Locazione: è compatibile la richiesta di un termine per pagare con l’opposizione allo sfratto?

Il termine di grazia è uno strumento previsto dalla legge (in particolare dall’articolo 55 della legge sull’equo canone [1]) per tutelare gli inquilini in difficoltà economiche che sono impossibilitati a pagare i canoni di locazione arretrati. In caso di sfratto per morosità, infatti, il conduttore può chiedere, all’udienza citata per lo sfratto, che il giudice gli assegni un termine di 90 giorni entro cui provvedere al pagamento dei canoni arretrati. Il termine di grazia dovrebbe essere concesso solo se il debitore dia dimostrazione di condizioni comprovate di difficoltà economiche ma, quasi sempre, viene accordato a semplice richiesta. 

Tuttavia, cosa accade se il conduttore richiede il termine di grazia ma, nello stesso tempo, decide di opporsi allo sfratto? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza [2], ha risposto alla seguente domanda: nell’ipotesi in cui venga fatta opposizione allo sfratto si può anche chiedere il termine di grazia? 

Partiamo subito col comprendere cos’è e come funziona il termine di grazia.

Cos’è il termine di grazia

L’inquilino che non paga all’udienza di convalida dello sfratto può chiedere al giudice l’assegnazione di un termine (il cosiddetto termine di grazia), non superiore a 90 giorni, per procurarsi i soldi per pagare. 

A questo punto il giudice può:

• assegnare il termine non superiore a 90 giorni per pagare le somme dovute. Se il conduttore dimostra che le precarie condizioni economiche in cui versa dipendono da disoccupazione, malattie gravi o altre comprovate condizioni di difficoltà assegna un termine non superiore a 120 giorni. Il termine è perentorio e non può essere prorogato né per motivi sopravvenuti né su istanza proposta prima della scadenza;
• rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza del termine di grazia per verificare se il pagamento è stato effettuato nei termini e adottare gli opportuni provvedimenti. Pertanto, se all’udienza rinviata si accerta che l’intimato ha pagato integralmente, il giudice dichiara estinto il procedimento. Se invece il pagamento è incompleto o non è avvenuto e all’udienza l’intimante dichiara che la morosità persiste, il giudice convalida lo sfratto, passando alla fase dell’esecuzione del rilascio dell’immobile.

Si può fare opposizione dopo la richiesta del termine di grazia?

Secondo la Suprema Corte il conduttore che richiede il termine di grazia manifesta implicitamente una prevalente volontà di pagamento, incompatibile con quella di opporsi alla convalida dello sfratto. Questo significa che l’opposizione non può più essere proposta. In buona sostanza, la richiesta del termine di grazia è incompatibile con l’opposizione: essa non è altro che una tacita ammissione del debito. Sicché il giudice, dinanzi a questa duplice domanda da parte del conduttore, dovrà rigettare l’opposizione e confermare il debito, concedendo comunque all’affittuario i 90 giorni richiesti. 

Sarebbe quindi inammissibile il comportamento dell’affittuario che, alla scadenza del termine di grazia, non avendo recuperato i soldi per pagare, proponga opposizione allo sfratto. 

In sostanza, se il conduttore richiede il termine di grazia ma non riesce a pagare i canoni locativi entro il termine stabilito, lo sfratto sarà convalidato e l’immobile dovrà essere rilasciato. Tuttavia, se il conduttore riesce a pagare i canoni locativi entro il termine stabilito, lo sfratto non avrà luogo e il contratto di locazione continuerà a essere in vigore.

È importante sottolineare che il termine di grazia è previsto solo per i casi di morosità del conduttore e non può essere richiesto per altri motivi. 

Nel caso di mancato pagamento nel termine di grazia, il conduttore può fondare la sua opposizione, volta a impedire l’emissione del provvedimento di convalida, soltanto su eccezioni relative al completo ed esatto adempimento dell’obbligazione.