Vizi di nullità e annullabilità delle assemblee di condominio: quando e come contestare la votazione.

Se non si è d’accordo con la maggioranza del condominio, se ritieni che la votazione dell’assemblea sia affetta da qualche vizio di forma, se non hai ricevuto l’avviso di convocazione (o lo hai ricevuto troppo tardi), se credi che i criteri di ripartizione di una spesa siano illegittimi, ebbene in tutti questi casi puoi contestare la delibera condominiale rivolgendoti al giudice.

Prima di procedere però devi sapere quali sono i motivi per impugnare una delibera condominiale, entro quanto tempo devi agire e soprattutto devi conoscere le condizioni per agire per come specificate dal codice di procedura civile e dalla giurisprudenza.

Se non sei un esperto, non ti preoccupare: in questa guida ti offriremo tutti i chiarimenti pratici di cui ha bisogno chi intende contestare una delibera del condominio. Alla fine della lettura avrai uno strumento sempre utile per muoverti e per conoscere i tuoi diritti.

Se quindi ti interessa sapere come fare per impugnare una delibera condominiale, prenditi cinque minuti di tempo e leggi.

Chi può impugnare una delibera condominiale?

Di regola, non tutti possono impugnare la delibera condominiale. Lo possono fare solo coloro che:

• erano assenti alla riunione;
• oppure hanno votato contro la delibera;
• oppure si sono astenuti.

Inoltre, chi intende contestare la votazione deve dimostrare di aver da questa subito un danno economico non irrisorio (approfondiremo questo aspetto più in là).

Come tutte le regole anche questa conosce le sue eccezioni: quando la delibera è affetta da vizi particolarmente gravi (che ne determinano la “nullità”), ad agire può essere chiunque.

Entro quanto tempo impugnare la delibera condominiale?

Per poter stabilire i termini entro cui agire, dobbiamo introdurre una importante distinzione. A seconda della gravità del vizio della delibera, la giurisprudenza distingue tra:

• delibere nulle;
• delibere annullabili.

Nel primo caso (delibere nulle) il vizio è particolarmente grave. Si pensi al caso di una delibera che, senza essere assunta all’unanimità, decida lavori nelle proprietà private, imponga dei limiti all’uso degli immobili, esoneri alcuni condomini dal pagamento delle spese oppure decida un criterio di ripartizione diverso da quello dei millesimi. È anche il caso di una votazione che non venga verbalizzata.

Nel secondo caso (delibere annullabili) il vizio è meno grave. Si pensi al caso di una delibera per la quale l’avviso di convocazione era incompleto o generico, oppure ricevuto in ritardo rispetto ai 5 giorni dalla data della prima convocazione. Si pensi anche alla delibera approvata con un quorum insufficiente.

Ebbene, le delibere nulle possono essere impugnate:

• da chiunque;
• in qualsiasi momento, senza cioè limiti di tempo.

Invece le delibere annullabili possono essere impugnate:

• solo da chi è stato pregiudicato dalla votazione;
• entro 30 giorni decorrenti dalla votazione (per gli astenuti o per coloro che hanno votato contro) o dalla comunicazione del relativo verbale (per gli assenti).

In entrambi i casi, prima di agire dinanzi al giudice, è necessario tentare la cosiddetta mediazione obbligatoria rivolgendosi a un organismo privato di mediazione collocato nel tribunale del luogo ove si trova il condominio.

La mediazione è necessaria per poter poi agire in giudizio. Ad essa devono partecipare le parti personalmente assistite dal loro avvocato (per il condominio, parteciperà l’amministratore).

Quali sono i motivi per impugnare una delibera condominiale?

Qui di seguito possiamo elencare una serie di ipotesi di vizi delle delibere condominiali che possono essere causa di impugnazione. Le distingueremo a seconda che rientrino nella nullità o nell’annullabilità.

