Nell’interruzione dell’usucapione, la mera messa in mora non basta: sono necessari atti che comportino la privazione del possesso o atti giudiziali.
Spesso si crede che, per evitare l’usucapione su un terreno o un altro immobile (come una casa) basti una semplice lettera di messa in mora, magari spedita con raccomandata a/r o con Pec. Si tratta però di una convinzione del tutto sbagliata. Come chiarito dalla Cassazione, ben altri sono gli atti interruttivi del termine di prescrizione.
Con questo articolo intendiamo chiarire tale delicato aspetto: per interrompere l’usucapione basta una diffida? La lettera inviata dal proprietario o dal suo avvocato può impedire che il possessore dell’immobile ne diventi proprietario? Cosa significa interrompere l’usucapione? Quali sono gli atti che possono effettivamente determinare tale interruzione? Vediamo quali sono i chiarimenti forniti in merito dalla Cassazione [1].
Dopo quanto tempo scatta l’usucapione?
Il termine affinché si formi l’usucapione è di 20 anni, sia per i beni mobili che per gli immobili. Il termine inizia a decorrere da quando il possessore ha compiuto, alla luce del sole, un “atto d’imperio” sul bene, ossia un comportamento che solo il titolare dello stesso avrebbe avuto il potere di fare. Si pensi al caso di una ristrutturazione o una demolizione senza aver prima chiesto il permesso al proprietario, al cambio di una serratura della porta d’ingresso, alla recinzione di un campo. Non è sufficiente il semplice utilizzo del bene (diversamente ogni inquilino usucapirebbe l’appartamento in cui vive) o il passaggio su un terreno.
Il termine dell’usucapione è di 10 anni quando invece il possessore è in buona fede, ossia ritenga di essere effettivamente il proprietario del bene. È ciò che succede quando questi acquista il bene da colui che non ne è proprietario e quindi sulla base di un contratto nullo.
Come si interrompe l’usucapione?
Il termine dell’usucapione può essere interrotto in vario modo.
Può innanzitutto essere interrotto dal proprietario del bene, il quale dovrà a tal fine notificare un atto giudiziario al possessore per ottenere da questi la restituzione del bene stesso. È sufficiente la semplice notifica: non è necessario poi che venga avviata concretamente la causa (detto in termini giuridici, non c’è necessità di iscrivere a ruolo l’atto giudiziario e avviare il processo).
Il termine dell’usucapione potrebbe essere interrotto anche dallo stesso possessore. Questi potrebbe farlo in modo esplicito, ad esempio firmando una dichiarazione in cui riconosce espressamente l’altruità del bene, una sorta di rinuncia all’usucapione. Oppure in modo implicito, con atti che finiscono per rivelare la sua consapevolezza di non detenere alcun diritto sul bene stesso. Si pensi al possessore che chieda al proprietario l’autorizzazione a effettuare lavori o il rimborso per le spese già eseguite, oppure che avanzi una proposta di acquisto dell’immobile.
Che valore ha la messa in mora per l’interruzione dell’usucapione?
La messa in mora (o diffida) pur essendo un atto che manifesta un contrasto con la volontà del possessore, non è sufficiente a interrompere il termine utile per l’usucapione. Nonostante la consapevolezza che il diritto di proprietà possa appartenere a qualcun altro, la semplice raccomandata con una diffida non basta per impedire l’usucapione in quanto può esercitarsi il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del diritto reale [2].
Quali sono gli atti che interrompono l’usucapione?
Gli atti che interrompono l’usucapione devono comportare per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa; si pensi al proprietario che rompe la recinzione e riprende possesso del suo terreno. In alternativa deve trattarsi di atti giudiziali, diretti a ottenere la privazione del possesso.
Può ritenersi atto interruttivo del termine della prescrizione acquisitiva la notifica dell’atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili dei quali si vanti un diritto di proprietà.
Anche le azioni possessorie e quelle cautelari hanno efficacia interruttiva della durata dell’usucapione.
Atti diversi da quelli specificati dalla legge, come la messa in mora, non possono avere efficacia interruttiva, anche se con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto.
Il fatto di disporre con testamento di un bene da altri posseduto non interrompe l’altrui possesso per l’usucapione del bene stesso [3].
Nessuna incidenza interruttiva può avere sul decorso del termine per l’usucapione da parte del possessore una procedura di espropriazione per pubblica utilità promossa contro l’intestatario dell’immobile e da quest’ultimo contestata, poiché l’interruzione del possesso può derivare solo da situazioni di fatto che ne impediscano materialmente l’esercizio, e non da vicende giudiziarie tra l’intestatario della titolarità del bene e il terzo, che non comportano alcuna conseguenza nella continuità del possesso [4].
Cosa può essere fatto per prevenire l’usucapione?
Per prevenire l’usucapione, il titolare del diritto reale deve agire in maniera tempestiva e decisa. Non basta una semplice messa in mora, ma è necessario compiere un atto giudiziale diretto a ottenere la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente. In questo modo, si manifesta chiaramente la volontà di conservare il diritto e si interrompe il termine per l’usucapione. La tutela del proprio diritto reale richiede dunque un’azione decisa e conforme alle disposizioni della legge.