Presupposti e condizioni per l’usucapione: l’acquisto della proprietà di una casa altrui non può avvenire se c’è tolleranza e accondiscendenza.

L’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà altrui che si realizza per via dell’uso continuativo e indisturbato del bene per almeno 20 anni. Tuttavia quando il proprietario dell’immobile è un familiare, è molto più difficile ottenere una sentenza che accerti tale diritto. Approfondiamo questo argomento e rispondiamo alla seguente domanda: può esserci usucapione tra parenti? Qui di seguito vedremo innanzitutto come funziona l’usucapione, quali son i presupposti, i termini e le procedure da attuare per diventare proprietario della casa, del terreno o di qualsiasi altro immobile.

Condizioni per l’usucapione

Per aversi usucapione non basta possedere un bene altrui per 20 anni. Ci sono dei presupposti molto più stringenti. Diversamente, esso si risolverebbe in un mezzo di esproprio legalizzato dell’altrui proprietà. Cerchiamo dunque di capire quando c’è l’usucapione e quali sono le condizioni.

L’acquisizione della detenzione

Innanzitutto il soggetto che rivendica l’usucapione deve aver acquisito la detenzione del bene in modo pacifico e non clandestino. Non è necessario il consenso del proprietario: l’importante è che tale acquisizione sia avvenuta alla luce del sole e senza l’uso della forza, della violenza o dell’inganno.

Quindi non potrà mai avvantaggiarsi dell’usucapione il clandestino che forzi la porta di casa altrui e vi si introduca. Diversa è invece la condizione del confinante che sposta i paletti di delimitazione tra due terreni o che inizia a coltivare la terra del vicino. Allo stesso modo potrà avvalersi dell’usucapione il comproprietario che uso l’immobile in comunione come se fosse proprio.

La trasformazione della detenzione in possesso

L’usucapione richiede l’esecuzione di una condotta sul bene che solo il proprietario avrebbe il diritto di compiere, e senza l’autorizzazione di questi. Ci deve quindi essere l’esercizio di un potere corrispondente al diritto di proprietà. Quest’atto trasforma la mera detenzione in possesso ed è proprio da questo momento che iniziano a decorrere i 20 anni per poter, alla fine, rivendicare l’usucapione.

Quali sono questi comportamenti? Non lo è il semplice fatto di zappare il fondo del vicino ma lo potrebbe essere la costruzione di un recinto o di una cancellata; la modifica della destinazione d’uso di un appartamento o l’esecuzione di lavori di ristrutturazione; il cambio della serratura di una porta senza la consegna del duplicato delle chiavi al titolare; la spianatura di un terreno o la realizzazione di un manufatto al di sopra di esso.

Inoltre l’usucapione non può mai scattare se il detentore riconosce l’altrui proprietà del bene in modo esplicito (con un atto scritto) o implicito (con comportamenti concludenti). Ad esempio, il conduttore di un appartamento o un garage che paga il canone di locazione, anche se in nero, sta tacitamente ammettendo l’altrui; e lo stesso vale per l’affittuario del fondo che consegna al titolare una parte del raccolto.

Il decorso dei 20 anni di possesso indisturbato

Da tale comportamento che denoti la volontà di atteggiarsi in pubblico come esclusivo proprietario del bene devono decorrere 20 anni.

È molto importante che, nel corso di tali 20 anni, il titolare del bene non rivendichi la proprietà. Una semplice raccomandata con diffida non basta: è necessaria la notifica di un atto giudiziario (anche se non seguita dall’instaurazione del successivo giudizio).

Attenzione però – e qui veniamo all’oggetto del discorso che ci sia prefissi di trattare all’inizio dell’articolo – l’inerzia del proprietario non deve discendere da accondiscendenza e dalla tolleranza come di norma succede nei rapporti tra parenti. Tanto per fare un esempio, è normale che il padre che presti la casa al figlio affinché vi viva finché non potrà comprarne una tutta sua non agisca contro di lui per interrompere l’usucapione. Ma non per questi egli ne perde la proprietà.

Tale argomento verrà affrontato meglio a breve.

La sentenza che accerta l’usucapione

Ultimo elemento per modificare la proprietà dell’immobile è una sentenza del tribunale che accerti la sussistenza dei presupposti dell’usucapione. Quindi è necessario avviare una causa contro il proprietario e portare le prove di tutti i fatti che abbiamo elencato qui di seguito.

Prima dell’avvio della causa bisogna tentare una procedura di mediazione. Se in questa sede si raggiunge l’accordo tra le parti, non c’è bisogno del processo.

È possibile l’usucapione tra parenti?

Se tuo padre ti prestasse la casa, dopo 20 anni ne diverresti proprietario? No. Come anticipato, se l’inerzia del proprietario nel rivendicare il bene deriva da un atteggiamento di mera tolleranza (dettata da rapporti di parentela o di amicizia), l’usucapione non si può verificare. Tanto più è stretto il vincolo di parentela, tanto maggiore sarà difficile dimostrare l’usucapione.

Diversa è l’ipotesi di un parente che abbia prestato la casa a un nipote e poi si sia trasferito all’estero senza chiedere la restituzione del bene: qui la mancata rivendicazione è ascrivibile all’inerzia, dettata dalla lontananza, e non già dal un sentimento di tolleranza per via dei rapporti sanguinei.

La mera tolleranza che impedisce l’acquisto della proprietà per usucapione si riscontra in tutte le circostanze in cui il godimento della cosa, lungi dal rivelare l’intenzione del soggetto di svolgere un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà, tragga origine dallo spirito di condiscendenza del legittimo proprietario. In tali casi la prova dell’acquisto e dell’esercizio del possesso da parte dell’attore in usucapione deve essere ancora più pregnante, a maggior ragione quando sussistano tra le parti rapporti di parentela.

Dunque, non è corretto dire che l’usucapione tra parenti non può mai avvenire, ma è necessaria una prova ancora più forte rispetto a quella ordinaria circa il totale disinteresse del proprietario del bene ad ottenere la restituzione dello stesso. Disinteresse, quindi, e non semplice tolleranza.

La tolleranza che esclude l’usucapione può anche derivare da rapporti di amicizia ma, in questo caso, è più difficilmente dimostrabile. Come infatti scrive la Corte d’Appello di Roma (sent. n. 1583/2023): « In materia di acquisto del possesso per usucapione, se venga compiuta un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale con l’altrui tolleranza e se quindi tale condotta sia inidonea all’acquisto del possesso, la lunga durata di tale attività far presumere l’esclusione della tolleranza se tra le parti vi siano rapporti di mera amicizia o di buon vicinato e non di parentela, tenuto conto che in relazione ai primi è più improbabile il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo».

L’usucapione sui beni in comunione

Anche nel caso di comunione ereditaria su un immobile (ad esempio più fratelli eredi della casa del genitore), l’usucapione non si verifica per il semplice possesso del bene, potendo ogni contitolare esercitare i poteri del proprietario già per legge.

Per l’usucapione, in questo caso, c’è bisogno di un ulteriore elemento oltre a quelli esposti prima: un comportamento che impedisca agli altri comproprietari di avvalersi del bene. Si pensi al coerede che, oltre ad abitare la casa del padre, cambi la serratura affinché i fratelli non vi entrino o apponga un cancello sul terreno per escluderli dall’ingresso.