Se il debito con l’Agenzia delle Entrate scende sotto 20.000 euro posso chiedere l’annullamento dell’ipoteca sulla casa?

L’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere un’ipoteca sui beni immobili del contribuente solo quando il debito accumulato, relativo a cartelle esattoriali già notificate e non saldate, supera 20.000 euro. È ammessa l’iscrizione dell’ipoteca anche sulla prima casa, tuttavia non è poi possibile procedere con il pignoramento di questa. Ebbene, una volta che sia stata superata la fatidica soglia dei 20mila euro potrebbe sorgere un legittimo dubbio: posso togliere l’ipoteca pagando parte del debito fiscale?

La questione è stata già affrontata dalla giurisprudenza tributaria come peraltro abbiamo già spiegato nella guida Se pago parte del debito, blocco l’ipoteca? Cerchiamo dunque di comprendere, più nel dettaglio, come annullare un’ipoteca dopo aver ridotto il debito.

Debiti fiscali: quando scatta l’ipoteca sulla casa

Come anticipato, solo se il debito – complessivo di capitale, interessi e sanzioni –supera 20.000 euro, l’Agente per la Riscossione esattoriale può iscrivere ipoteca sull’immobile per un valore pari al doppio del debito stesso.

Trenta giorni prima dell’ipoteca, Agenzia Entrate Riscossione è tenuta a inviare un preavviso al contribuente affinché questi, per evitare tale misura, possa pagare o chiedere la rateazione del debito. Il preavviso deve essere inviato con le stesse modalità della cartella (raccomandata a/r, consegna a mani, Pec); in assenza di tale comunicazione, l’ipoteca è illegittima.

Il preavviso di ipoteca interrompe i termini di prescrizione del debito e li fa decorrere nuovamente da capo.

Ipoteca sulla casa: cosa comporta?

“Ipoteca” non significa “pignoramento”. L’ipoteca è solo una misura cautelare che ha due funzioni:

• fa sì che il creditore possa pignorare il bene anche se questo viene ceduto (venduto o donato) a terzi;
• fa sì che il creditore possa soddisfarsi, con privilegio rispetto ad altri ulteriori creditori del medesimo soggetto, sul ricavato della vendita all’asta.

Pertanto, nonostante l’ipoteca, l’immobile può ben essere utilizzato, venduto, dato in affitto, ecc.

La vendita o la donazione della casa ipotecata determina quindi il trasferimento dell’ipoteca in capo al nuovo proprietario.

Il pignoramento è invece una misura successiva ed eventuale, che richiede un autonomo atto d’impulso da parte del creditore: questi cioè deve avviare un’ulteriore procedura. Lo scopo è quello di mettere all’asta il bene affinché il ricavato venga assegnato al creditore procedente.

Il pignoramento è tuttavia possibile solo se sussistono tutte le seguenti condizioni:

• il bene non deve essere l’unica proprietà immobiliare del contribuente: è il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa. Tale divieto opera solo se l’immobile è adibito a civile abitazione, non è di lusso (A/1, A/8 o A/9) ed è luogo di residenza del debitore. Sussistendo tali requisiti è vietato il pignoramento ma non anche l’ipoteca sulla casa. Se invece il contribuente è proprietario di due o più immobili, anche solo per quote, è possibile il pignoramento di tali beni;
• il valore complessivo del debito deve superare 000 euro. Dunque per debiti inferiori a 120.000 euro è vietato il pignoramento ma, se superiori a 20.000 euro, è possibile l’ipoteca;
• il valore del complessivo patrimonio immobiliare del contribuente deve superare almeno 120.000 euro. Se una persona ha un magazzino del valore di 30mila euro e un terreno stimato per 15mila euro, non è possibile il pignoramento né dell’uno né dell’altro;
• devono essere passati almeno 6 mesi da quando è stata iscritta ipoteca. Durante questo termine il contribuente può evitare il pignoramento chiedendo la rateazione del debito o pagando parte dello stesso, riducendo così l’importo sotto la soglia dei 120.000 euro.

Ne discende che, per i debiti compresi nella forbice tra 20.000 euro e 120.000 euro è possibile solo iscrivere ipoteca ma non anche avviare il pignoramento.

Chi paga parte del debito può evitare l’ipoteca?

La legge si limita a dire che l’ipoteca è ammissibile solo se il debito, al momento dell’iscrizione della stessa, supera 20.000 euro. Nulla però viene specificato in merito alla situazione in cui, in un momento successivo, tale importo dovesse scendere a seguito di rottamazione, condoni, ricorsi o pagamenti parziali.

Secondo alcuni tribunali, il pagamento parziale del debito, intervenuto successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, consente la cancellazione della stessa se l’entità della somma scende al di sotto della soglia dei 20.000 euro.

La Commissione Tributaria Provinciale di Pisa, con la sentenza 99/3/2020, ha stabilito che l’ipoteca è illegittima se il contribuente riduce il debito al di sotto della soglia di 20.000 euro dopo l’iscrizione della stessa. Questo principio vale anche se il debito viene ridotto a seguito di annullamenti parziali conseguenti a ricorsi al giudice o a rottamazioni previste da specifiche disposizioni legislative.

Approfondimenti

Ipoteca per cartelle esattoriali: la guida

Come cancellare ipoteca o pignoramento di Agenzia Entrate Riscossione