Cosa sono il foglio e la particella all’interno del catasto? Come funziona la rettifica di un atto notarile?

Ogni immobile presente sul territorio italiano è individuato in base ad alcune coordinate che ne consentono l’identificazione all’interno dei registri del catasto. Che sia terreno oppure edificio, ogni tipo di immobile è censito in questo inventario che, però, ha rilevanza ai soli fini fiscali (cioè, per l’imposizione delle tasse). Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico argomento: vedremo cosa fare nel caso di particella dimenticata o sbagliata.

Mettiamo il caso che due persone si ritrovino dal notaio per un rogito che ha ad oggetto la vendita di un certo terreno. Nel redigere l’atto, però, il pubblico ufficiale trascrive male il numero di particella, cioè quella cifra che identifica la porzione all’interno del territorio comunale. Un errore di questo tipo potrebbe creare problemi allorquando si debba aggiornare la mappa catastale oppure nell’ipotesi di successiva vendita del bene. In presenza della particella dimenticata o sbagliata, che fare? Si può modificare un atto notarile oramai trascritto all’interno dei registri della conservatoria immobiliare? Scopriamolo insieme.

Cos’è la particella catastale?

La particella è una porzione di terreno o un fabbricato contrassegnato da un numero all’interno delle mappe catastali.

Per capire il concetto bisogna però spiegare cosa sia il catasto. Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili presenti in Italia, siano essi fabbricati o terreni, indifferentemente di proprietà pubblica o privata.

A ciascun immobile all’interno del catasto sono attribuite delle coordinate che ne consentono l’identificazione. Le coordinate più importanti sono il foglio e la particella:

• il foglio rappresenta una porzione, più o meno grande, dell’intero territorio comunale;
• la particella, invece, si trova all’interno del foglio e serve a identificare un terreno oppure un fabbricato.

Insomma: foglio e particella sono come cerchi concentrici che, restringendo l’ambito della ricerca, consentono di rintracciare un certo immobile sul territorio comunale.

Ricapitolando: la particella è il numero che individua un immobile all’interno del foglio catastale.

Particella sbagliata: l’atto è valido?

Stipulare un atto (compravendita, donazione, usufrutto, ecc.) indicando una particella catastale sbagliata può essere un problema se l’errore impedisce l’individuazione concreta del bene oggetto dell’atto.

Secondo la giurisprudenza [1], quando, nonostante l’errore, non vi è incertezza sull’identificazione del bene, l’atto può dirsi comunque valido.

Non a caso, ogni rogito notarile non riporta solamente i dati catastali dell’immobile ma anche i precedenti proprietari e gli immobili confinanti, fornendone così una descrizione talmente dettagliata che, anche in presenza di un errore nell’indicazione della particella, l’atto debba ritenersi comunque valido.

Particella omessa: l’atto è valido?

Le cose si complicano se la particella dell’immobile è totalmente omessa. In questo caso, infatti, il bene non sarebbe affatto identificabile all’interno delle mappe catastali, visto che la sola indicazione del foglio è decisamente insufficiente (il foglio infatti riporta una parte di territorio comunale generalmente vasta).

Vale quanto detto in precedenza: se il bene è ugualmente identificabile (ad esempio, attraverso la sua descrizione e l’individuazione dei fondi limitrofi), allora l’atto è valido, anche se avrà problemi ad essere registrato al catasto; in caso contrario, potrebbe essere addirittura nullo per assenza dell’oggetto.

Cosa fare in caso di particella errata o dimenticata?

Se la particella all’interno dell’atto è stata sbagliata oppure del tutto dimenticata, è possibile rettificare il documento provvedendo così ad eliminare l’errore.

Se si tratta di semplice scrittura privata, le parti possono mettersi d’accordo per stipularne uno nuovo (questa volta corretto) che sostituisca il primo.

Secondo la legge, si può invece procedere a semplice rettifica nel caso di mero errore [2]. Si pensi a chi, per mera distrazione, scrive 10.000 anziché 1.000, quando dal tenore del testo si capisce chiaramente che la cifra esatta è mille.

La rettifica, a differenza della sostituzione integrale dell’accordo con uno nuovo, può essere fatta direttamente dalla parte interessata alla correzione, dandone semplice avviso all’altra, in quanto si tratta di una semplice variazione che non modifica la sostanza del contratto.

Poiché però praticamente tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili si fanno davanti al notaio, nel caso di errore od omissione della particella si pone il problema di modificare un rogito a tutti gli effetti. È possibile ciò? Prosegui nella lettura.

Come rettificare un atto notarile?

La legge [3] prevede la rettifica anche dell’atto notarile, purché si tratti di errore materiale che riguarda dati preesistenti al rogito. È proprio il caso della particella, che è un numero stabilito dal catasto in modo unilaterale.

È quindi sicuramente possibile modificare un atto notarile che contiene l’indicazione sbagliata della particella o che addirittura non ne prevede alcuna.

La procedura è piuttosto semplice. Ciascuna delle parti che hanno preso parte alla formazione dell’atto può chiedere al notaio di provvedere alla correzione. La richiesta può essere fatta tanto al notaio che ha preparato l’atto quanto ad altro collega: in pratica, qualsiasi notaio può rettificare un rogito, anche se non l’ha redatto.

Addirittura, la legge prevede che il notaio possa procedere autonomamente alla rettifica senza che nessuno glielo chieda, se ad esempio si è accorto da solo dell’errore.

La rettifica avviene mediante certificazione contenuta in atto pubblico sottoscritto dal notaio al quale ci si è rivolti per la correzione.

In pratica, il notaio rettifica l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata certificando, in separato documento, la correzione dell’errore materiale.