Pignoramento immobiliare: in quali casi, per quali debiti e importi è possibile mettere all’asta la casa?
La prima casa è considerata un bene essenziale. Ciò nonostante la regola vuole che essa sia pignorabile. L’impignorabilità della prima casa costituisce solo un’eccezione disposta per particolari casi.
Vero è che, al di là delle previsioni di legge, il pignoramento immobiliare è il procedimento più lungo e costoso che un creditore possa affrontare. A volte, anche il più aleatorio. Ragion per cui, sebbene la legge non preveda un limite al debito sotto il quale non poter agire, ragioni di economia sconsigliano spesso di intraprendere tale via.
In questo breve articolo spiegheremo quando è possibile il pignoramento della prima casa, passando in rassegna tutte le categorie di debiti. Spiegheremo a partire da quale cifra è pignorabile la prima casa e quale creditore può metterla all’asta. Ma procediamo con ordine.
Quando è possibile pignorare la prima casa?
In linea di massima la prima casa è pignorabile tutte le volte in cui il debito è di natura privata. In termini pratici, la banca, la finanziaria, il dipendente, il condominio, la controparte processuale, il fornitore, ecc. possono pignorare la prima casa del debitore.
Non è previsto un limite minimo di debito a partire dal quale il pignoramento immobiliare è possibile. Anche in presenza di importi bassi, pertanto, il creditore può avviare tale procedura di esecuzione forzata. C’è tuttavia da considerare che un pignoramento immobiliare ha un costo vivo molto elevato e, se a questo si aggiunge anche l’onorario dell’avvocato, non conviene intraprendere tale strada se il credito fatto valere è inferiore a cinquemila euro. Si tratta tuttavia di una valutazione di opportunità che non esclude la possibilità, per il creditore, di agire ugualmente.
C’è poi da considerare il tempo che la procedura richiede: si va dai tre ai dieci anni, a seconda del tribunale e dell’appetibilità del bene, periodo durante il quale il debitore è autorizzato a restare nell’immobile. Anche questo è un fattore demotivante per il creditore che, se non costretto dall’assenza di altri beni pignorabili, difficilmente opterà per tale strada.
Quando non è possibile pignorare la prima casa?
La prima casa non può essere pignorata solo quando il creditore è l’Agente per la riscossione esattoriale che, come noto, è un ente pubblico che agisce per il recupero dei crediti dello Stato o della Pubblica Amministrazione.
Quindi, tutte le volte in cui una persona riceve la notifica di una o più cartelle esattoriali, per tali debiti non rischia il pignoramento della prima casa. Il più delle volte si tratta di debiti fiscali ma potrebbe trattarsi anche di debiti relativi a sanzioni amministrative, contributi previdenziali e assistenziali.
A ben vedere, però, la legge non stabilisce l’impignorabilità della «prima casa». Ciò che è impignorabile è l’«unica abitazione» di proprietà del contribuente. In pratica, devono sussistere contemporaneamente tutti i seguenti presupposti:
- l’immobile deve essere l’unico di proprietà del contribuente;
- l’immobile non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
- l’immobile deve essere luogo di residenza del contribuente;
- l’immobile deve essere accatastato a civile abitazione.
Se manca una sola di queste condizioni, anche l’Agente per la riscossione esattoriale può pignorare la prima casa.
Quindi, tanto per fare qualche esempio, la prima casa è pignorabile se:
- il contribuente è proprietario di un secondo immobile, anche solo per una semplice quota;
- il contribuente, proprietario di un solo immobile, riceve una quota di un altro immobile in eredità;
- il contribuente ha un solo immobile a uso ufficio;
- il contribuente ha una villa;
- il contribuente ha una sola casa ma l’ha data in affitto e, pertanto, ha la residenza altrove.
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In tali ipotesi in cui è astrattamente pignorabile la prima casa da parte dell’Esattore, ci sono tuttavia altri limiti da rispettare. Difatti, la prima casa sarà pignorabile solo a condizione che:
- il debito superi 120mila euro;
- il complesso dei beni immobili di proprietà del debitore sia superiore a 120mila euro.
