Qual è il domicilio di un condominio? Dove vanno notificati gli atti diretti all’intera compagine?
Per “condominio” si intende l’edificio in cui si trovano più unità immobiliari che condividono beni e servizi, come il tetto, il lastrico solare, le scale o il suolo su cui sorge il fabbricato. Il condominio può essere “verticale” se si sviluppa verso l’alto (il classico palazzo, insomma) oppure “orizzontale” se le abitazioni sono poste una accanto all’altra (le villette a schiera).
Il condominio, però, non è solo un’entità fisica, cioè un edificio, ma anche un ente di gestione degli interessi dei singoli proprietari, tant’è vero che, quando si agisce contro i condòmini, lo si fa solitamente chiamando in causa l’intero condominio, rappresentato dall’amministratore. È in questo preciso contesto che si pone il seguente quesito: qual è la sede legale del condominio? Si tratta di un’importante domanda a cui deve essere fornita una risposta precisa. Vediamo quale.
Sede legale: cos’è?
Per “sede legale” si intende il luogo in cui un ente o un’impresa ha stabilito il centro dei propri affari.
In altre parole, la sede legale è il domicilio della persona giuridica, il luogo presso il quale dovranno essergli formalmente notificati gli atti di cui è destinatario.
Il condominio ha una sede legale?
Sarebbe scorretto affermare che il condominio ha una sede legale.
Secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione [1], infatti, il condominio è un ente di gestione collegiale di interessi individuali, sfornito di autonomia patrimoniale e di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (cioè, dei condòmini).
Il condominio, non essendo una persona giuridica, cioè un centro autonomo di interessi distinti da quelli delle persone fisiche che lo compongono, non può essere equiparato a una società, a un’associazione o a qualsiasi ente simile; pertanto, sarebbe improprio affermare che il condominio ha una sede legale.
Tutto ciò non significa, ovviamente, che non esista un indirizzo o un luogo fisico ove recapitare gli atti. Vediamo perché.
Qual è il domicilio del condominio?
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione sopra citata, il condominio non ha una sede legale, ma il suo domicilio si identifica con quello dell’amministratore che rappresenta i condòmini.
Detto in altri termini, il condominio, non essendo una persona giuridica ma un ente di gestione, non ha una sede in senso tecnico.
Tuttavia, il condominio è pur sempre munito di un domicilio, cioè di un luogo ove possono essergli notificati formalmente gli atti.
Tale domicilio si identifica, alternativamente:
- con il luogo, interno all’edificio, espressamente destinato o di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale;
- in mancanza, con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta.
In buona sostanza, quindi, affinché una notifica indirizzata al condominio sia valida occorre che la stessa sia inviata all’amministratore oppure all’indirizzo ove è ubicato l’edificio condominiale, a patto però, in quest’ultimo caso, che in tale luogo vi siano dei locali (come la portineria o l’ufficio dell’amministratore ad esempio) specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni.
Insomma: si può notificare un atto direttamente presso l’indirizzo ove è fisicamente ubicato l’edificio condominiale soltanto se nello stabile esistono effettivamente luoghi adibiti alla gestione degli interessi del fabbricato.
A tal proposito, si legga anche l’articolo dal titolo Notifica al condominio: presso l’edificio o all’amministratore?
Condominio: a chi notificare se non c’è l’amministratore?
L’amministratore è obbligatorio solamente per i condomini con almeno nove proprietari diversi.
A chi va notificato un atto se non c’è l’amministratore?
In questa ipotesi, la notifica dovrà essere fatta a tutti i condòmini, cioè a tutti i proprietari di almeno un’unità immobiliare sita nello stabile.
Come ricordato, infatti, il condominio è solo un ente di gestione e non una persona giuridica; ciò significa che, in assenza di un legale rappresentante nominato dall’assemblea, chi intende chiamare in causa il condominio dovrà spedire la citazione singolarmente a ogni proprietario.