La Cassazione stabilisce: chi chiedere la risoluzione del compromesso non ha diritto al doppio della caparra.

Quando si firma un compromesso per l’acquisto di una casa, cosa fare se il venditore si tira indietro e non vuol più presentarsi dal notaio per il rogito? In caso di preliminare non rispettato si può ottenere il doppio della caparra? Secondo la Corte di Cassazione (n. 5854 del 5 marzo 2024) non sempre è possibile. Cerchiamo di comprendere meglio come stanno le cose e quali sono i diritti e le tutele del compratore in caso di inadempimento del proprietario dell’immobile.

Tutela dell’acquirente del contratto preliminare

Come noto il contratto preliminare, pur non comportando ancora il trasferimento della titolarità del bene, impone alle parti di sottoscrivere, in un momento successivo, il contratto definitivo (il rogito notarile): sarà poi quest’atto a determinare il passaggio di proprietà dell’immobile.

In caso di sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita e mancata firma del contratto definitivo da parte del venditore, l’acquirente ha diverse tutele a sua disposizione:

• azione di risoluzione del contratto: l’acquirente può rivolgersi al giudice e richiedere la risoluzione del contratto preliminare, ossia lo scioglimento dell’accordo e la restituzione della caparra versata. In aggiunta, può richiedere un risarcimento danniper il mancato perfezionamento della vendita;
• azione di esecuzione specifica del contratto: l’acquirente può citare in giudizio il venditore per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non firmato. In questo caso, il giudice può ordinare al venditore di trasferire la proprietà del bene all’acquirente;
• il doppio della caparra: l’acquirente può pretendere dal venditore il versamento di una somma pari al doppio della caparra che aveva a sua volta pagato alla firma del compromesso. Questa somma terrà luogo di eventuali richieste di risarcimento e taciterà ogni ulteriore pretesa. È una sorta di forfettizzazione del danno;
• in alcuni casi, il comportamento del venditore potrebbe integrare un reato, come la truffa contrattuale in presenza di artifici e raggiri. In tali ipotesi, l’acquirente può sporgere querela presso le autorità competenti.

Caparra o risarcimento del danno?

Con la pronuncia in commento, la Cassazione ha detto che l’acquirente che agisce in tribunale per ottenere la risoluzione del contratto, non può pretendere contemporaneamente il doppio della caparra e il risarcimento del danno. L’una misura è alternativa all’altra.

Questo perché la caparra ha lo scopo di essere una garanzia limitata e predefinita: serve a stabilire in anticipo quanto sarai risarcito se le cose non vanno come previsto, ma non puoi chiedere di più senza dimostrare che il danno subito è stato maggiore.

Con parole più tecniche la Corte si è espressa nel seguente modo:

«A fronte della proposizione e dell’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con il conseguente risarcimento dei danni, non può essere riconosciuta – in aggiunta – la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, indipendentemente dalla prova del danno».

La vicenda

La Corte ha preso questa decisione in un caso dove un compratore chiedeva di annullare il contratto per un immobile ancora in costruzione perché il venditore non aveva rispettato gli accordi. Il compratore voleva non solo annullare il contratto e riavere indietro la caparra, ma anche ricevere un risarcimento ulteriore e il doppio della caparra come pena aggiuntiva. La Corte ha però stabilito che, se si chiede un risarcimento per danni ulteriori, non si può anche pretendere il doppio della caparra. In altre parole, o si sceglie di tenere la caparra come semplice garanzia, oppure si va in giudizio per dimostrare e chiedere un risarcimento maggiore per i danni subiti.

Conclusioni 

Quindi, se ti trovi in una situazione simile, ricorda che la caparra ha la funzione di forfettizzare in anticipo il risarcimento. Se pensi che il tuo danno sia maggiore, dovrai dimostrarlo in tribunale per ottenere un risarcimento adeguato e non potrai allora chiedere il doppio della caparra.