Nel mio condominio l’assemblea sta per deliberare lavori all’ascensore. Alcuni sono stati imposti dall’ente certificatore, altri no. Questi ultimi prevedono la sostituzione della cabina. Posso evitare di pagarli essendo secondo me opere voluttuarie e comunque economicamente gravose?

L’articolo 1121 del Codice civile consente ai condomini che non vogliano trarne vantaggio, di essere esonerati da qualsiasi spesa per la quale sussistano tutti quanti i seguenti requisiti:

• sia relativa ad innovazioni;
• abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio oppure sia molto gravosa;
• si riferisca ad opere, impianti o manufatti che possano essere utilizzati separatamente dai condomini.

Nel caso da lei rappresentato, trattandosi di spesa relativa alla sostituzione della cabina dell’ascensore già esistente, possiamo dire che il terzo requisito sussiste sicuramente, ma che l’opera da realizzarsi non costituisce (come spiegherò di seguito) un’innovazione.

Solo alle innovazioni, infatti, è applicabile l’articolo 1121 del Codice civile e, quindi, solo se l’opera da realizzare costituisca un’innovazione il condomino che non ne volesse trarre vantaggio avrebbe il diritto di non partecipare ad alcuna spesa (se l’innovazione fosse anche molto gravosa in termini di spese oppure se avesse anche carattere voluttuario).

L’innovazione, come ha più volte precisato la Corte di Cassazione (vedasi sentenze n. 12.654 del 26 maggio 2006, n. 2.846 del 7 maggio 1982, n. 15.460 del 5 novembre 2002, n. 11.936 del 23 ottobre 1999), non è ogni modificazione della cosa comune, ma solo quella modifica che determina la trasformazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria della cosa oggetto dell’intervento, in modo tale che dopo l’esecuzione dell’opera, la parte comune presenti una differente consistenza materiale o venga utilizzata per fini diversi rispetto a quelli precedenti.

Con particolare riferimento all’ascensore, la Corte di Cassazione ha poi chiarito, in modo che non lascia margini di dubbio, che non costituisce un’innovazione la sostituzione di ascensori usurati o non più agibili o anche semplicemente non particolarmente efficienti, con ascensori nuovi e, a maggior ragione, la sostituzione di singole parti dell’ascensore con parti nuove; infatti, prosegue la Corte di Cassazione nel suo ragionamento, le cose comuni che vengono sostituite (vano ascensore con strutture annesse e singole parti di esso) non subiscono alcuna modifica sostanziale e conservano la loro destinazione originaria e neppure subisce alcun mutamento di struttura l’edificio condominiale nel suo complesso il quale, al contrario, conserva il servizio di ascensore di cui era già dotato (così si sono espresse le sentenze n. 12.654 del 26 maggio 2006, n. 3.514 del 1969 e n. 4.646 del 1981).

Pertanto, la sostituzione della cabina dell’ascensore con un’altra nuova non costituisce un’innovazione e a quest’opera non è applicabile l’articolo 1121 del Codice civile.

Perciò, se la delibera è stata adottata con la maggioranza necessaria (che, nel caso si trattasse di spesa straordinaria di rilevante entità sarebbe, ai sensi dell’articolo 1136, 2° e 4° comma, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi sia in prima, che in seconda convocazione) tutti i condomini, anche dissenzienti, sono obbligati al pagamento della loro quota parte di spesa come stabilisce la legge per ogni spesa (necessaria, utile o voluttuaria) relativa alla conservazione ed al godimento delle parti comuni che sia stata deliberata con le maggioranze previste (infatti, mi ripeto, non trattandosi di un’innovazione non si può applicare l’articolo 1121 del Codice civile che consente, solo per le innovazioni molto gravose o voluttuarie, di ottenere l’esonero dalla spesa per il condomino che non volesse trarre vantaggio dall’opera).

Per completezza, aggiungo che:

• sarebbe stata invece un’innovazione la installazione di un ascensore prima non esistente, cioè di un ascensore di cui prima l’edificio era privo (così stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenze n. 156 del 1972, n. 1.529 del 2000);
• che la sostituzione della cabina ascensore va qualificata quindi come opera di manutenzione straordinaria;
• la ripartizione della spesa, deliberata con la maggioranza sopra indicata, si effettua in base all’articolo 1124 del Codice civile e cioè per metà in base ai millesimi della tabella generale di proprietà e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (di solito nei condomini esiste apposita tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese per manutenzione e sostituzione di scale ed ascensori);
• ai sensi dell’articolo 1135, 1° comma, n. 4) del Codice civile la delibera che decide l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria deve obbligatoriamente prevedere la costituzione di un fondo speciale di ammontare pari all’importo dei lavori e se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento (cosiddetti Sal), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte