Fideiussione e polizza come garanzia dal costruttore: tutti i diritti dell’acquirente.

L’acquisto di una casa da costruire è un sogno che può trasformarsi in incubo se non si conoscono i propri diritti. L’entusiasmo di progettare la propria dimora su misura può scontrarsi con la complessità del processo di costruzione e le insidie legate a ritardi, costi imprevisti e, nei casi peggiori, insolvenza del costruttore. Per questo motivo, è fondamentale che il compratore di un immobile in corso di costruzione sia consapevole delle tutele previste dalla legge.

In questa guida, vedremo quali sono i diritti del compratore di casa da costruire o già in costruzione, con un’attenzione particolare alle garanzie previste a sua tutela.

Fideiussione e polizza come garanzia dal costruttore

Il Decreto legislativo n. 122/05 tutela gli acquirenti di un immobile in corso di costruzione prevendendo, a carico del costruttore, l’obbligo del rilascio e della consegna nelle mani dell’acquirente di una fideiussione.

Il costruttore deve essere un imprenditore o una cooperativa edilizia che mettano in vendita o che vendano un immobile da costruire.

In mancanza della fideiussione il contratto è nullo: sicché l’acquirente può chiedere la restituzione dei soldi in qualsiasi momento (anche dopo molti anni). Il contratto deve menzionare l’esistenza della fideiussione (anche in questo caso a pena di nullità) e lo stesso dicasi per l’attestazione della sua conformità al modello previsto dall’apposito decreto ministeriale da adottarsi entro 90 giorni dal 1° settembre 2021.

La fideiussione va prestata per un importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

L’assicurazione decennale

Oltre alla fideiussione, il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente una polizza decennale postuma. Cos’è la polizza decennale postuma? Si tratta di un’assicurazione che copre i danni materiali e diretti all’immobile per rovina totale o parziale, per vizio del suolo o per gravi difetti costruttivi per un periodo di 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori. La polizza copre anche i danni a terzi.

Anche la polizza di assicurazione deve conformarsi al modello previsto dal decreto ministeriale da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021.

L’atto pubblico

Il compromesso – meglio chiamato “contratto preliminare” – di una casa in costruzione deve essere fatto con atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata. Non è quindi possibile, come negli altri casi, la semplice scrittura privata non autenticata, pena la nullità della scrittura così confezionata.

È peraltro espressamente previsto (articolo 387 Dlgs 14/19 pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» 38/19 ) che tale disciplina si applichi solo ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del detto decreto: di modo che solo per i contratti stipulati con riferimento a immobili per i quali la richiesta o la presentazione del titolo abilitativo edilizio sia avvenuta prima del 16 marzo 2019 potrà ancora utilizzarsi la forma della scrittura privata non autenticata (e sempreché, ovviamente, anche per questi contratti non ci si voglia avvalere delle più efficaci protezioni che in ogni caso la trascrizione nei registri immobiliari, in forza di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, comporta).

Le maggiori tutele così apprestate dalla legge per il promissario acquirente o comunque per l’acquirente non immediato di quegli immobili concorrono a scongiurare le spiacevoli conseguenze cui potrebbero andare incontro, laddove si verificasse una situazione di fallimento del costruttore o di pignoramento dell’immobile. Difatti in questi casi prevale chi per primo ha trascritto l’atto. Così, ad esempio, l’acquirente che fa il compromesso davanti al notaio e lo trascrive prima della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento della società costruttrice avrà diritto alla consegna dell’immobile.

D’altra parte, come prevede espressamente la norma, in caso di inadempimento all’obbligo di consegna della polizza assicurativa postuma da parte del costruttore, e indipendentemente da una sua situazione di crisi, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di escutere ugualmente la fideiussione.

Regolamento, amministratore e spese

La giurisprudenza ha dichiarato che è abusiva – e quindi nulla – la clausola inserita nel rogito di compravendita o nel regolamento condominiale che garantisca al costruttore il diritto di:

• nominare un amministratore (tale scelta spetta solo all’assemblea);
• non pagare i millesimi per gli appartamenti invenduti (la regola dei millesimi, sancita dall’art. 1123 del Codice civile è inderogabile).