Mutuo: se il valore dell’immobile viene sottostimato, è possibile ottenere la modifica della relazione tecnica disposta dalla banca?

Quando si chiede un mutuo, la banca esegue tutta una serie di controlli per verificare che il cliente sia “affidabile”, cioè che sia in grado di restituire il denaro preso in prestito. La banca si accerta quindi delle condizioni economiche del richiedente, magari verificando se ha uno stipendio oppure qualche immobile che può essere eventualmente pignorato. Tra le operazioni che l’istituto di credito esegue prima di concedere un mutuo c’è anche la perizia sull’immobile che il cliente intende acquistare con i soldi del prestito. Con questo articolo spiegheremo come contestare la perizia immobiliare della banca.

Come meglio diremo nel prosieguo, la banca fa eseguire una perizia sull’immobile che il correntista vuole acquistare per almeno due ragioni: innanzitutto, per verificare che l’entità del prestito sia proporzionata al valore reale del bene; in secondo luogo, per avere una garanzia nel caso in cui il mutuatario non restituisca più il denaro. Infatti, se il cliente si rende inadempiente, la banca potrà pignorare l’immobile acquistato con il mutuo. Cosa succede, però, se la valutazione fatta dalla banca è errata, ad esempio perché sottostima eccessivamente il bene? Come contestare la perizia immobiliare della banca? Scopriamolo insieme.

Cos’è la perizia immobiliare della banca?

La perizia della banca è la relazione di un esperto del mercato immobiliare che serve per fornire una stima attendibile del valore dell’immobile per cui è stato chiesto un mutuo.

Chi fa la perizia immobiliare?

La perizia immobiliare è redatta da un tecnico esperto, in genere un professionista iscritto all’albo, come ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto.

A cosa serve la perizia immobiliare?

La perizia immobiliare è commissionata dalla banca e serve a fornire una stima del valore reale dell’immobile che il cliente che si è rivolto all’istituto di credito intende acquistare con il mutuo che ha chiesto.

In pratica, la perizia immobiliare è uno dei tasselli che compone la lunga procedura che porta all’erogazione del prestito.

Ma a cosa serve la perizia immobiliare? Si tratta di una relazione molto importante per la banca, almeno per due ragioni:

• consente di verificare che l’entità del mutuo sia proporzionata all’effettivo valore del bene da acquistare;
• permette di accertarsi che, in caso di inadempimento del mutuatario, ci sia un bene da aggredire.

In altre parole, con la perizia immobiliare la banca si assicura che l’immobile acquistato sia di valore sufficiente a coprire l’importo del mutuo.

Non a caso, come diremo a breve, la banca di solito concede a titolo di mutuo solamente l’80% del valore dell’immobile così come risultante dalla perizia, di modo che, se il cliente non dovesse restituire i soldi presi in prestito, potrà pignorare l’immobile, soddisfandosi interamente su di esso.

Chi paga la perizia immobiliare?

La perizia immobiliare, sebbene commissionata dalla banca nel proprio interesse, in genere rientra tra i costi del mutuo che l’istituto di credito pone a carico del cliente.

Alla fine dei conti, quindi, la perizia immobiliare viene pagata da chi chiede il mutuo, salvo accordi diversi.

Perizia immobiliare: quando contestarla?

Una perizia immobiliare della banca potrebbe essere contestata se il valore dell’immobile è stato eccessivamente sottostimato. Si tratta di una situazione molto ricorrente, che si verifica per via della diffidenza che gli istituti di credito mostrano nei confronti del valore pubblicizzato dalle agenzie immobiliari.

Ad esempio, può capitare che un immobile valutato 100mila euro dal proprietario o dall’agenzia sia invece stimato dal perito dalla banca intorno agli 80mila euro.

In questo caso la contestazione si rende opportuna perché, come ricordato poco fa, la banca in genere concede un mutuo pari all’80% del valore reale dell’immobile. Ciò significa che, il cliente, davanti a una perizia immobiliare sfavorevole, otterrà solo una parte di quanto ha realmente bisogno per l’acquisto, dovendo far fronte diversamente a ciò che resta scoperto.

Perizia immobiliare: come contestarla?

La perizia immobiliare può essere contestata producendo alla banca la relazione elaborata da un proprio perito di fiducia. Nulla vieta, infatti, che anche il cliente faccia fare, a sue spese, un perizia da un tecnico da lui incaricato.

Ma non solo. La perizia immobiliare della banca può essere sottoposta all’attenzione di un proprio tecnico di fiducia per rilevarne eventuali errori che hanno causato un’ingiusta sottostima del valore dell’immobile.

C’è poi chi ricorre agli avvocati per contestare la perizia della banca, anche se, in effetti, un legale difficilmente potrà avere le conoscenze tecniche per confutare l’analisi di un ingegnere o di un architetto.

Insomma: per contestare una perizia immobiliare occorre affidarsi a un proprio tecnico di fiducia che sottoponga a esame la perizia della banca oppure che ne faccia una propria, in modo che, dal confronto tra i risultati ottenuti, si possa giungere a una soluzione concordata del valore dell’immobile.

Peraltro, la perizia del tecnico della banca può farsi anche in contraddittorio col tecnico incaricato dal cliente: effettuando il sopralluogo insieme, potranno confrontarsi per effettuare una valutazione che tenga conto anche delle osservazioni di chi fa gli interessi del futuro acquirente.

Cosa fare se la banca non accetta la contestazione?

Va però detto che la contestazione della perizia immobiliare non obbliga la banca a tenerne conto: poiché il mutuo è il frutto di un libero accordo tra le parti, l’istituto di credito potrà tirar dritto per la propria strada e non prestare ascolto alle obiezioni del tecnico di parte. Ciò perché, come detto, la banca non è obbligata a concedere il mutuo a condizioni diverse da quelle che vorrebbe.

Di conseguenza, è bene contestare la perizia immobiliare, ma bisogna essere consapevoli del fatto che la banca non è vincolata a dare ragione al cliente.

Cosa fare se la banca non accetta le contestazioni alla propria perizia immobiliare? In questo caso, non resta che rivolgersi a un altro istituto di credito, oppure accendere un altro mutuo, questa volta però fatto solo di liquidità, cioè volto a ottenere la restante parte di denaro che serve per acquistare l’immobile.

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