Dalla maggioranza all’unanimità: come si modificano o si approvano le tabelle per la ripartizione delle spese in condominio. 

L’assemblea di condominio può sempre approvare e/o modificare le tabelle millesimali, tuttavia tenendo conto che la regola generale resta pur sempre quella dei millesimi. In altri termini ciascun condomino deve contribuire alle spese comuni in proporzione al valore del proprio appartamento. Ma qual è la maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali? Di tanto si è occupata proprio di recente la Cassazione.

Quando si possono approvare le nuove tabelle millesimali

Innanzitutto dobbiamo premettere che l’approvazione di nuove tabelle millesimali può essere frutto di un errore riscontrato nelle precedenti tabelle oppure di intervenute variazioni nel valore di una o più unità immobiliari che abbiano comportato una alterazione di oltre un quinto il valore proporzionale dell’edificio (come succede in caso di ampliamento di un appartamento o modifica della destinazione d’uso).

Ma l’approvazione delle tabelle millesimali potrebbe anche dipendere dal fatto che il condominio decida di dotarsene quando prima ne era sprovvisto. Anche a tal fine bisognerà quindi conferire il mandato a un tecnico specializzato. 

Quale maggioranza per approvare le tabelle millesimali

Il dubbio legale che si pone spesso è, una volta che siano state redatte le tabelle (siano esse le prime tabelle o quelle frutto di una rettifica delle precedenti) qual è la maggioranza necessaria per la loro approvazione? Maggioranza che, chiaramente deve essere raggiunta nell’assemblea chiamata alla votazione.

Secondo la Cassazione [1], per l’approvazione delle tabelle millesimali è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea (quindi il 50%+1) che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (ossia almeno 500 millesimi). 

Ciò vale però solo a condizione che le tabelle rispettino il principio secondo cui ciascun condomino deve partecipare alle spese in base ai propri millesimi, sicché non è possibile esonerare un condomino dalla contribuzione né fargli pagare di meno di quanto altrimenti dovrebbe. Un’ipotesi del genere sarebbe sì possibile ma solo a patto che la delibera o il regolamento sia approvato all’unanimità.

Quindi:

• se le nuove tabelle rispettano il principio della partecipazione alle spese secondo millesimi: la maggioranza per l’approvazione è quella del 50%+1 dei presenti e della metà dei millesimi;
• se le nuove tabelle non rispettano il principio della partecipazione secondo millesimi: è richiesta l’unanimità.

Che succede se il voto non rispetta le regole della legge?

Che succede se l’assemblea approva le tabelle a maggioranza quando invece è richiesta l’unanimità? La Cassazione ritiene che la delibera che, per una singola annualità, decida di esonerare un condomino dalle spese condominiali o fargli pagare di meno sia annullabile: il che significa che la delibera deve essere contestata entro 30 giorni dalla sua approvazione o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale. Invece la delibera che decida di esonerare per sempre, quindi anche per il futuro, un condomino dalle spese o fargli pagare meno di quanto dovrebbe sia nulla: il che significa che la delibera può essere impugnata in qualsiasi momento, senza cioè limiti di tempo. 

Modifica e rettifica delle tabelle millesimali

La modifica e la rettifica delle tabelle millesimali del condominio possono essere richieste dai singoli proprietari o dal consiglio di amministrazione del condominio. La modifica è necessaria se ci sono cambiamenti nelle proprietà dell’edificio, come ad esempio l’aggiunta o la rimozione di una unità abitativa. La rettifica, invece, è necessaria se ci sono errori nelle tabelle millesimali esistenti.

Per effettuare la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali, è necessario seguire una procedura specifica prevista dalla legge italiana. Questa procedura prevede la convocazione di un’assemblea dei proprietari, durante la quale si discuterà la proposta di modifica o rettifica e si voterà per la sua approvazione. Per essere approvata, la proposta deve ricevere il consenso della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

È importante notare che la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali influisce sulle quote di proprietà dei singoli proprietari, e pertanto è una decisione importante che deve essere presa con attenzione e con la massima trasparenza.

La modifica delle tabelle millesimali del condominio può essere effettuata solo in presenza di determinati presupposti e limiti stabiliti dalla legge italiana. Ecco alcuni dei principali presupposti e limiti:

cambiamenti nella struttura dell’edificio: la modifica delle tabelle millesimali può essere effettuata se ci sono cambiamenti significativi nella struttura dell’edificio, come ad esempio l’aggiunta o la rimozione di una unità abitativa, che incidano per più di un quinto rispetto ai millesimi complessivi;

richiesta da parte di almeno un proprietario: La modifica delle tabelle millesimali può essere richiesta da almeno uno dei proprietari dell’edificio o dal consiglio di amministrazione del condominio;

approvazione da parte della maggioranza: la modifica delle tabelle millesimali deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

In sintesi, la modifica delle tabelle millesimali del condominio è possibile solo se ci sono cambiamenti significativi nella struttura dell’edificio e se la maggioranza dei proprietari è favorevole alla modifica. La modifica delle tabelle millesimali influisce sulle quote di proprietà dei singoli proprietari e pertanto deve essere effettuata con la massima attenzione e trasparenza.

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