Qual è la differenza con la vendita di un bene? Che cosa può essere oggetto del trasferimento di proprietà? Come deve essere fatto il contratto?

La permuta è il contratto che consente di trasferire la proprietà di beni o di altri diritti e di ricavarne, di conseguenza, un’utilità diretta e immediata. Di norma, non è previsto il pagamento di un corrispettivo in denaro, anche se le parti possono accordarsi diversamente e stabilire un conguaglio. Quest’ultimo aspetto può generare un po’ di confusione, dato che ci sarà da stabilire se lo scambio di proprietà rientra o meno nel concetto della vendita dei beni stessi. Non si tratta di un dettaglio da poco, visto il diverso trattamento fiscale tra un tipo di contratto e l’altro. Vediamo, dunque, la permuta che cos’è e come funziona.

Il contratto di permuta in presenza di conguaglio

Partiamo proprio da qui, dal modo in cui viene stabilito se il contratto con cui viene trasferita la proprietà di un bene rientra nel concetto di permuta o in quello di vendita.

Occorre, prima di tutto, accertare la volontà delle parti, cioè se si è voluto:

• trasferire un bene contro una somma di denaro, commutando una parte di essa con un altro bene: in tal caso, si parla di vendita;
• realizzare uno scambio di beni in natura, ricorrendo all’integrazione in denaro soltanto per colmare la differenza di valore: è proprio questo il caso della permuta.

Se le parti non hanno espressamente qualificato lo scambio, la disciplina applicabile (permuta o vendita) si ricava in via interpretativa.

Chi può fare una permuta?

Chiunque abbia i requisiti di capacità può stipulare una permuta, cioè:

• le persone fisiche;
• le società (di persone o di capitali);
• le associazioni o gli enti.

Ciascuna di queste può essere costituita da uno solo o da più soggetti. Se ne deduce, solo per fare un esempio, che se la permuta riguarda un edificio condominiale, una delle parti del contratto deve rappresentare tutti i condòmini il cui consenso è necessario, a pena di nullità.

Che cosa può essere oggetto di una permuta?

La permuta ha, di norma, per oggetto il trasferimento di beni. Lo scambio può avvenire tra beni della stessa natura ma anche, ad esempio, tra un bene mobile e un bene immobile.

I beni permutati possono essere esistenti e individuati, generici, anche se non ancora individuati oppure beni futuri, purché sia certo che essi vengano a esistenza (ad esempio, il caso dell’immobile da costruire).

Esiste un limite alla permuta dei beni d’interesse artistico, storico e archeologico: su di essi lo Stato, le Regioni a statuto speciale o le Provincie autonome hanno un diritto di prelazione.

Non ci sono invece limiti per la permuta che ha ad oggetto:

• un immobile precedentemente inserito in un contratto di locazione a uso non abitativo per cui il conduttore non può vantare il diritto di prelazione, previsto in caso di vendita;
• un fondo agricolo precedentemente concesso in affitto sul quale il coltivatore diretto affittuario del fondo non può esercitare il diritto di prelazione o di riscatto. L’esclusione di tale diritto vale sia per la permuta di terreni agricoli con altre proprietà simili sia per qualsiasi altra ipotesi di trasferimento del fondo con beni differenti.

Cosa deve contenere il contratto di permuta?

Un contratto di permuta di immobili deve essere fatto in forma scritta, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio, a pena di nullità.

Se la permuta ha per oggetto unità immobiliari urbane già esistenti deve contenere, sempre a pena di nullità, oltre all’indicazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto in cui si trova l’immobile.

Occorre indicare nel contratto:

• l’oggetto, la cui specificazione deve essere particolarmente accurata in caso di trasferimento di bene futuro;
• le modalità con cui è effettuata la consegna dei beni;
• la ripartizione delle spese: se manca questa indicazione, le spese saranno a carico di entrambe le parti;
• il valore economico dei beni.

Bisogna anche allegare l’attestazione di prestazione energetica, cioè l’Ape, nel caso in cui il contratto abbia per oggetto un bene immobile.

Come avviene la permuta dei beni?

Siglato il contratto di permuta, avviene il trasferimento della proprietà dei beni o dei diritti. Il passaggio è immediato se si tratta di beni esistenti e individuati.

Tuttavia, il trasferimento può essere condizionato al verificarsi di particolari eventi. In questo caso il trasferimento è posticipato. Può accadere, ad esempio, quando si tratta di un bene:

• altrui, per il quale è necessario che una delle parti acquisti il bene da un terzo;
• alternativo rispetto a un altro, dove una parte deve scegliere quale trasferire;
• futuro, in quanto il trasferimento è rimandato al momento della sua venuta a esistenza;
• generico, cioè di cui sono indicati solo le caratteristiche o il valore e per il quale è necessario procedere all’individuazione.

Quando viene consegnato il bene oggetto della permuta?

La consegna del bene oggetto della permuta non coincide con il trasferimento della proprietà. Nello scambio di beni esistenti e individuati, in mancanza di uno specifico accordo, se una delle parti non ottiene subito la disponibilità del bene, l’altra ha l’obbligo di consegnarglielo.

In caso di permuta di bene esistente con bene sottoposto a condizione, la parte che diventa immediatamente proprietaria deve fare in modo che il bene da consegnare sia acquistato, individuato o venga ad esistenza e comportarsi secondo buona fede: anche la semplice inerzia nell’esecuzione delle attività indispensabili equivale a inadempimento.

Ogni parte è obbligata a garantire l’altra da ogni rivendicazione che i terzi possano avanzare sul bene trasferito. La parte che, per effetto di un’azione giudiziale del terzo, perde la proprietà del bene ricevuto può chiedere, oltre al risarcimento del danno, la restituzione del bene concesso in permuta e la risoluzione del contratto. Se la parte obbligata alla restituzione consegna il bene deteriorato, tenuto conto del logorio dovuto al suo normale impiego, questa deve pagare una somma pari alla differenza di valore dello stesso. Se il bene è, invece, migliorato può agire con l’azione di arricchimento, oppure chiedere all’altro contraente un rimborso.

In alternativa, e sempre oltre al risarcimento, è possibile pretendere il pagamento di una somma pari al controvalore del bene al momento dell’evizione, tenendo conto degli eventuali deterioramenti e delle spese necessarie. Il contratto non si risolve: una delle prestazioni rimane in vita, l’altra è sostituita dalla prestazione in denaro. Si risolve, invece, se a perdere la proprietà sono entrambe le parti.