Comune e condominio: quali permessi e comunicazioni sono necessarie per installare un impianto fotovoltaico sul tetto del palazzo condominiale e come gestire le questioni con l’assemblea e l’amministratore legate a questa scelta sostenibile.

L’installazione di impianti fotovoltaici sta diventando sempre più diffusa per ridurre i costi energetici e promuovere l’uso di energie rinnovabili. Tuttavia, potrebbero sorgere dubbi riguardo ai permessi e alle comunicazioni necessarie, soprattutto in contesti condominiali. In questo articolo, esamineremo quali autorizzazioni ci vogliono per installare un impianto fotovoltaico: vedremo le diverse situazioni in cui è richiesta o meno l’autorizzazione assembleare, come bisogna comportarsi nei confronti del Comune e forniremo esempi pratici per chiarire ogni aspetto.

Installazione fotovoltaico senza modificare le parti comuni

Poniamo il caso di Tizio, che vive in un condominio e desidera installare un impianto fotovoltaico sulla copertura dell’edificio. Se l’installazione non richiede alcuna modifica alle parti comuni, Tizio può procedere senza dover chiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Ciò è previsto dall’articolo 1122-bis del Codice Civile, che tutela l’interesse del singolo condomino nel realizzare opere di efficientamento energetico. L’interpretazione è stata confermata anche dalla Cassazione [1].

Tuttavia, è necessario informare l’amministratore del condominio e fornire adeguate garanzie di corretta utilizzazione delle parti comuni. 

Inoltre, è bene tenere presente che l’autorizzazione assembleare diventa necessaria se il regolamento contrattuale prevede una clausola in tal senso. Si dice “contrattuale” il regolamento che è stato approvato all’unanimità da tutti i condomini oppure allegato ai singoli atti di vendita.

In assenza dunque di tale clausola, il singolo condomino può installare sulle parti comuni un impianto fotovoltaico, al servizio della sua abitazione, senza dover prima chiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale se il lavoro non comporta modifiche degli spazi condivisi. In tal caso il no dell’assemblea resta relegato alla possibilità di esprimere un punto di vista diverso sull’uso che si potrebbe fare delle parti comuni.

Installazione fotovoltaico con modifiche alle parti comuni

Supponiamo ora che Tizio debba effettuare modifiche alle parti comuni per installare il suo impianto fotovoltaico. In questo caso, la situazione cambia: Tizio dovrà richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, come previsto dalla legge. Sarà quindi importante coinvolgere gli altri condòmini nel progetto, illustrando i benefici che l’impianto fotovoltaico potrebbe portare a tutti gli abitanti del condominio, come il risparmio energetico e l’aumento del valore immobiliare dell’edificio.

Il valore della decisione assembleare

Nel caso in cui l’assemblea condominiale si esprima con un parere contrario all’installazione dell’impianto fotovoltaico, è importante conoscere i diritti del singolo condomino. Secondo la giurisprudenza, laddove l’impianto fotovoltaico non dovesse comportare modifica alle parti comuni dell’edificio, il parere negativo ha soltanto il valore di riconoscimento delle pretese degli altri condòmini rispetto all’utilizzo del bene comune. Pertanto, non sussiste l’interesse ad agire per impugnare la deliberazione ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile in quanto essa non ha valore vincolante. In altre parole, il singolo condomino potrebbe comunque procedere con l’installazione, purché non violi le normative vigenti e le esigenze degli altri condòmini.

Caio, un altro abitante del condominio, è interessato a installare un impianto fotovoltaico sul suo terrazzo di proprietà esclusiva. Poiché il terrazzo non è una parte comune dell’edificio, Caio non ha bisogno di chiedere l’autorizzazione dell’assemblea. Tuttavia, è sempre opportuno informare l’amministratore e gli altri condòmini delle proprie intenzioni, al fine di mantenere un clima di collaborazione e trasparenza all’interno del condominio.

Consigli per una corretta installazione

Infine, è fondamentale considerare alcuni aspetti legali durante l’installazione di un impianto fotovoltaico. Innanzitutto, è importante assicurarsi che l’installazione non causi problemi strutturali all’edificio o infiltrazioni d’acqua. Pertanto, è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore e seguire le loro indicazioni per un’installazione sicura e duratura. Difatti il codice civile consente a ciascun condomino di effettuare opere sulle parti comuni a patto che non pregiudichi la stabilità dell’edificio.

Il secondo limite, derivante anch’esso dal rispetto della normativa condominiale, è non violare il decoro architettonico dell’edificio, il che implica che l’impianto non deve essere visibile o comunque deve essere tale da non costituire un “pugno nell’occhio” rispetto all’armonia complessiva dello stabile.

Le autorizzazioni comunali per l’installazione dell’impianto fotovoltaico

La realizzazione dell’impianto fotovoltaico rientra tra le opere di edilizia libera, sicché non è necessario chiedere il permesso di costruire al Comune.

In linea generale la legge prescrive:

• per impianti inferiori a 20Kw, la semplice PAS, ossia la Procedura Abilitativa Semplifica: vale pannelli fotovoltaici installati hanno una superficie minore di quella del tetto. È necessario munirsi di una relazione tecnica dettagliata con la copia del progetto, firmata da un professionista abilitato;
• per impianti superiori a 20Kw, la AU, ossia l’Autorizzazione unica per il fotovoltaico;
• per l’installazione di impianti fotovoltaici che comportano interventi di ristrutturazione edilizia o la realizzazione di nuove strutture, potrebbe essere necessario richiedere un Permesso di Costruire. Questo tipo di autorizzazione viene rilasciato dal Comune e prevede un’istruttoria più approfondita rispetto alla Scia. Per ottenerlo, è necessario presentare un progetto dettagliato, redatto da un professionista abilitato, e attendere l’esito dell’istruttoria.

In alcune Regioni, per installare un impianto fotovoltaico è sufficiente presentare la Scia al Comune. Si tratta di una comunicazione che attesta l’avvio dei lavori e che deve essere inoltrata prima dell’inizio dell’installazione. La Scia permette di avviare l’attività senza dover attendere l’approvazione da parte del Comune, il quale può però effettuare eventuali controlli successivi per verificare il rispetto delle normative vigenti.

Come si divide il tetto per l’impianto fotovoltaico?

L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può usare le parti comuni purché non pregiudichi il pari uso degli altri. Da tale disposizione la giurisprudenza ha evinto il principio secondo cui, tutte le volte in cui c’è da dividere un’area comune per la realizzazione di opere di interesse individuale, come appunto gli impianti fotovoltaici, la divisione deve avvenire in proporzione ai millesimi di proprietà. Sicché ciascun condomino potrà occupare lo spazio pari al valore della proprietà del suo appartamento anche se gli altri condomini non intendono installare l’impianto e le restanti parti del tetto restano libere.