Come funzionano le agevolazioni per la prima casa se una persona è costretta a comprare una nuova abitazione perché la precedente non è più adatta.  

L’acquisto della prima casa in Italia è soggetto a particolari agevolazioni fiscali, ma ci sono condizioni ben precise da rispettare. Tra queste l’assenza di proprietà di un’altra abitazione già ottenuta con la medesima agevolazione o di un’altra abitazione nello stesso Comune ove si trova quello da comprare. Cosa succede però se una persona, già titolare di un immobile, è costretta a comprarne un altro perché il primo non è più abitabile? Se la prima casa è inagibile, spettano le agevolazioni per l’acquisto di un nuovo immobile? A fronte di un iniziale orientamento della Cassazione sfavorevole al contribuente, il quadro è cambiato a seguito di alcuni importanti chiarimenti forniti dalla stessa Agenzia delle Entrate. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quando spetta il bonus prima casa?

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa consistono in una sostanziosa riduzione delle imposte. In particolare:

• chi compra da una ditta, corrisponde l’Iva al 4% del prezzo di acquisto (anziché al 10% o, per gli immobili di lusso, al 22%); in più l’imposta di registro e ipotecaria sono in misura fissa e pari a 200 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1%);
• chi compra da privato, corrisponde l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) del valore catastale; l’imposta di registro e ipotecaria sono pari a 50 euro ciascuna.

I requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa sono i seguenti:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza; oppure nel Comune ove lavora. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni sulla prima casa. Diversamente ha 1 anno di tempo per cederlo.

Inoltre, l’acquirente non deve vendere l’immobile prima di 5 anni a meno che ne acquisti uno nuovo (o lo riceva in donazione) con gli stessi requisiti del bonus prima casa.

Quando si può ottenere l’agevolazione prima casa sulla seconda abitazione?

Secondo un recente orientamento sposato dalla Cassazione, è possibile ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa anche quando nello stesso Comune si ha un’altra abitazione di proprietà, senza bisogno di doverla cedere, quando quest’ultima è divenuta inidonea. L’inidoneità può essere:

• soggettiva: si pensi a una casa divenuta troppo piccola per il nucleo familiare che nel frattempo si è ingrandito con l’arrivo dei figli o, al contrario, troppo grande perché la famiglia si è scomposta (ad esempio con l’indipendenza economica dei figli);
• oggettiva: si pensi a una casa rovinata da un terremoto e quindi da ristrutturare.

Dunque, può ottenere il beneficio fiscale chi è proprietario di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

Questo orientamento è piuttosto recente. Basti pensare che con l’ordinanza n. 14740 del 13 giugno 2017, la Cassazione aveva respinto il ricorso del contribuente negandogli l’applicabilità di un’aliquota Iva ridotta poiché, nello stesso Comune, aveva un piccolo immobile inabitabile.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate se la prima casa è inagibile

La questione dell’inidoneità oggettiva, per essere la casa preposseduta inagibile, è stata oggetto di uno specifico intervento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Qualora un immobile precedentemente acquistato con agevolazioni fiscali venga sottoposto a sequestro e dichiarato inagibile dall’Autorità competente, a causa di carenze che compromettono i requisiti igienico-sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio al punto da mettere a rischio l’incolumità, è consentito accedere nuovamente alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di un nuovo immobile. Questa possibilità persiste fino al mantenimento dello stato di inagibilità del primo immobile.

Tale disposizione è stata specificata dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017, in relazione a un caso di immobile reso inagibile da un evento sismico. L’impossibilità di utilizzare l’abitazione per scopi residenziali, causata da un evento imprevedibile e indipendente dalla volontà del contribuente, consente un secondo accesso alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, a patto che vi siaadeguata documentazione a supporto della situazione.

Casa inagibile: secondo bonus prima casa  

Per accedere nuovamente alle agevolazioni per la prima casa, è necessario dimostrare l’effettiva e totale inadeguatezza dell’immobile già in possesso, situazione che deve essere estranea a qualunque scelta del contribuente e debitamente attestata da documentazione specifica.

In situazioni come quella analizzata, dove l’immobile preesistente non è più idoneo come abitazione a causa della sua inagibilità, il contribuente ha la possibilità di fruire nuovamente delle agevolazioni per la prima casa nell’acquisto di una nuova abitazione. Questo perché, fino al mantenimento della dichiarazione di inagibilità, è come se non detenesse, neanche parzialmente o in comunione legale, diritti su un altro immobile residenziale beneficiato dalle medesime agevolazioni su tutto il territorio nazionale.

Importante sottolineare che, qualora l’inagibilità dell’immobile preesistente venga successivamente revocata dagli enti competenti, anche dopo l’acquisto agevolato di un nuovo immobile, il contribuente mantiene il diritto all’agevolazione acquisito con il secondo acquisto. Questo perché, al momento dell’acquisto, erano state rispettate tutte le condizioni richieste dalla normativa vigente per le agevolazioni sulla prima casa, rendendo legittimo il beneficio.

Esempi pratici

Esempio 1: Dichiarazione di inagibilità post-terremoto

Mario possiede un appartamento in una zona colpita da un forte terremoto. A seguito degli eventi sismici, l’abitazione viene dichiarata inagibile dalle autorità competenti a causa di gravi danni strutturali. Mario, trovandosi nell’impossibilità di abitare e riparare l’immobile, decide di acquistare un nuovo appartamento nello stesso comune. Grazie alla documentazione che attesta l’inagibilità del suo primo immobile, Mario può beneficiare nuovamente delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della sua “nuova” prima casa.

Esempio 2: Acquisto di una nuova abitazione a seguito di un’alluvione

Laura e la sua famiglia vivono in una casa acquistata con le agevolazioni per la prima casa. Un’alluvione improvvisa rende la loro abitazione inabitabile, con danni irreparabili che compromettono la struttura e la sicurezza dell’immobile. Non potendo più tornare nella loro casa, Laura decide di acquistare un nuovo appartamento. Presentando alle autorità fiscali la documentazione che certifica i danni e l’inagibilità della loro precedente abitazione, la famiglia ha diritto a richiedere nuovamente le agevolazioni per la prima casa per l’acquisto del nuovo immobile.

Esempio 3: Revoca dell’inagibilità e mantenimento delle agevolazioni

Giovanni ha acquistato un nuovo appartamento con le agevolazioni per la prima casa dopo che il suo precedente immobile era stato dichiarato inagibile a causa di gravi problemi agli impianti elettrici e idraulici. Dopo alcuni anni, e dopo il nuovo acquisto, l’immobile originario viene reso nuovamente agibile grazie a un intervento di ristrutturazione. Nonostante la revoca della dichiarazione di inagibilità, Giovanni non perde le agevolazioni fiscali godute per l’acquisto del secondo immobile, poiché al momento dell’acquisto rispettava tutti i requisiti previsti dalla normativa per l’accesso al beneficio.