Il diritto di sopraelevazione si configura come una facoltà potestativa attribuita al proprietario dell’ultimo piano di un edificio, che gli permette di ampliare la volumetria del proprio immobile.

Il diritto di sopraelevazione, disciplinato dall’articolo 1127 del Codice civile, consente al proprietario dell’ultimo piano di un edificio di costruire nuovi piani o nuove fabbriche senza dover prima chiedere l’autorizzazione al condomino. Ma questo potere non è illimitato: anche una persona di buon senso intuirebbe infatti che si può realizzare un’ulteriore costruzione, a patto che quella preesistente non venga pregiudicata nella sua stabilità o estetica. Scopo di questo articolo è dunque chiarire quali sono i limiti al diritto di sopraelevazione. In linea pertanto con la più recente giurisprudenza, vedremo quando è illegittima la sopraelevazione in condominio. Ma procediamo con ordine.

Quando è possibile sopraelevare in condominio?

Per poter esercitare il diritto di sopraelevazione, è necessario che sussistano determinati presupposti:

• proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare: il diritto spetta al proprietario (o ai proprietari, se sono più di uno) dell’ultimo piano dell’edificio condominiale. Il diritto di sopraelevazione non può essere esercitato se il palazzo è coperto da un tetto spiovente;
• rispetto delle condizioni statiche: l’edificio deve possedere le necessarie caratteristiche strutturali per sopportare il peso della sopraelevazione. In altri termini, quest’ultima non deve pregiudicare la stabilità del palazzo con conseguenti pericoli di cedimenti o crolli;
• rispetto dell’estetica del palazzo: la costruzione in sopraelevazione non deve alterare il decoro architettonico del fabbricato;
• rispetto delle norme urbanistiche: la sopraelevazione deve rispettare le normative urbanistiche ed edilizie vigenti;
• assenza di divieti: il regolamento condominiale o il titolo di proprietà non devono contenere divieti di sopraelevazione.

Condizioni per poter sopraelevare

Per sopraelevare non bisogna chiedere il permesso all’assemblea di condominio. Bisogna solo dare comunicazione scritta all’amministratore.

L’assemblea può opporsi ai lavori se questi mettono a rischio le condizioni statiche o estetiche dell’edificio.

Inoltre chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità, pari al valore dell’area che va ad occupare con la nuova costruzione (diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante).

Egli è, inoltre, tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

La sopraelevazione non deve alterare l’estetica dell’edificio

Recentemente, il Tribunale di Velletri (sent. n. 512/2024) ha evidenziato come il diritto di sopraelevare non debba mai alterare l’aspetto architettonico di un fabbricato; diversamente si potrebbe configurare una violazione dei diritti dei condomini, a prescindere dal valore artistico dell’edificio.

A riguardo sarà bene comprendere, innanzitutto, quali sono le differenze tra aspetto architettonico e decoro del condominio.

Secondo la sentenza in commento, è fondamentale che qualsiasi intervento rispetti lo stile architettonico originario del fabbricato, preservando l’armonia e l’estetica complessiva. Questo significa che qualsiasi intervento di sopraelevazione deve necessariamente armonizzarsi con lo stile preesistente dell’edificio, evitando disarmonie significative che possano essere percepite da qualsiasi osservatore esterno.

La giurisprudenza ha stabilito che non è necessario che un edificio possieda un particolare valore artistico per essere tutelato da interventi che ne compromettano l’aspetto architettonico. Anche gli edifici di “comune fisionomia” godono di protezione legale contro modifiche che ne alterino significativamente l’estetica, in quanto ogni fabbricato possiede un’identità visiva propria che deve essere preservata.

Il Tribunale di Velletri ha posto in evidenza i tre principali limiti, entro i quali deve necessariamente muoversi il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intenda procedere con una sopraelevazione:

• il rigoroso rispetto delle normative antisismiche, essenziali per assicurare l’integrità strutturale dell’edificio. Solo con il consenso unanime dei condòmini può essere intrapresa qualsiasi modifica che necessiti di opere di consolidamento per sostenere il peso aggiuntivo derivante dalla nuova struttura;
• l’imprescindibile dovere di non arrecare pregiudizio ai piani inferiori, sottraendo luce e aria a seguito della nuova costruzione;
• l’obbligo di mantenere le linee architettoniche originali imposte al fabbricato dal costruttore, preservando così l’armonia estetica dell’edificio.