Si può impugnare per nullità le delibere che:

• pongono dei limiti all’uso degli appartamenti (ad esempio le delibere che vietano di: fare rumori dopo un certo orario, dare in affitto gli appartamenti a studenti, stendere i panni dalla finestra o esporre vasi da fiori) o alle cose comuni (ad esempio vietano ad alcuni condomini l’uso della terrazza o del giardino). Tali delibere possono essere adottate solo con l’unanimità;
• eccedono dalle competenze dell’assemblea (ad esempio le delibere che impongono al proprietario di un appartamento di eseguire lavori al balcone, alla terrazza, che scelgono la ditta dei lavori a cui il singolo debba affidarsi, che addebitano dei costi a un condomino senza una previa pronuncia del giudice o che gli attribuiscono delle sanzioni senza che ciò sia previsto nel regolamento di condominio);
• mancano dei requisiti minimi perché si possa parlare di una delibera esistente (ad esempio le delibere prive di verbale, senza indicazione dei votanti, ecc.);
• decidono, per sempre, una ripartizione delle spese diversa dalle regole previste dall’ 1123 del codice civile (ad esempio le delibere che ripartiscono per quote uguali una spesa anziché per millesimi; che esonerano alcuni condomini dal pagamento delle spese o fanno pagare di più altri; che impongono la partecipazione alle spese a condomini che non possono, neanche potenzialmente, far uso del bene comune o che non ne sono serviti – si pensi al caso dei condomini della scala A che debbano pagare le spese dell’ascensore della scala B). Tali delibere sono valide solo se assunte all’unanimità.

Si possono invece impugnare per annullabilità le delibere:

• in presenza di vizi di convocazione (ad esempio quando un condomino non viene convocato o quando l’avviso di convocazione arriva più tardi di 5 giorni dalla data della prima convocazione; quando l’avviso di convocazione è generico o non indica nell’ordine del giorno uno dei punti votati dall’assemblea);
• in presenza di vizi sui quorum (ad esempio quando una delibera viene approvata con una maggioranza diversa da quella prevista dalla legge o in assenza del quorum costitutivo);
• in assenza di indicazione, nel verbale, dei condomini che hanno votato contro e/o a favore della delibera.

Condizioni per poter impugnare una delibera condominiale

Condizione essenziale per poter impugnare una delibera condominiale è dimostrare di avere un interesse ad agire. L’interesse ad agire consiste in un:

• danno economico o comunque qualsiasi tipo di pregiudizio valutabile economicamente;
• danno non irrisorio.

L’interesse ad agire è richiesto, in generale, come condizione per qualsiasi tipo di azione giudiziaria (art. 2967 Codice civile).

Non è possibile impugnare una delibera se non c’è la prova che questa possa ledere qualche diritto concreto (e non solo ipotetico o potenziale) del condomino.

Non è contestabile una delibera per “questioni di principio” o solo per fare un dispetto a chi l’ha votata o per un danno minimo.

Il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza 3410/2023, ricorda come, laddove la delibera sia nulla o annullabile (a prescindere, quindi, dalla tipologia di vizio), occorre sempre dimostrare un interesse ad agire.

Chi agisce deve quindi dimostrare non solo che la delibera sia illegittima «ma anche l’ulteriore circostanza, rappresentata dal danno economico subito per effetto della delibera, danno economico riverberatosi nel patrimonio del condomino impugnante che deve essere oggetto di espressa quantificazione da parte di quest’ultimo».

Se così non fosse, le impugnative anche per fini pretestuosi impedirebbero il libero raggiungimento dei fini previsti per l’utilità comune, che non hanno il fine di apportare un interesse concreto all’intera collettività».

Il mezzo di impugnazione, pertanto, deve essere supportato da un interesse che deve, a sua volta, poter essere «oggetto di valutazione economica e deve essere anche apprezzabile e non meramente irrisorio». Ecco perché, ricorda la sentenza in commento, tale interesse deve necessariamente essere oggetto di valutazione del giudice che è tenuto, pertanto, a valutare, di volta in volta, «non solo l’assolvimento dell’onere della prova circa la ricorrenza dei vizi nel deliberato assembleare e del danno economico, ma anche la sussistenza, in concreto, di un vero interesse ad agire in capo al condomino odierno attore (Cass. ord. n. 6128 del 9 marzo 2017)».