Come evitare il pignoramento immobiliare della casa e ottenere un’utile dalla vendita della casa trovando, in proprio, un acquirente. 

Fin quando la casa pignorata non viene venduta all’asta tramite la procedura giudiziaria, il debitore può continuare a viverci all’interno. Il giudice può mandarlo via solo se questi pone dei comportamenti tali da ostacolare la vendita forzata (ad esempio impedire l’accesso al custode e ad eventuali offerenti). 

La legge però (e in particolare il decreto legislativo n. 149/22 che ha inserito i nuovi articoli 568-bis e 569-bis nel codice di procedura civile) ha introdotto un nuovo meccanismo: quello della cosiddetta vendita diretta. In parole povere, viene concessa al debitore la possibilità di trovare un acquirente per il proprio immobile sottoposto a pignoramento e così soddisfare, con il prezzo così ricavato, le pretese del creditore. 

Vediamo, più nel dettaglio, come vendere da soli la casa sottoposta a pignoramento immobiliare e, in tal modo, chiudere per sempre la partita sia con il tribunale che con il creditore, liberandosi dal debito (e conseguentemente dal pignoramento). Si tratta di una soluzione utile anche per un altro verso: essa offre la possibilità di permanere nell’immobile pignorato, se abitato dallo stesso debitore con la sua famiglia.

Come vendere la casa sottoposta a pignoramento con il tribunale

Ci sono diversi modi di vendere una casa pignorata. Uno di questi è appositamente disciplinato dalla legge e si svolge con la supervisione del tribunale (vedremo più in avanti, nel corso di questo stesso articolo, che esiste anche un’ulteriore possibilità). 

La vendita diretta

Una volta ricevuta la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, il debitore, entro 10 giorni dalla prima dell’udienza per la comparizione delle parti (fissata nell’atto stesso di pignoramento), può presentare un’istanza al giudice dell’esecuzione con cui chiede di procedersi alla vendita diretta dell’immobile a un offerente da questi stesso individuato previamente.

Si pensi al caso di Giovanni che, dopo aver subito il pignoramento della propria abitazione per un debito di 100mila euro, trovi un vicino di casa intenzionato ad acquistare il proprio immobile a un prezzo pari a 150mila euro. Il ricavato della vendita verrà in parte destinato al creditore (100mila euro più le spese di procedura) mentre il residuo resterà a Giovanni. In tal modo quest’ultimo può evitare che la propria casa venga “svenduta” all’asta giudiziaria, come spesso succede, a un prezzo di gran lunga inferiore a quello di mercato, cosa che gli consentirebbe di liberarsi appena del debito, senza ulteriori utili per sé stesso.

Come si formula l’istanza di vendita diretta

Nell’istanza di vendita diretta presentata dal debitore al tribunale deve quindi essere indicata l’offerta formulata dal terzo (non inferiore al valore di mercato) nonché la richiesta di disporre la vendita diretta del bene pignorato (ovvero uno degli stessi) per un prezzo non inferiore a quello di stima. 

L’accordo tra il debitore e il terzo acquirente può consentire al primo di continuare ad abitare l’immobile fino a quando non viene disposto il trasferimento del bene.

L’istanza, che può essere formulata una sola volta, rimane irrevocabile per 120 giorni in assenza di accoglimento. Inoltre deve essere accompagnata da una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto. Tale istanza va notificata al creditore, a cura dell’offerente o del debitore, entro 5 giorni dall’udienza.

L’udienza in tribunale

All’udienza, il giudice, sulla base della relazione del consulente tecnico d’ufficio e delle osservazioni delle parti, decide il prezzo base. Se questo è uguale o inferiore al prezzo offerto dal terzo acquirente indicato dal debitore, il giudice valuta l’ammissibilità dell’istanza; diversamente l’offerente ha 10 giorni di tempo per integrare offerta e cauzione in base al prezzo base indicato nella perizia del Ctu.

Se avviene l’integrazione, il giudice entro i successivi 5 giorni valuta l’ammissibilità; in mancanza, sempre entro cinque giorni, il giudice dà il via all’asta giudiziaria e quindi dispone la vendita all’incanto. 

Se il giudice ritiene invece congruo il prezzo offerto dal terzo acquirente, in assenza di opposizione dei creditori, accoglie l’istanza e trasferisce l’immobile all’acquirente senza procedere all’asta giudiziaria. 

Opposizione dei creditori

Se uno o più creditori si oppone all’aggiudicazione, il giudice, nel fissare pubblicità dell’offerta ricevuta, pone termine per la formulazione di ulteriori offerte non inferiori a quella già depositata, dando luogo, in caso di pluralità di offerte, a gara con aggiudicazione al miglior offerente. Da ultimo, su istanza dell’aggiudicatario, il giudice autorizza il trasferimento dell’immobile e ordina la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento. 

Le parti devono poi recarsi dal notaio il quale trasmette copia dell’atto al cancelliere o al professionista delegato, che provvedono al deposito nel fascicolo della procedura.

Come vendere la casa sottoposta a pignoramento senza il tribunale

Un risultato simile si può ottenere anche senza l’intervento del tribunale, così com’è sempre stato. Tale procedura non è disciplinata dalla legge ma si ritiene ugualmente lecita.

In questo caso, tutta la procedura avviene con l’intervento del notaio. Davanti a questi si presentano il creditore pignorante, debitore e il terzo acquirente individuato da questi. Con un’unica operazione – la cui regolarità viene garantita dal notaio – l’acquirente versa il prezzo al creditore e l’eventuale residuo al debitore. Il creditore, contestualmente, rinuncia all’esecuzione forzata, ossia al pignoramento, nonché all’ipoteca che viene successivamente cancellata. 

Se l’acquirente corrisponde il prezzo tramite mutuo bancario, all’atto parteciperà anche la banca mutuante. 

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