È poi prevista un’apposita procedura che, se non rispettata, rende illegittimo il pignoramento della casa. In particolare, l’Esattore deve:
- notificare la cartella esattoriale ed attendere almeno 60 giorni;
- notificare un preavviso di ipoteca ed attendere almeno 30 giorni;
- iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente ed attendere almeno 6 mesi prima di poter avviare il pignoramento vero e proprio.
Che succede se posseggo più di una casa?
Se il contribuente possiede più di un immobile, l’Agente per la Riscossione Esattoriale può pignorare qualsiasi immobile (la prima, la seconda, ecc.). Dovrà agire obbligatoriamente su quello su cui ha iscritto ipoteca. Tuttavia il pignoramento non è così scontato. Esso infatti può avvenire solo quando:
- il debito è superiore a 120.000 euro;
- il valore complessivo del patrimonio immobiliare del debitore è pari o superiore a 120.000 euro.
A tal fine l’esattore deve prima iscrivere ipoteca (la quale è possibile solo se il debito è superiore a 20.000 euro) e, prima dell’ipoteca, deve dare un preavviso di 30 giorni con apposito avvertimento spedito con raccomandata a/r (anche a mezzo di un servizio di poste private).
Tra l’ipoteca e l’avvio del pignoramento non devono decorrere meno di 6 mesi.
Chi può pignorare la prima casa?
Escluso solo l’Agente per la riscossione esattoriale, il pignoramento della prima casa può essere fatto da qualsiasi altro creditore come, ad esempio, la banca, la finanziaria, la controparte processuale, il condominio, ecc.
Il creditore può agire anche per un debito di minimo importo, non sussistendo in questi casi un valore “soglia” sotto il quale è vietato mettere all’asta la casa. Tanto per fare un esempio è possibile il pignoramento della prima casa anche a fronte di un debito di mille euro.
Come si pignora la prima casa?
Fatta eccezione per la riscossione esattoriale (che può avvenire, nel rispetto della predetta procedura, anche senza l’intervento di un giudice), per pignorare la prima casa è necessario che il creditore sia in possesso di un “titolo esecutivo” ossia una sentenza, un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno, una cambiale o un contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio.
Il titolo esecutivo deve essere notificato al debitore (a meno che si tratti di assegno, cambiale o contratto di mutuo).
Il creditore deve poi notificare al debitore l’atto di precetto, ossia l’invito a pagare entro 10 giorni.
Entro e non oltre 90 giorni dalla notifica del precetto, il creditore deve notificare l’atto di pignoramento immobiliare per il tramite dell’ufficiale giudiziario, che va portato a conoscenza anche degli eventuali cointestatari del bene.
Prima del pignoramento immobiliare si procede sempre – per quanto non obbligatorio – all’iscrizione dell’ipoteca sulla prima casa. Tale adempimento non deve essere notificato né al debitore, né ad eventuali comproprietari.
L’iscrizione dell’ipoteca consente al creditore di aggredire l’immobile anche nel caso in cui venga trasferito a terzi.
Come opporsi al pignoramento della casa
Di recente, le Sezioni Unite della Cassazione – accogliendo un’interpretazione fornita dalla Corte di Giustizia UE – ha stabilito che, in presenza di un contratto contenente clausole abusive contrarie ai diritti del consumatore, l‘opposizione al pignoramento immobiliare può essere avviata in qualsiasi momento, anche a procedura già inoltrata; non importa quindi se, nel frattempo, il titolo esecutivo è divenuto definitivo perché non opposto.
Per comprendere meglio la questione poniamo il caso di un garante di un mutuo altrui che riceva un decreto ingiuntivo da parte della banca creditrice. Il debitore non presenta opposizione al decreto ingiuntivo sicché la sua casa viene messa all’asta. Dopo qualche anno, il debitore si accorge che il contratto da lui sottoscritto conteneva clausole vessatorie e abusive (ad esempio usura o interessi anatocistici). In questo caso, la legge gli consente di fare opposizione al pignoramento della casa benché il decreto ingiuntivo sia divenuto definitivo.
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