Come si stabilisce la natura dei beni in condominio? Il disimpegno che unisce due aree diverse è di proprietà comune oppure esclusiva?

In condominio le liti sono all’ordine del giorno. Molte di queste riguardano la natura dei beni che ci sono dell’edificio: spesso infatti ci sono aree che sono contese tra due proprietari oppure tra un proprietario e il condominio intero. Con questo articolo risponderemo al seguente quesito: a chi appartiene il passetto?

Sin da subito va detto che il passetto è lo stretto passaggio che consente di andare da una parte a un’altra dell’edificio. Spesso si trova sul terrazzo e consente di accedere al lastrico solare di proprietà esclusiva di uno dei condòmini. Insomma: si tratta di un vero e proprio disimpegno. Ma a chi appartiene il passetto in condominio?

Cos’è il passetto?

Come anticipato, il passetto è un locale di passaggio tra diverse stanze o aree di un edificio. In condominio, il passetto può collegare due parti comuni (ad esempio, l’androne al locale che racchiude i box) oppure una parte comune con una privata (il terrazzo condominiale al lastrico di proprietà esclusiva).

Come si determina la natura dei beni in condominio?

Per determinare la natura del passetto in condominio (comune o esclusiva) bisogna vedere qual è la funzione che il bene assolve.

Secondo la Cassazione [1], quando l’elenco delle parti comuni previsto dalla legge [2] non risolve il problema circa la condominialità o meno del bene, né sono dirimenti gli atti d’acquisto, allora è la funzione che il bene svolge a determinarne la natura.

Per la precisione, secondo la Suprema Corte per l’affermazione della natura condominiale di un bene è necessario che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Se la relazione funzionale interessa una singola unità immobiliare in proprietà esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi. Si pensi alla scala che serve per accedere a un solo appartamento dell’edificio [3].

Passetto in condominio: proprietà comune o esclusiva?

Alla luce dei principi finora espressi, il passetto in condominio è di proprietà comune o esclusiva? Dipende.

Se il passetto svolge (anche) una funzione condominiale, nel senso che la collettività può trarne una qualche utilità, allora deve ritenersi che sia parte comune.

Al contrario, se il passetto serve solamente al proprietario di un appartamento per recarsi in un’altra area privata, allora anche il passetto sarà di proprietà esclusiva.

Ad esempio, è esclusivo e non condominiale il disimpegno che unisce l’unità immobiliare al lastrico solare ugualmente privato.

Se è chiaro che il passetto tra due proprietà private sia anch’esso privato, maggiori problemi sorgono allorquando il passaggio unisce un bene comune a uno privato. È il caso, esemplificato sopra, del disimpegno che mette in comunicazione terrazzo condominiale e lastrico solare privato.

Secondo la Corte di Cassazione precedentemente citata, se le chiavi sono in possesso esclusivo del proprietario del lastrico a cui si accede percorrendo il disimpegno, allora il passetto è di proprietà esclusiva.

In questo senso anche un’altra sentenza della Suprema Corte [4], secondo cui è corretto attribuire natura esclusiva al passetto accessorio al solo appartamento privato, essendo collocato al piano di quest’ultimo e potendovi accedere mediante una porta in ferro, assicurata da chiusura, la cui chiave era nel possesso esclusivo dei titolari del suddetto appartamento.

In senso opposto un’altra sentenza della Corte di Cassazione [5], secondo cui il passetto che svolge anche una funzione di copertura del fabbricato (esattamente come il lastrico) deve ritenersi di proprietà condominiale, con tutto ciò che ne consegue in termini di utilizzo e di ripartizione delle spese.

Proprietà del passetto in condominio: in pratica

In estrema sintesi, se il regolamento contrattuale ovvero gli atti d’acquisto da cui è originato il condominio non dispongono nulla in merito, il passetto deve ritenersi condominiale se può essere utile anche a una stretta cerchia di condòmini. Al contrario, se il disimpegno serve solamente al condomino che se ne avvale per accedere alla sua proprietà esclusiva, esso dovrà intendersi di proprietà privata.