Agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa e ai fini dell’esenzione dall’Imu.

Stai per comprare casa ma vivi in un Comune diverso. Ti chiedi quindi se sia possibile avere i benefici fiscali sulla prima casa con residenza altrove. Inoltre vuoi sapere quanto influisca una situazione del genere sull’eventuale esenzione Imu.

Insomma, sono tanti i dubbi che ti affliggono e, quindi, vorresti sapere: è importante fissare la residenza nella prima casa ai fini delle agevolazioni fiscali? In caso affermativo, la legge prevede delle eccezioni a questa regola? Posso vivere nella prima casa, senza la mia famiglia, e non pagare l’Imu? Non ti resta che proseguire nella lettura di questo articolo per fugare le tue perplessità sull’argomento.

Acquisto prima casa: le agevolazioni fiscali

Quando compri la casa da un privato devi versare l’imposta di registro nella misura del 9%. Essa viene, generalmente, calcolata sul prezzo/valore catastale dell’immobile. Devi poi aggiungere le imposte ipotecarie e catastali, entrambe nella misura fissa di 50 euro.

Viceversa, se si tratta della prima casa, l’ammontare dell’imposta di registro si abbassa sensibilmente, visto che è previsto il versamento di un importo pari al 2%.

Se il venditore è un’impresa, l’Iva è al 10%, ma se si tratta dell’acquisto della prima casa l’Iva scende al 4%. Capirai, pertanto, che, da un punto di vista fiscale, è molto conveniente comprare una prima casa. Resta, quindi, da verificare in presenza di quali presupposti è possibile usufruire delle predette agevolazioni.

Agevolazioni acquisto prima casa: la residenza

Sono varie le condizioni che bisogna rispettare per poter accedere al bonus prima casa. Deve innanzitutto trattarsi di un’abitazione civile e non può essere una casa di lusso rientrante nella categoria catastale A1, A8 o A9. Non puoi usufruire delle agevolazioni se già hai comprato un immobile avvalendoti del bonus prima casa a meno che non lo vendi entro un anno dal nuovo rogito. Non devi poi avere un’altra abitazione nello stesso Comune ove si trova quella nuova. Ma soprattutto, per ottenere il bonus prima casa (con conseguente riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva) devi avere la residenza nel territorio comunale in cui è ubicato il bene. Puoi comunque farlo entro i 18 mesi successivi all’acquisto. Pertanto, è possibile acquistare la prima casa e mantenere la residenza altrove, ma a condizione che sia nel Comune dell’immobile interessato.

Agevolazioni acquisto prima casa: eccezioni alla residenza

Il presupposto della residenza è fondamentale per accedere alle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della cosiddetta prima casa. Se non dimori abitualmente nel Comune interessato, devi provvedere a spostarvi la residenza anagrafica non più tardi di 18 mesi dal rogito notarile. Se non rispetti questa disposizione, decadi dai benefici ricevuti e sarai tenuto a versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella versata al momento della compravendita. A ciò dovrai aggiungere la sanzione pari al 30% di queste imposte e gli interessi di mora.

La stessa legge, però, ha individuato una serie di ipotesi dove la regola anzidetta può essere derogata senza incorrere in alcuna decadenza:

• quando l’abitazione è ubicata nel Comune dove l’acquirente lavora o studia;
• allorché l’immobile si trova nel territorio comunale in cui ha sede il datore di lavoro del compratore e questi risulta trasferito all’estero per motivi legati al proprio impiego;
• se il bene sta in Italia ed è comprato da un cittadino non residente nel nostro territorio e regolarmente iscritto presso l’Anagrafe italiani residenti all’estero (Aire);
• qualora la prima casa è acquistata da un componente delle Forze armate o delle Forze di polizia.

Ricapitolando, quindi, in tutte queste circostanze, la cui elencazione è tassativa, non è necessario avere la residenza nel Comune in cui è presente l’immobile e tanto meno è obbligatorio fare lo spostamento nei diciotto mesi successivi all’atto.

Prima casa e Imu: la residenza è necessaria?

Allorché ci riferiamo alla cosiddetta prima casa è opinione diffusa che non si è tenuti al pagamento dell’Imu. Infatti, la tassa legata al possesso degli immobili non è, di regola, dovuta per le abitazioni principali. Tuttavia, a questo proposito, non devi mai dimenticare che per avere diritto a questa esenzione non ti basta avere solo la residenza nell’appartamento in questione: vi devi anche dimorare abitualmente ossia per gran parte dell’anno.

Immagina di vivere da solo nella tua abitazione principale, mentre la tua famiglia risiede altrove; oppure, hai eletto la tua residenza anagrafica nell’immobile dichiarato come abitazione principale, ma dimori abitualmente in un altro appartamento.

Negli esempi appena riportati non hai rispettato la regola disposta dalla legge [1] e, pacificamente, avallata dalla giurisprudenza [2], secondo la quale per avere l’esenzione dal pagamento dell’Imu devi risiedere effettivamente all’interno della tua abitazione principale unitamente alla tua famiglia. In caso contrario, la tassa sarà dovuta. Pertanto, ai fini Imu non è possibile possedere una prima casa e avere la residenza altrove.

Una recente riforma ha poi previsto che si può scegliere la prima casa quando la coppia è composta da due persone ciascuna delle quali è proprietaria di un proprio immobile. I due potranno decidere quale abitazione eleggere come prima casa, indipendentemente dal luogo di residenza.