Affitto: quando la locazione può avere una durata più breve di un anno?

Oltre ai classici contratti di affitto della durata di 3+2 anni (cosiddetta «locazione a canone concordato») e di 4+4 anni (cosiddetta «locazione a canone libero») esistono anche contratti di durata più breve. Questi sono fatti per soddisfare esigenze di norma transitorie, collegate a fini turistici, di studio o di lavoro. In questo modo tanto l’inquilino quanto il locatore non sono costretti a obbligarsi per molto tempo. Si tratta però solo di contratti a uso abitativo. Tali forme non sono previste quindi per gli immobili ad uso commerciale.

In questa breve guida vedremo quali sono i contratti di locazione breve, al di fuori quindi delle due principali tipologie appena indicate.

Affitto transitorio

Si ricorre alla locazione per esigenze transitorie quando locatore o inquilino hanno ha una necessità di locare o di prendere in locazione per un breve periodo di tempo.

Le parti devono necessariamente usare il modello ministeriale di contratto: si tratta del modello Allegato B di cui al DM 16 gennaio 2017.

Le parti devono indicare espressamente quale sia l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore allegando al contratto apposita documentazione che l’attesti.

Questo contratto una durata massima di 18 mesi. Non è fissata una durata minima.

Il contratto deve essere registrato a meno che abbia una durata inferiore a 30 giorni.

Non è previsto il rinnovo automatico come nei contratti a canone concordato o libero. Pertanto non bisogna dare disdetta: il contratto cessa alla scadenza del termine concordato dalle parti.

Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni.

Il canone è libero a meno che l’immobile si trovi in un Comune con un numero di abitanti superiore a 10.000, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento; in questo secondo caso, le parti devono definire il canone entro un valore massimo stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, con una possibile variazione, in caso di particolari esigenze, fino ad un massimo del 20%.

Tuttavia se il contratto ha una durata non superiore a 30 giorni, le parti sono libere di determinare il canone che preferiscono.

Locazione breve

Si tratta della locazione di durata non superiore a 30 giorni. Come detto il contratto non deve essere registrato. Tuttavia, il locatore deve però comunicare alla Questura del Comune in cui è sito l’immobile le generalità dell’affittuario. Deve farlo entro le 24 ore successive all’arrivo.

La durata massima dei contratti deve essere considerata in relazione a ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti.

Se il locatore non possiede più di quattro appartamenti può optare per la cedolare secca.

Locazione per studenti universitari

È il contratto destinato agli studenti universitari o studenti che comunque seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario.

Le parti possono liberamente determinare il canone a condizione che non superi il limite massimo stabilito in appositi accordi territoriali.

Questo tipo di contratto è subordinato a due condizioni:

• l’appartamento deve trovarsi in un Comune sede di un’università, di un corso universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi;
• l’inquilino deve essere iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti);
• l’inquilino deve risiedere in un Comune diverso da quello ove si trova l’immobile.

Si può dare in affitto a un singolo studente o anche a un gruppo di studenti fuori sede.

Anche in questo caso è necessario usare il modello ministeriale predefinito (Allegato C – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017) unico per tutto il territorio nazionale.

Il contratto ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni. Alla scadenza, il contratto si rinnova per un pari periodo di tempo, salvo disdetta del conduttore da comunicare almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima.

L’inquilino può disdettare il contratto anche prima della scadenza ma solo per gravi motivi sempre dando il preavviso di 3 mesi.

Il canone può essere solo quello definito dagli accordi territoriali.

Locazione turistica

L’ultimo tipo di contratto di affitto breve è quello per finalità turistiche. Va a soddisfare l’esigenza dell’inquilino di trascorrere le vacanze in un luogo diverso da quello in cui lui e i suoi familiari vivono abitualmente.

Il contratto deve indicare la finalità turistica.

La durata è liberamente scelta dalle parti e non si ha automatico rinnovo: per cui alla scadenza l’inquilino deve lasciare l’immobile. Il contratto deve essere stipulato per iscritto. Non deve essere registrato se non supera 30 giorni, altrimenti la registrazione è obbligatoria.

Il canone è concordato dalle parti senza vincoli.