Errori, modifiche agli appartamenti o decisione dell’assemblea: tutti i casi in cui è possibile la revisione delle tabelle millesimali e le maggioranze richieste.

Esistono tre casi in cui è possibile modificare le tabelle millesimali di un condominio: quando queste sono frutto di un evidente errore, quando sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio o, anche in assenza di tali presupposti ed in qualsiasi momento, quando lo vuole l’assemblea. A seconda dell’ipotesi, cambiano le maggioranze richieste dalla legge per l’approvazione della relativa delibera. In questo articolo approfondiremo l’argomento e vedremo quali sono i casi in cui si può modificare una tabella millesimale, analizzeremo le condizioni e i quorum necessari. Ci confronteremo poi con i più recenti indirizzi della giurisprudenza sul tema che, invero, hanno determinato da ultimo non poche incertezze. Ma procediamo con ordine.

Quali sono i casi in cui è possibile modificare le tabelle millesimali

I valori millesimali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento dall’assemblea, senza che vi sia bisogno di una motivazione, purché la delibera assembleare sia presa all’unanimità. Devono quindi essere presenti tutti i condomini in assemblea (eventualmente tramite delega) e nessuno deve opporsi alla modifica. L’unanimità è necessaria solo se le nuove tabelle derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese previsti dall’articolo 1123 del codice civile e che impongono, come principio generale, quello dei millesimi. Diversamente è sufficiente la maggioranza dei presenti e la metà dei millesimi.

È invece sufficiente la semplice maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi in due casi:

• quando le tabelle presentano un errore che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
• per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.

Errore

La correzione o la modifica delle tabelle millesimali può essere decisa con una maggioranza qualificata qualora si riscontri un errore materiale e significativo, come discrepanze nelle misurazioni delle superfici o nelle estensioni delle proprietà (sentenze della Cassazione n. 19797 del 4 ottobre 2016 e n. 7300 del 26 marzo 2010). Errori che riguardano aspetti estetici non sono considerati rilevanti ai fini della rettifica (sentenza della Cassazione n. 4421 del 27 marzo 2001).

L’errore deve quindi manifestarsi come una divergenza oggettiva tra il valore reale delle singole unità immobiliari e il valore che è stato loro attribuito nelle tabelle, indipendentemente dalla natura contrattuale con cui le tabelle sono state create (sentenza della Cassazione n. 4528 del 28 marzo 2001).

Anche un semplice errore di calcolo può giustificare una rettifica. È onere del condomino che contesta la tabella fornire una dimostrazione tangibile dell’errore (sentenza della Cassazione n. 21950 del 25 settembre 2013).

In seguito alla correzione delle tabelle che contenevano errori, il condominio ha la possibilità di avviare un’azione legale per indebito arricchimento al fine di recuperare le spese che non sono state equamente distribuite a causa dell’errore (sentenza della Cassazione n. 5690 del 10 marzo 2011).

L’aggiornamento

La correzione o l’aggiornamento delle tabelle millesimali può essere deciso a maggioranza quando le modifiche strutturali o le variazioni nella configurazione di una parte dell’edificio, come sopraelevazioni, ampliamenti delle superfici o variazioni nel numero delle unità immobiliari, determinano una variazione superiore al 20% del valore proporzionale di almeno una delle unità immobiliari del condominio.

Tali modifiche devono essere significative e impattare sostanzialmente sull’architettura e sull’estetica dell’edificio. Tra gli esempi di tali interventi rientrano:

• la conversione di cantine o locali seminterrati in abitazioni;
• il recupero di sottotetti in mansarde abitabili;
• sopraelevazioni che alterino significativamente il rapporto dei valori tra i vari piani o parti di essi;
• modifiche nella suddivisione delle proprietà, trasferimenti di titolarità, cambi di destinazione d’uso e ampliamenti, come citato dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 8473 del 14 giugno 2013.

Non sono considerate modifiche rilevanti:

• la trasformazione di un balcone in una veranda chiusa;
• la creazione di un collegamento diretto e interno tra terrazzi e appartamenti all’ultimo piano;
• danneggiamenti quali infiltrazioni d’acqua che rendono inutilizzabile un locale sotterraneo, come stabilito dalla Cassazione nella sentenza n. 19797 del 4 ottobre 2016.

La causa in tribunale

Se, in presenza di errore o di una variazione di una parte dell’edificio, l’assemblea non accetta la modifica delle tabelle, ciascun condomino può ricorrere al giudice.

Per avviare un procedimento in tribunale finalizzato alla revisione dei valori millesimali, l’interessato, anche se agisce singolarmente come condomino, deve citare in giudizio esclusivamente il condominio, rappresentato dall’amministratore. Quest’ultimo ha l’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea dei condomini riguardo alla citazione ricevuta. In caso contrario, l’amministratore rischia la revoca dall’incarico e potrebbe dover risarcire eventuali danni causati dalla sua inerzia, come previsto dall’articolo 69, comma 2, delle disposizioni attuative del codice civile.

La decisione di citare soltanto l’amministratore semplifica la procedura giudiziaria, anche se il ricorrente ha la facoltà di estendere il contenzioso a tutti i condomini, se lo ritiene opportuno.

È fondamentale, prima di procedere in giudizio, tentare un percorso di mediazione obbligatoria, la cui eventuale mancata riuscita dovrà essere documentata nell’atto di citazione.

Il condomino che avanza la richiesta di revisione deve fornire adeguata documentazione a supporto delle proprie affermazioni, dimostrando la violazione contestata e il danno effettivamente subito. A questo scopo, è consigliabile allegare al fascicolo giudiziario una relazione tecnica dettagliata, corredata da fotografie, rilievi, mappe catastali e altri documenti pertinenti.

La revisione o modifica dei valori millesimali diventa effettiva solo dopo che la sentenza diventa definitiva (come stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 7976 del 1° ottobre 1994 e dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 1036 del 25 gennaio 2013). Tuttavia, per prevenire che la lunghezza del procedimento giudiziario porti all’utilizzo prolungato di tabelle millesimali non corrette, con conseguenti benefici ingiusti per alcuni condomini, si considera che gli effetti della revisione, una volta diventata definitiva, debbano retroagire alla data di presentazione della domanda giudiziale (come indicato dalla Cassazione nella sentenza n. 16643 del 27 luglio 2007).

La modifica su volontà dell’assemblea

Se non ricorrono le due ipotesi appena viste (errore e modifica del 20% del valore di un immobile), l’assemblea può modificare le tabelle ma solo se c’è l’unanimità, indipendentemente dal tipo di tabella millesimale in questione. Questa è stata la decisione del Tribunale di Bergamo (sentenza n. 2319/2023), che ha accolto la richiesta di annullamento di una decisione assembleare che aveva ratificato la tabella millesimale sulla base di una maggioranza.

Tuttavia diverso è l’orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 18477/2010). Secondo la Suprema Corte, l’atto di approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali che ha lo scopo di ribadire i valori e i criteri legali (quelli cioè fissati dall’articolo 1123 del codice civile e quindi il principio dei millesimi) richiede solo una maggioranza qualificata (maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi). Invece, l’approvazione (o revisione) di una tabella che implica una deroga esplicita ai criteri legali di ripartizione delle spese o l’adozione di un accordo diverso previsto dall’articolo 1123, primo comma, del Codice Civile, che richiede il consenso unanime. Ciò succede ad esempio quando:

• la nuova tabella faccia pagare alcuni condomini di più o di meno rispetto ai loro millesimi;
• la nuova tabella esoneri alcuni condomini da spese che altrimenti sarebbero da loro dovute.