Il singolo condomino se non apporta modificazioni alle parti comuni non deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. 

Gli articoli 1102 e 1122 del codice civile consente a ogni condomino di effettuare liberamente lavori sulle parti comuni dell’edificio a patto però di non alterare il decoro architettonico dell’edificio, non pregiudicare la stabilità del palazzo e non occupare troppo spazio tanto da impedire agli altri condomini di far uso la stessa area. Tanto vale anche per i pannelli fotovoltaici che il singolo condomino potrebbe quindi posizionare sul tetto del palazzo, sulla terrazza o sul lastrico solare. 

Il problema che si pone spesso è quello delle comunicazioni e autorizzazioni preventive: bisogna cioè chiedere il permesso al condominio? La questione che si pone tra installazione di pannelli fotovoltaici e autorizzazione dell’assemblea condominiale è stata di recente risolta dalla Cassazione [1] che – a dir il vero – non cambia il precedente orientamento giurisprudenziale. 

Pannelli fotovoltaici sul tetto del condominio: serve il permesso dell’assemblea?

L’interpretazione rimane quella di sempre: ciascun condomino può eseguire installare opere al fine del miglior godimento della proprietà individuale e comune senza dover prima passare dall’assemblea. Non è quindi necessario, prima di avviare i lavori, presentare il progetto agli altri condomini e farselo approvare. L’unico adempimento cui bisogna adempiere è la comunicazione preventiva all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Questi ne deve informare l’assemblea alla prima riunione utile. 

Questo è il principio generale. Inoltre, più nel dettaglio, la legge stabilisce espressamente il diritto di ciascun condomino di installare di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (quindi anche i cosiddetti «pannelli» del fotovoltaico) destinati al servizio di singole unità abitative del condominio. E ciò può avvenire sfruttando le parti comuni dell’edificio come, ad esempio, il lastrico solare oppure ogni altra idonea superficie comune. Ciò vale, a maggior ragione, sulle parti di proprietà individuale dell’interessato come ad esempio il balcone.

Comunicazioni preventive prima dell’installazione dei pannelli fotovoltaici e decisioni dell’assemblea

L’assemblea – informata dall’amministratore dell’avvio dei lavori – può prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. Inoltre ai fini dell’installazione degli impianti fotovoltaici, l’assemblea provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. In altri termini l’assemblea può prevedere una divisione del tetto o della terrazza in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condomino (tanto è previsto esplicitamente dall’articolo 1122 bis del codice civile).

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Detto ciò, è chiaro quindi che ciascun condomino può installare i pannelli fotovoltaici senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale, sia sul tetto o sulle altre parti comuni (potrebbe anche trattarsi del giardino), salvo solo che il regolamento condominiale non prescriva diversamente (ragion per cui tale documento andrà letto con attenzione prima dell’avvio dei lavori).

L’eventuale parere contrario del condominio ha dunque unicamente valore indicativo e non è impugnabile per carenza di interesse. 

Pannelli fotovoltaici: quando è necessario chiedere il permesso al condominio 

In alcuni casi però l’autorizzazione dell’assemblea per l’installazione del fotovoltaico è necessaria. E ciò non succede solo quando così è eventualmente previsto dal regolamento ma anche in caso di modifica delle parti comuni. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l’ordinanza richiamata in apertura.

Il condòmino, si legge nella decisione, che intenda procedere alla istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, non ha interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione dell’assemblea che abbia espresso un parere contrario all’intervento, non generando la stessa alcun concreto pregiudizio ai suoi diritti, tale da legittimare la pretesa ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare.

Resta inteso, prosegue la Corte, che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

L’assemblea invece entra in gioco qualora l’intervento renda «necessarie modificazioni delle parti comuni», nel qual caso è stabilito che l’interessato ne dia comunicazione all’amministratore, il quale può così riferirne in assemblea perché siano adottate le eventuali iniziative conservative volte a preservare l’integrità delle cose comuni.

In definitiva per la Corte va enunciato il seguente principio di diritto: «L’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis. c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea. Ne consegue che all’eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall’assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l’interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.».

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