Cosa rischia chi non rispetta il regolamento condominiali e quali sono le multe che l’amministratore può applicare. 

Ogni condominio con almeno 11 condomini deve avere un proprio regolamento. Il regolamento contiene le regole principali della convivenza e, anche se il più delle volte si limita a riprodurre le norme del codice civile, nulla esclude che le possa derogare o attuare meglio. Addirittura, se approvato all’unanimità, il 

Cosa rischia chi viola il regolamento di condominio? Quali sono le sanzioni per i condòmini che non rispettano il regolamento? Venir meno ai doveri condominiali costituisce un illecito civile. Sicché l’amministratore o qualsiasi altro condomino potrebbero agire in tribunale contro il responsabile affinché il giudice gli imponga di adottare il comportamento corretto ed, eventualmente, lo condanni a risarcire i danni agli altri condomini.

Dunque, non è possibile rivolgersi al sindaco, alla polizia, ai carabinieri o alle altre pubbliche autorità (salvo nel caso in cui il comportamento possa integrare gli estremi di un reato, come nel caso di attività rumorose che possano implicare il disturbo alla quiete pubblica o il getto pericoloso di cose atte ad offendere o imbrattare). 

Né sono previste multe amministrative per chi non rispetta il regolamento. Ma è ben possibile applicare sanzioni pecuniarie di carattere civile il cui importo andrebbe a finire nelle casse condominiali. Vediamo allora come funzionano proprio tali sanzioni. 

Quando l’amministratore può sanzionare chi viola il regolamento?

La legge consente al condominio di multare chi viola il regolamento a patto che sussistano le seguenti condizioni:

• la previsione di multare chi viola il regolamento deve essere prevista dal regolamento stesso. Dunque l’assemblea non potrebbe infliggere una multa dopo che l’illecito è stato commesso. Se il regolamento non prevede la possibilità di irrogare le sanzioni, nulla esclude che l’assemblea possa modificarlo inserendo tale clausola. Ma tale previsione varrà ovviamente per le violazioni successive e non per quelle già verificatesi;
• le multe possono scattare solo per chi viola il regolamento, non anche per le violazioni previste dalla legge. Sicché, se si volesse multare chi viola le norme contenute nel codice civile è necessari che queste vengano trasfuse nel regolamento medesimo.

Come si sanziona chi viola il regolamento di condominio?

A infliggere la sanzione civile per chi viola il regolamento deve essere l’amministratore. Tuttavia l’amministratore non può agire di propria iniziativa, ma deve, di volta in volta, chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. L’assemblea approva l’applicazione della sanzione a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. 

Dunque, anche se una condotta risulta in contrasto con il regolamento e palesemente illegittima, se prima l’assemblea non dà il via libera, l’amministratore non può multare il condomino.

A quanto ammontano le multe per violazione del regolamento?

La legge fissa una soglia massima oltre le quali le sanzioni non possono spingersi. Dunque: 

• il limite minimo della sanzione è libero ed a discrezione del condominio che potrebbe, ad esempio, prevedere anche 1 euro;
• il limite massimo per la singola sanzione è di 200 euro. Nel caso però di recidiva la sanzione può arrivare a 800 euro. La recidiva si verifica quando lo stesso comportamento viene ripetuto più volte, ma la legge non indica lo spazio di tempo che va considerato a tal fine (ad esempio uno, due, tre anni, ecc.). Tutto quindi è rimesso alla discrezione del regolamento che deve specificare la forbice di tempo nella quale il ripetersi del medesimo comportamento viene sanzionato come “recidiva” e quindi fino a 800 euro.
• Che fine fanno le somme incassate per le sanzioni?

Le somme che l’amministratore riscuote a titolo di sanzioni sono di pertinenza del condominio. Vengono gestite dall’amministratore in un apposito fondo che serve a coprire le spese di ordinaria manutenzione.

Si può sanzionare chi non paga le spese condominiali?

Il regolamento non può prevedere sanzioni per chi non è in regola con le quote condominiali. In tal caso tutto ciò che può fare l’amministratore, oltre ovviamente ad incaricare un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo contro il moroso, è impedire a quest’ultimo il godimento di alcuni servizi condominiali come l’acqua e il riscaldamento comune, ma anche l’utilizzo di parcheggi, campi da tennis, piscina e gli altri servizi condominiali suscettibili di godimento separato. 

Altre sanzioni per chi viola il regolamento di condomino 

Come anticipato, oltre o in sostituzione alle sanzioni per la violazione del regolamento di condomino si può aggiungere la normale azioni legale dinanzi al giudice civile (Giudice di Pace o Tribunale a seconda della competente). 

La causa può essere intentata dall’amministratore o da ogni singolo condomino.

Inoltre se la condotta integra un reato è possibile presentare querela. Si pensi al rumore che supera la normale tollerabilità e che disturba un numero ampio di condomini: in tal caso scatta il disturbo della quiete pubblica.

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