Diritti, obblighi, divieti e regole per chi vive in una casa in condominio: dalla legge al regolamento condominiale.

Il vecchio detto secondo cui la libertà di un individuo cessa lì dove inizia quella di un altro è quantomai valido nei condomini. Anzi, proprio in tali ambienti, dove la vicinanza è ancora più stretta a causa dalle condizioni strutturali dell’edifico, è necessario prestare attenzione ai confini dei diritti individuali. 

Tuttavia elencare tuttavia quali sono i divieti in condominio è particolarmente complesso poste le numerose situazioni in cui si può verificare un conflitto tra gli interessi individuali e quelli collettivi. Proveremo ciò nonostante a fare una breve disamina di quelle che sono i principali obblighi da rispettare.

L’uso degli spazi comuni

Il primo divieto riguarda l’uso delle cose comuni ossia degli spazi e dei servizi condominiali (ascensore, scale, pianerottoli, cortile, androne, terrazza). Ciascun condomino li può utilizzare per il proprio vantaggio, ma deve rispettare due divieti:

• non fare un uso non conforme alla natura del bene e dunque rispettarne la destinazione (non è possibile, ad esempio, usare l’androne per parcheggiare motocicli poiché questa non è la sua funzione; allo stesso modo non si può usare la terrazza per fare feste da ballo);
• non impedire agli altri condomini di farne pari uso: il che significa non occupare così tanto da spazio da escludere i vicini di casa dall’utilizzo dello stesso bene o servizio (sarebbe un comportamento illegittimo quello di chi, dovendo fare un trasloco, tenga bloccato per tutto il giorno l’ascensore; o quello di chi, volendo installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto, ne occupi gran parte dello spazio). 

L’uso degli appartamenti

Ciascuno è libero di fare ciò che vuole in casa propria, salvo che un regolamento di condominio “contrattuale” (ossia approvato all’unanimità) disponga dei limiti.

Per inciso: l’unanimità si può raggiungere sia con approvazione in assemblea che con l’allegazione del regolamento redatto dal costruttore ai singoli atti di compravendita, con correlata approvazione dello stesso.

Il regolamento dunque può indicare usi vietati degli immobili: asili nidi, palestre, attività rumorose, ambulatori medici, ostelli o alberghi, b&b, ecc. 

La Cassazione ha però specificato che non è possibile estendere, in via interpretativa, tali limiti ad attività non espressamente elencate nel regolamento. Tanto per fare un esempio, se il regolamento vieta attività rumorose non per questo bisogna ritenere inclusi in tale limite gli asili, visto che non vi è alcun richiamo ad essi.

I limiti previsti nel regolamento, trattandosi di veri e propri pesi imposti sulla proprietà, devono essere precisi e non possono essere definiti in via interpretativa. Secondo la Cassazione, infatti, «occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel regolamento, avendo riguardo alle limitazioni ivi enunciate in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall’atto scritto. Non se ne possono desumere di ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini in rapporto ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose”).

Il rumore

Il regolamento di condominio può imporre determinati momenti della giornata nei quali è necessario rispettare il massimo silenzio. Ma anche in assenza di tale disposizione, l’articolo 844 del codice civile vieta i rumori superiori alla normale tollerabilità. Tali sono quelli che impediscono il riposo e le attività delle persone con riferimento all’orario e all’ambiente in cui l’immobile si trova (ad esempio, in una zona residenziale bisognerà essere più rigorosi che nel centro urbano). Non esistono quindi specifiche previsioni che vanno valutate dal giudice di volta in volta in base alle circostanze concrete. 

Non si può vietare al vicino di fare i lavori in casa ma questi devono svolgersi negli orari delle normali attività e non in quelli destinati al riposo.

Fumi ed esalazioni

Sempre con riferimento ai rapporti di vicinato bisogna evitare di produrre molestie con fumi (come con il barbecue), calori (come gli scarichi del condizionatore), vapori o polveri (si pensi ai lavori all’interno di un appartamento che dovranno evitare che i residui possano sporcare le parti comuni e le proprietà private). Anche in questo caso il codice dice di non superare la normale tollerabilità.

In passato si sono avute condanne per i condomini che, nel fare lavori di ristrutturazione, non hanno messo la plastica alla porta d’ingresso per evitare che le polveri finissero negli appartamenti dello stesso pianerottolo.

Lavori in casa

Abbiamo detto che gli operai non devono svolgere lavori rumorosi quando la gente di solito dorme o si riposta (normalmente dalle 7 del pomeriggio alle 8 di mattina e dalle 12.30 alle 15.30). Oltre però alle autorizzazioni amministrative necessarie a effettuare ristrutturazioni, il proprietario deve comunque avvisare l’amministratore di condominio. Lo deve fare sia che intenda effettuare interventi esterni (una veranda) che interni (l’abbattimento di un muro). Qualsiasi lavoro nella proprietà privata infatti, seppur non deve essere sottoposto al previo vaglio dell’assemblea, deve essere oggetto di verifica dell’amministratore per evitare che esso non si risolva in un pregiudizio all’estetica della facciata del fabbricato o in un pericolo per la sua stabilità e staticità. 

Quanto alle opere sul balcone, bisogna innanzitutto sapere che l’eventuale chiusura con una veranda è soggetta a permesso di costruire del Comune a meno che non si tratti di vetrate scorrevoli amovibili (le cosiddette VEPA). Inoltre queste non devono trovare espliciti divieti nel regolamento condominiale. In assenza di divieti, non possono comunque ledere il decoro architettonico del palazzo, il che non significa che non devono essere brutte ma che non possono creare distonia rispetto al contesto, indipendentemente dalla qualità estetica ed architettonica dell’opera. Anche una bellissima veranda, in un palazzo privo di fregi e di arricchimenti, costituirebbe un “pugno nell’occhio” e sarebbe pertanto da ritenersi vietata.

Uso del parcheggio

L’uso del cortile può essere disciplinato dal regolamento condominiale che può disporre dei turni e delle assegnazioni nominative. In assenza di ciò, ciascuno può occupare il posto che vuole, avendo però cura a lasciare gli spazi più comodi a eventuali disabili.

È comunque vietato, in assenza di spazio sufficiente per tutti, occupare più di un posto auto a testa. E questo vale anche per chi ha un appartamento più grande degli altri.