Il proprietario/responsabile di un’opera edilizia abusiva deve eseguire il provvedimento di demolizione adottato dal Comune. In mancanza, interviene d’ufficio l’ente locale.

Il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione nei confronti del tuo vicino di casa che ha costruito un’opera abusiva. Quali conseguenze derivano dalla pronuncia di tale provvedimento?

La risposta è piuttosto semplice: se il tuo vicino non provvede spontaneamente all’esecuzione della demolizione entro 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione, vi provvede d’ufficio il Comune a spese dell’interessato, previa acquisizione del bene e dell’area su cui insiste al patrimonio comunale.

La demolizione d’ufficio, comunque, può essere evitata nel caso in cui il consiglio comunale dichiari che sussiste un rilevante interesse pubblico al mantenimento della costruzione e che l’opera non contrasta con rilevanti interessi urbanistici, ambientali e di rispetto dell’assetto idrogeologico.

Se ti interessa saperne di più, entriamo nel dettaglio dell’argomento e vediamo insieme i casi in cui si può adottare un’ordinanza di demolizione, le relative conseguenze e cosa succede qualora il Comune, dopo l’accertamento dell’abuso edilizio, non dovesse dare avvio alle procedure di demolizione.

Quando viene emessa l’ordinanza di demolizione?

L’articolo 31 del Testo Unico per l’edilizia [1] prevede la pronuncia dell’ordinanza di demolizione da parte del Comune nei casi in cui siano stati realizzati interventi edilizi:

• in assenza del permesso di costruire;
• in totale difformità dal permesso di costruire;
• con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire.

La prima ipotesi si ha quando manca del tutto il titolo abilitativo oppure quando il permesso di costruire, sebbene originariamente presente, ha perso in seguito validità ed efficacia, ad esempio nel caso in cui siano trascorsi i termini prescritti dalla legge per l’inizio o la conclusione delle opere [2] oppure l’atto sia stato annullato da parte del Comune o della Regione [3].

La seconda ipotesi si verifica quando vengono realizzati interventi edilizi in totale difformità dal permesso di costruire che danno luogo ad un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero quando vengono eseguiti volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Al fine di accertare se le opere siano state realizzate o meno in totale difformità dal titolo abilitativo occorre comparare il progetto approvato con il permesso di costruire con l’opera in concreto realizzata sulla base di specifici parametri tecnici.

In particolare, si deve tenere conto delle:

1. caratteristiche tipologiche, cioè degli elementi architettonici che contraddistinguono la conformazione strutturale e fisica dell’immobile;
2. caratteristiche planovolumetriche, che riguardano lo sviluppo dell’edificio nello spazio, cioè la localizzazione del fabbricato, la sagoma, l’altezza ed il volume;
3. caratteristiche di utilizzazione, relative alle modifiche alla destinazione d’uso dell’immobile che conducono al passaggio ad una classificazione urbanistica differente rispetto a quella prevista nel permesso di costruire.

La terza ipotesi è riferita alle variazioni essenziali che ricorrono, ad esempio, quando vengono modificati in maniera sostanziale i parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza, oppure quando vengono mutate le caratteristiche dell’intervento edilizio autorizzato con il permesso di costruire o vengono violate le norme in materia di edilizia antisismica.

Come viene emessa l’ordinanza di demolizione?

A norma del Testo Unico per l’edilizia, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale, che esercita il potere di vigilanza sull’attività urbanistica-edilizia, una volta che abbia accertato tramite la polizia locale e i funzionari degli uffici tecnici, l’esecuzione di interventi edilizi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità dal medesimo oppure con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario dell’immobile e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione dell’opera, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto al patrimonio del Comune [4].

L’ordinanza di demolizione è un provvedimento che l’amministrazione comunale deve necessariamente adottare nel momento in cui accerti la sussistenza di opere abusive, senza necessità che vi sia una motivazione di interesse pubblico. Trattandosi di un atto di natura vincolata non è neanche richiesta la preventiva comunicazione dell’avvio del procedimento [5].

