Le principali operazioni da compiere prima di acquistare casa

L’acquisto della casa da adibire a residenza principale è decisamente l’acquisto più importante, ponderato ed accurato che una persona possa compiere.

Trovato l’immobile che si desidera, esistono senza dubbi alcune operazioni di normale prudenza per evitare che si possa incappare in fregature o problemi vari.

Vediamo quindi quali sono i passaggi per non farsi fregare quando compri casa.

Capire chi è il proprietario

Potrà sembrare il passaggio più ovvio e scontato, ma così non è.

È chiaro che chi vende un immobile ne sarà il proprietario, ma esistono delle situazioni a potenziale rischio che vanno verificate con cura.

Quando una casa perviene in successione, per esempio, potrebbero esserci degli eredi che ne sono stati estromessi per non aver avuto contezza dell’apertura della successione.

Difatti, soprattutto nelle successioni legittime (quelle che avvengono tra persone legate da vincolo di parentela), non è da escludere che qualche erede possa trovarsi lontano dal luogo di morte del de cuius e, in conseguenza di ciò, non avere avuto notizia della sua morte.

Si pensi al caso di persone emigrate all’estero, che non fanno rientro in Italia da lungo tempo, oppure, come spesso accade, che non siano in buoni rapporti con la famiglia d’origine.

L’esempio tipico è quello del figlio che si sia allontanato per motivi di lavoro o di dissidi con la famiglia di origine: capita di sovente che, nelle successioni legittime, in cui si subentra nel patrimonio del de cuius anche con atti impliciti di accettazione (pagamento di debiti, riscossioni di capitali o gestione di immobili), che gli eredi nel possesso dei beni immobili li gestiscano come se fossero unicamente loro.

Ogni erede, però, ha un termine di 10 anni per adire (cioè accettare) l’eredità. Potrebbe benissimo essere accaduto che costui non abbia saputo o non gli sia stato appositamente comunicato il decesso del parente e che gli altri eredi decidano di vendere l’immobile.

In tali casi è assolutamente necessario verificare se l’immobile provenga da successione e quanti siano gli eredi del bene, perché l’atto di vendita deve essere compiuto da tutti i coeredi perché risulti valido ed efficace.

Quando poi l’immobile sia pervenuto in donazione al venditore, la cautela deve essere ancora più elevata: difatti potrebbe essersi verificato che tale donazione abbia ecceduto la quota del patrimonio di cui il de cuius poteva disporre e si sia verificata una lesione della cosiddetta legittima (che è la parte del patrimonio di chi muore che deve essere necessariamente devoluta nei confronti di talune categorie di eredi: figli, coniuge, genitori).

L’erede leso potrà agire per ridurre tutte le donazioni che abbiano leso la propria quota e ciò può provocare delle spiacevoli conseguenze.

Addirittura, quando un coerede abbia venduto l’immobile – spacciandosi per unico proprietario – senza offrire la sua quota prima agli altri coeredi, il compratore può subire l’evizione (ossia la sottrazione) del bene [1].

C’è una condizione che pone al riparo certo da qualsiasi situazione di detto tipo: quando colui che si palesa come venditore sia nel possesso ininterrotto del bene immobile da oltre 20 anni, ne è certamente proprietario, in virtù di usucapione che, anche se non dichiarata dal giudice, s’è certamente realizzata nei tempi.

Questa condizione, altresì, salvaguarda quei compratori che acquistino un immobile da una persona che a sua volta abbia acquisito lo stesso con un atto di acquisto invalido: il possesso ultraventennale, purché ininterrotto, sana tali vizi [2].

Ma quando non si è in presenza di tale particolare condizione, la verifica del proprietario va fatta accuratamente: si pensi pure all’ipotesi dell’acquisto di un bene proveniente da una società (occorrerà sempre verificare se chi vende sia legittimato ad operare impegnando la società stessa).

Verificare se sono presenti “pesi” sull’immobile

Esistono tutta una serie di pregiudizievoli che possono gravare sugli immobili:

ipoteca, che è la garanzia che un debitore rilascia su un immobile a tutela di un credito che ha contratto e che deve ancora estinguere (tipica quella della banca a garanzia del mutuo che ha concesso);

pignoramento, che è un blocco alla disponibilità di un bene, che un creditore attua nei confronti di un debitore che non l’abbia pagato;

sequestri, che sono misure cautelari che si adottano quando o è incerta la proprietà di quel bene o perché si vuole bloccare un bene per soddisfare un certo credito che si vanta nei confronti del proprietario.

Tutti questi “pesi” sull’immobile devono accuratamente appurati prima che il bene sia acquistato: può farlo il notaio, ma potrebbe farlo in precedenza anche il potenziale acquirente senza scoprirlo al momento dell’acquisto.

La ricerca va fatta presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo ove si trova l’immobile: in tali registi sono appunto iscritti tutti i passaggi ed i pesi gravanti sull’immobile (anche servitù, usufrutti, etc.).

Verifica dello stato urbanistico dell’immobile

È sempre importante accertare che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico: che vi sia un permesso di costruire ed il certificato di regolarità urbanistica, che dichiari la conformità dell’immobile a quanto depositato nei pubblici registri, ossia che l’immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.

Inoltre, bisogna accertare eventuali abusi edilizi e, qualora esistessero, verificare se si tratti di piccole difformità, quindi sanabili, o vizi che possano compromette l’acquisto e portare addirittura sanzioni.

Ecco perché si è soliti chiedere al venditore copia dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni edilizi, ed il certificato di agibilità, se rilasciato. Tali verifiche possono farsi in autonomia anche tramite una visura catastale.

Il saldo delle spese condominiali da parte del precedente proprietario

L’acquirente deve accertarsi che tutte le spese condominiali siano state pagate dal venditore al momento dell’acquisto, in maniera tale da non doverne rispondere in seguito.

Difatti, nell’ipotesi in cui qualcosa fosse rimasta in sospeso, l’acquirente si troverebbe responsabile, insieme al venditore, per i debiti da questi lasciati per le spese di condominio relative agli anni precedenti.

Ecco perché si è soliti chiedere all’amministratore (di solito lo fa il venditore) una certificazione sullo stato dei pagamenti, che attesti che il precedente proprietario non abbia pendenze col condominio.

La classe energetica e lavori condominiali

Bisogna infine appurare la classe energetica dell’immobile: il venditore, secondo le nuove regole sull’ape (attestato di prestazione energetica), è obbligato a fornire la documentazione che attesti la classe energetica e soprattutto per gli impianti realizzati dopo il 2008 dovrà essere fornita una certificazione di conformità, mentre per quelli precedenti è sufficiente il certificato di rispondenza.

Altra importante verifica è se ci siano in programma lavori di manutenzione straordinaria: è meglio accertarsi sulle spese già deliberate (che spettano a chi vende) o quelle già programmate in futuro.