Locazione: la guida per chi vuole subaffittare il proprio appartamento o una camera ad un’altra persona.

Chi non ha i soldi per pagare l’affitto può decidere di ospitare una persona e farle pagare un canone mensile. Si tratta di un contatto perfettamente lecito che va sotto il nome di subaffitto. La legge ammette, a chi è in affitto, di subaffittare a un’altra persona l’intero appartamento che ha in locazione oppure una o più camere. In tal modo l’affittuario diventa, a sua volta, locatore. Ma tutto ciò è possibile entro determinati limiti. Vediamo dunque quali sono le regole per i subinquilini e quali sono gli obblighi che le parti devono rispettare sia nei confronti del proprietario di casa, sia nei confronti del condominio. 

Si può subaffittare un appartamento?

Il subaffitto è un contratto lecito. Tuttavia:

• se si subaffitta una sola stanza, bisogna darne semplice comunicazione al locatore, ossia al padrone di casa, indicando il nome del subaffittuario. Il locatore originario deve infatti sapere chi vive nel proprio appartamento;
• se si subaffitta tutto l’appartamento, è necessario il previo consenso del locatore, il quale lo può rilasciare o negare già nell’originario contratto di locazione inserendo un’apposita clausola a ciò dedicata. Così stabilisce l’articolo 1594 del codice civile;
• non è possibile il subaffitto nei confronti a uso transitorio e in quelli relativi a studenti universitari (così stabilisce il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti del 30 dicembre 2002.

Occupiamoci singolarmente di tali ipotesi.

Come subaffittare una camera

Per subaffittare una camera è necessario inviare una raccomandata al locatore indicandogli il nome e cognome del subinquilino, la durata del contratto di locazione e le stanze che gli vengono subaffittate. In caso di inadempimento, il locatore può sfrattare l’inquilino che non gli ha inviato la comunicazione in questione. 

Quanto alle modalità del contratto da siglare con il subinquilino sono le stesse di un normale contratto di locazione. Pertanto il contratto con il subinquilino deve essere: 

• redatto per scritto (basta una semplice scrittura privata); 
• registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione (così stabilisce la circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate). All’atto della registrazione va chiaramente versata l’imposta di registro che è pari al 2% del canone locato.  

Chiaramente l’inquilino che subaffitta una o più stanze a un’altra persona deve dichiarare annualmente all’Agenzia delle Entrate il reddito che percepisce a titolo di canoni, su cui quindi pagherà le imposte. Il denaro percepito va riportato, nella dichiarazione dei redditi, alla voce «redditi diversi».

Il subaffitto della camera non può avere una durata superiore rispetto a quella del contratto principale di affitto. Pertanto, se anche nel contratto di subaffitto viene fissata una data di scadenza successiva a quella del contratto principale, il primo cessa quando cessa il secondo.

Come subaffittare un intero appartamento

L’inquilino in affitto può anche subaffittare l’intero appartamento lasciandolo a un’altra persona e percependo da questa il canone d’affitto. In tale ipotesi però, a differenza della precedente, è necessario che vi sia il previo consenso del locatore. Di norma è il contratto di locazione originario a stabilire se il conduttore può subaffittare o meno l’immobile. Ma se il contratto non dovesse stabilire nulla, il conduttore dovrebbe ottenere un’apposita autorizzazione scritta dal locatore.

Una volta incassato il nulla osta dal locatore, le modalità per il subaffitto dell’appartamento intero sono le stesse che abbiamo visto per la singola stanza: è necessario una scrittura privata che deve essere registrata entro 30 giorni. Inoltre la durata del subaffitto non può mai essere superiore al contratto di locazione originario. 

Anche in questo caso, l’inquilino che subaffitta l’appartamento deve indicare nella propria dichiarazione dei redditi i canoni percepiti (alla voce «redditi diversi» su cui pagherà quindi le tasse.

Doveri del subinquilino

Il subinquilino, oltre a dover pagare regolarmente il canone, deve anche custodire le stanze che gli sono affidate con la diligenza del buon padre di famiglia. Deve provvedere alla manutenzione ordinaria relativa alle spese di piccolo importo e che non implichi opere murarie. Deve rispettare il regolamento di condomino, a pena di sfratto.

Se il subinquilino ritardo il pagamento anche di una singola mensilità di oltre 20 giorni può essere sfrattato (a meno che non versi tutto l’arretrato con le spese legali entro la prima udienza dinanzi al tribunale). 

Rapporti tra locatore e subinquilino

Il locatore può esigere dal subinquilino che questo si comporti correttamente nel proprio appartamento, che non lo danneggi, che gli consenta di accedere laddove sia necessario per far visionare l’immobile a terzi, che rispetti il regolamento di condomino, che provveda alla manutenzione ordinaria dell’immobile. 

Se l’inquilino principale non paga il canone al padrone di casa, questi può rivolgersi al subinquilino e pignorare il canone che questi deve all’inquilino principale, soddisfacendosi su tali somme.

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