Ordinanza di demolizione: quali sono le conseguenze?

A seguito della pronuncia dell’ordinanza di demolizione, il responsabile dell’abuso deve provvedere all’abbattimento dell’opera e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione. In mancanza, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisite di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune [6].

L’amministrazione comunale, constatato l’inadempimento, irroga una sanzione pecuniaria di importo compreso tra un minimo di 2.000 euro e un massimo di 20.000 euro [7].

I proventi delle sanzioni spettano al Comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nonché all’acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico [8].

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente emette quindi un’altra ordinanza di demolizione che deve essere eseguita a spese del responsabile dell’abuso, a cura di una ditta appaltatrice incaricata dal Comune [9].

È opportuno rilevare che indipendentemente dalla procedura sopra descritta, la demolizione può essere disposta anche dal giudice penale, con la sentenza di condanna che accerta la commissione del reato di abuso edilizio [10].

Cosa fare dopo la pronuncia dell’ordinanza di demolizione?

Dopo che è stata notificata l’ordinanza di demolizione e di ripristino dei luoghi, il proprietario dell’immobile o il responsabile dell’abuso possono presentare un’istanza di sanatoria entro 90 giorni dalla notifica del provvedimento medesimo oppure nel termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. È comunque possibile richiedere la sanatoria fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative e sempre che i lavori eseguiti non violino le leggi urbanistiche ed edilizie vigenti alla data di realizzazione degli stessi e a quella di presentazione della domanda. In pratica, la sanatoria può essere concessa solo in presenza di una doppia conformità.

Il dirigente o la persona che deve rilasciare il permesso in sanatoria deve pronunciarsi in merito all’istanza con la dovuta motivazione entro 60 giorni. In mancanza, non si applica la regola del silenzio-assenso, per cui trascorso inutilmente il predetto termine, la richiesta si intende rigettata. Se, invece, l’istanza viene accettata, il reato di abuso edilizio si estingue.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia [11].

Altresì, l’ordinanza di demolizione può essere impugnata in via amministrativa dinanzi al Tar (Tribunale amministrativo regionale) territorialmente competente in base al luogo in cui si trova l’opera abusiva da abbattere nel termine di 60 giorni dalla notifica.

Abuso edilizio: cosa succede se il Comune non ordina la demolizione?

Come già detto in precedenza, se la polizia locale e i funzionari degli uffici tecnici accertano la sussistenza di un abuso edilizio, anche su segnalazione di un privato, gli organi comunali devono ordinare l’abbattimento dell’opera. Cosa succede però se il Comune non avvia le procedure di demolizione nel termine di 180 giorni dall’accertamento dell’abuso?

La materia è stata totalmente innovata dal Decreto Semplificazioni del 2020 [12], che ha apportato delle modifiche sostanziali all’articolo 41 del Testo Unico per l’edilizia.

Nella sua nuova formulazione, tale articolo prevede che in caso di inerzia del Comune, la competenza viene attribuita automaticamente al Prefetto, al quale l’Ente locale deve trasferire tutte le informazioni relative agli abusi edilizi per provvedere alla loro demolizione.

Al fine di eseguire la demolizione, la Prefettura si avvale degli uffici del Comune nel cui territorio ricade l’abuso edilizio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale.

Per la materiale esecuzione dell’intervento, il Prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze armate.

Se il Comune non esegue spontaneamente l’ordinanza di demolizione e l’abuso è stato accertato su segnalazione di un privato, questi può rivolgersi al Tar territorialmente competente affinché dichiari l’illegittimità dell’omissione dell’ente locale.

Qualora neanche il Prefetto dovesse provvedere all’abbattimento delle opere abusive nel termine di 90 giorni, come stabilito da una recente sentenza del Tar Campania [13], il giudice amministrativo può nominare al suo posto un dirigente del ministero dell’Interno, quale “commissario ad acta” incaricato alla demolizione.