Chi decide gli interventi; come funziona la ripartizione delle spese che competono al conduttore e cosa invece deve pagare il proprietario dell’immobile.
Il Codice civile del 1942, tuttora vigente, dice, con un’espressione forse un po’ antiquata e vaga, che l’inquilino, nel custodire e utilizzare l’immobile che ha preso in affitto, deve osservare «la diligenza del buon padre di famiglia». Il legislatore pensava alla necessità di non arrecare danni all’appartamento, tranne quelli derivanti dal normale uso, ma forse non si è posto un’importante domanda pratica: quali sono i lavori che spettano all’inquilino?
Si sa che tutti gli immobili nel corso del tempo richiedono una serie di interventi di manutenzione, ordinaria e talvolta straordinaria: si va dalla pulizia alle riparazioni, fino al rifacimento del tetto o degli impianti, e le spese da sostenere possono essere ingenti.
Non è un caso che la maggior parte dei contatti (e dei litigi) tra inquilini e padroni di casa avviene proprio quando si rompe qualcosa, o se c’è la necessità di compiere interventi di ampia portata, come la tinteggiatura interna ed esterna. Per evitare litigi, è bene conoscere le regole di ripartizione delle spese tra il proprietario che dà in locazione l’immobile e il conduttore, cioè l’inquilino che lo prende in affitto per un periodo di tempo più o meno lungo, in base al tipo di contratto stipulato.
Appartamento in locazione: chi paga i lavori?
Quando si dà un appartamento in locazione, è bene prevedere direttamente nel contratto i criteri di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, ossia tra il proprietario e l’inquilino, e farlo nel modo più analitico possibile.
Se il contratto non disciplina questi aspetti, o se qualcosa sfugge all’elencazione, sopperiscono le regole legali: l’articolo 1576 del Codice civile dispone che il locatore deve eseguire «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore».
Ciò vale anche per i mobili, le suppellettili, gli ornamenti e gli arredi situati all’interno dell’appartamento dato in affitto, se è previsto che sia ammobiliato dal proprietario e dotato, ad esempio, di elettrodomestici: la norma stabilisce che «le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore».
Riparazioni e rotture: inquilino o proprietario?
In linea di massima, alla stregua della giurisprudenza della Cassazione [1] possiamo dire che se si rompe qualcosa di esterno, visibile ed accessibile (ad esempio, un interruttore della luce il tubo flessibile che porta l’acqua al wc o al bidet) la riparazione compete all’inquilino, mentre se la rottura riguarda un componente interno (ad esempio, scoppia un tubo nel muro, o va in corto circuito un cavo interrato) deve provvedere il proprietario locatore, in quanto il conduttore non è «custode» di cose su cui non può avere un potere di vigilanza e controllo.
Ti ricordiamo che, ai sensi dell’articolo 1584 del Codice civile, se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione, e comunque per più di 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone, proporzionata alla durata degli interventi e all’entità del mancato godimento dell’immobile.
Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria: differenza
Abbiamo visto che il Codice civile, nel ripartire tra locatore e conduttore il costo dei lavori, pone l’accento sulla ordinaria (o piccola) manutenzione, e la pone a carico dell’inquilino, a meno che il contratto di affitto non preveda diversamente. Si tratta quindi di individuare la differenza tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.
L’ordinaria manutenzione riguarda tutti gli interventi che si rendono necessari durante il normale uso dell’abitazione: ad esempio, la sostituzione di una lampadina fulminata, la riparazione della guarnizione di un rubinetto, o dello scarico del lavandino, e la tinteggiatura delle stanze dopo qualche anno.
La straordinaria manutenzione, invece, comprende tutti i lavori che esulano dall’ordinario, come il rifacimento del tetto o dei pavimenti, la sostituzione degli infissi e della caldaia per il riscaldamento e la produzione di acqua calda o dei tubi dell’acqua e dello scarico fognario, ed anche tutto ciò che è necessario per la messa a norma degli impianti domestici, a partire da quello elettrico. Per conoscere la tabella analitica, leggi quali sono le riparazioni straordinarie a carico del proprietario.
Lavori per eventi eccezionali: a chi competono?
Gli eventi eccezionali e imprevedibili, che rientrano nella nozione di caso fortuito, come un terremoto o un’alluvione di eccezionali proporzioni, possono comportare la necessità di interventi di ripristino dei locali, ed essi vengono sempre inquadrati nella manutenzione straordinaria, dunque competono al proprietario locatore.
Anche la rimozione delle infiltrazioni di acqua o umidità nell’immobile locato compete al proprietario, che ha il dovere nei confronti dell’inquilino di consegnare, e di mantenere, i locali in buono stato, per tutta la durata del contratto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso; fermo restando che poi potrà farsi risarcire dal “vero” responsabile che ha provocato i danni (ad esempio, il proprietario dell’appartamento o della terrazza sovrastante, o il condominio in caso di scarsa manutenzione di grondaie e pluviali).
Lavori in condominio: proprietario o inquilino?
Le spese condominiali riguardano sempre, in prima battuta, il proprietario, e solo eventualmente l’inquilino, se il contratto di locazione prevede l’attribuzione di una percentuale a suo carico. Normalmente l’inquilino è tenuto indenne da tutti i lavori di manutenzione straordinaria che riguardano il condominio, come il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o dell’autoclave, la riparazione e messa a norma delle altre parti comuni del complesso condominiale (giardini, scale, androni, garage, impianti sportivi, antenna centralizzata, ecc.).
In ogni caso l’inquilino ha diritto di conoscere nel dettaglio quali sono le spese condominiali che il proprietario gli ha addebitato, e può prendere visione dei documenti giustificativi. Inoltre, l’inquilino ha diritto di voto in assemblea sulle modalità di gestione dei servizi centralizzati di riscaldamento e di condizionamento, e può intervenire – ma senza diritto di voto – sulle delibere che riguardano gli altri servizi comuni. Per approfondire leggi quali sono le spese condominiali che spettano al proprietario.