Si può recintare, coprire e realizzare un box auto nello spazio del cortile destinato a parcheggio?
Semmai il condominio dovesse assegnarti un posto auto in cortile, quali lavori potresti fare su di esso per recintare l’area, coprirlo e ricavarne un box oppure impedire che gli altri ne facciano uso quando tu non sei presente? Ci sono una serie di regole che la legge prescrive in ipotesi del genere e che è bene conoscere. Buona parte però delle opere che possono essere compiute dal condomino dipende dall’esistenza di una previa delibera dell’assemblea di assegnazione individuale dei posti auto in cortile: assegnazione che può essere definitiva, temporanea o rotatoria.
Partiamo proprio da questo aspetto per poi vedere quali poteri hanno i proprietari degli appartamenti.
Come si regolano i posti auto in cortile?
Il cortile è un’area comune: appartiene cioè a tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. Pertanto, ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, tutti ne possono usufruire con gli unici due vincoli di non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso.
Ciò implica, da un lato, che è necessario consentire a tutti i condomini di parcheggiare almeno un veicolo e, laddove ciò non sia possibile, bisogna predisporre un regolamento che fissi dei turni secondo un criterio rotatorio. Se l’assemblea non vi provvedere, anche un solo condomino può adire il tribunale affinché imponga tale regolamentazione.
La disciplina dei posti auto disposta dall’assemblea può prevedere un’assegnazione nominativa, attribuendo a ciascun condomino uno specifico spazio, eventualmente delimitato da strisce disegnate a terra. Questa assegnazione può essere definitiva o soggetta a rotazione, in modo che tutti possano usufruire magari degli spazi più comodi.
La giurisprudenza ha tuttavia imposto di riservare ai portatori di handicap i posti auto più vicini al portone e/o all’ascensore.
La maggioranza richiesta per l’adozione di una regolamentazione dei posti auto richiede il consenso del 50%+1 dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Cosa si può fare del proprio posto auto?
Nonostante l’assegnazione del posto auto a un singolo condomino, la proprietà dell’area resta condominiale. Sicché si ritiene che l’utilizzatore non possa recintare l’area, realizzare delle barriere, installare un cancelletto o una catena per impedire agli altri di farne uso. Anche la realizzazione di strisce a terra per delimitare l’area è di competenza del condominio.
Inoltre il diritto di utilizzo del posto auto è limitato unicamente al parcheggio del veicolo, secondo la destinazione tipica del cortile. Di esso quindi non si può fare un differente impiego, ad esempio per depositare materiale, legna o altri oggetti.
Che succede se un condomino delimita il parcheggio?
Delimitare il parcheggio con una sbarra o una catena può implicare l’usucapione dopo 20 anni di possesso indisturbato: in buona sostanza, il condomino che impedisce agli altri l’uso del proprio spazio ne diventa proprietario e può intestarsi l’area, per quanto inizialmente del condominio. L’unico modo per impedire l’usucapione e interrompere il termine di 20 anni è notificare un atto giudiziale al condomino rivolto a rivendicare la liberazione dello spazio.
Si può coprire un box auto sullo spazio del cortile?
Secondo il tribunale di Roma (sent. n.18580/2019), quando il posto auto è stato assegnato in via esclusiva e definitiva a un condomino, questi ha il potere di effettuarvi tutte le opere e gli interventi che ritiene, a patto però che non violi il decoro architettonico dell’edificio. Il che implica anche il potere di realizzare una copertura dell’area, trasformandola in un box auto chiuso. Sempre che il regolamento non disponga diversamente. È comunque necessario verificare prima il regolamento del Comune per verificare se tali opere sono soggette a semplice SCIA o è necessario il permesso di costruire.
Anche la Cassazione (sent. n. 26426/2014) è dello stesso parere: secondo i giudici supremi infatti ciascun condomino che abbia la proprietà esclusiva dello spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, può recintarlo o dotarlo di una copertura sempreché non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale» approvato all’unanimità «e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio oppure una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa». Un ostacolo quindi potrebbe essere costituito dal fatto che la realizzazione di eventuali pareti laterali finirebbe per limitare lo spazio destinato agli altri condomini. Bisogna quindi fare in modo che la chiusura dello spazio riguardi solo l’area di proprietà esclusiva e non determini alcuna riduzione della zona di manovra comune; non può, cioè, rendere difficoltosa la manovra dei veicoli all’interno dell’autorimessa condominiale.