Quali sono le competenze dell’amministratore nel caso di interventi indifferibili? Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?

I condòmini pagano annualmente i contributi che servono per la conservazione e la manutenzione ordinaria dell’edificio. A tali costi si aggiungono, poi, quelli eccezionali derivanti da spese straordinarie non preventivate, come ad esempio la riparazione di un guasto improvviso oppure il rifacimento della facciata ammalorata. È quindi chiaro che non ogni tipo di spesa può essere prevista e che gli oneri debbano poi essere calcolati concretamente in base ai costi effettivamente sopportati.

È in tale contesto che si pone l’argomento di cui parleremo: i doveri dell’amministratore nel caso di opere urgenti in condominio. Queste ultime, infatti, non solo determinano esborsi aggiuntivi per i proprietari ma anche specifici obblighi per l’amministratore. Vediamo quali.

Manutenzione ordinaria: quali sono i compiti dell’amministratore?

L’amministratore si occupa in maniera autonoma delle opere che rientrano nella cosiddetta “ordinaria manutenzione”.

Si tratta di tutti quegli interventi di routine, programmati o comunque prevedibili, che servono a garantire il normale funzionamento dei beni e dei servizi comuni, normalmente senza esborso di grandi somme.

Ne sono un esempio la sostituzione delle lampadine non più funzionanti, la cura del verde condominiale, la pulizia degli spazi comuni, le piccole riparazioni, ecc.

L’amministratore può quindi pretendere il pagamento di tali somme senza che ci sia bisogno di una delibera autorizzativa.

C’è perfino chi ritiene che il pagamento di tali oneri sia sempre e comunque dovuto, anche in assenza di un rendiconto consuntivo o preventivo: l’obbligo di pagare la manutenzione ordinaria deriverebbe infatti dalla titolarità stessa di un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale.

Manutenzione straordinaria: quali sono i doveri dell’amministratore?

Diversa è la situazione per ciò che concerne la manutenzione straordinaria, per essa dovendosi intendere l’insieme degli interventi, solitamente costosi, effettuati eccezionalmente, solo al ricorrere di determinate circostanze.

Ne sono un esempio le riparazioni di guasti importanti (ascensore non funzionante, ecc.), la sostituzione integrale di beni o di servizi (caldaia difettosa, ecc.), il rifacimento di alcune parti (ad esempio, della facciata ammalorata) o l’installazione di nuove opere (cancello automatizzato, ecc.).

Secondo la legge [1], l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Ciò significa che gli interventi di manutenzione straordinaria possono essere commissionati solo previa autorizzazione assembleare, a meno che essi non siano talmente urgenti da non consentire di attendere il voto dell’adunanza; in quest’ultimo caso, l’amministratore può procedere in autonomia, cioè senza interpellare i condòmini, informandoli però alla prima assemblea utile.

Nella parete condominiale a pianterreno si apre improvvisamente una lunga e profonda crepa. L’amministratore chiama immediatamente una ditta edile per compiere gli interventi urgenti e mettere in sicurezza l’edificio.

Opere urgenti: cosa deve fare l’amministratore?

Siamo ora in grado di rispondere alla domanda che fornisce il titolo all’articolo, distinguendo a seconda delle diverse situazioni:

• se si tratta di opere urgenti ma rientranti comunque nell’ordinaria manutenzione, l’amministratore può provvedere da sé, senza chiedere il consenso all’assemblea;
• se si tratta di opere urgenti di straordinaria manutenzione, l’amministratore può ugualmente procedere in autonomia, ma deve riferirne alla prima assemblea utile.

Opere urgenti: se i condòmini sono contrari?

Abbiamo detto che, in materia di opere urgenti, l’amministratore può sempre agire in autonomia. Ma cosa accadrebbe se i condòmini non dovessero essere d’accordo con la soluzione adottata dall’amministratore?

L’amministratore, avvertito di un guasto improvviso delle tubazioni che rischia di far allagare l’androne, chiama la ditta idraulica dove lavora suo fratello. Informati della scelta nella successiva udienza, i condòmini manifestano il loro disappunto in quanto l’impresa contattata è tra le più costose.

Premesso che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini, contro gli stessi è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso al giudice nei casi in cui abbiano violato la legge o il regolamento [2].

In pratica, se i provvedimenti assunti dall’amministratore nell’ambito delle proprie competenze non sono condivisi, i condòmini possono:

• sottoporli al giudizio dell’assemblea, affinché siano ratificati (cioè, approvati) o annullati;
• impugnarli davanti al giudice, ma solo se essi sono illegittimi perché contrari alla legge o alle norme del regolamento.

Nel caso di attività illecita dell’amministratore, è sempre possibile revocargli il mandato e chiedergli il risarcimento dei danni.