Molestie olfattive in condominio: tutti i rimedi e i soggetti che possono agire contro il proprietario maleducato.

In condominio occorre rispettare i diritti degli altri, a partire da quelli che ciascuno può vantare sulle parti comuni, come ad esempio l’androne, il pianerottolo, il tetto, il cortile, ecc. Ciò significa che non è possibile rendere inservibili tali parti, ad esempio impedendo agli altri l’accesso. È in questo contesto che si inserisce il tema degli odori nelle scale condominiali.

Contrariamente a quanto si possa pensare, anche le “molestie olfattive” sono illegali, con conseguenze sia civili che penali. Tanto vale non solo per i fumi di barbecue e gli odori di frittura della cucina, ma anche per le fragranze che, pur profumando, possano dare comunque fastidio. Si pensi all’acqua di colonia spruzzata a profusione nelle scale del condominio. Approfondiamo la questione.

Si può spruzzare il profumo nelle scale?

Un condomino può sicuramente spruzzare del profumo nelle scale in modo da lasciare nelle stesse un buon odore.

Per fare ciò è possibile avvalersi, ad esempio, dei profumatori per ambienti (candele, diffusori con bastoncini oppure a “spray automatico”, ecc.).

Il regolamento può vietare il profumo nelle scale?

La condotta appena descritta potrebbe essere vietata dal regolamento, il quale potrebbe imporre di non utilizzare alcuna fragranza all’interno delle parti comuni, comprese le scale.

Per imporre il divieto non occorre l’unanimità ma la semplice maggioranza, trattandosi di semplice disposizione che regola l’utilizzo di una parte comune.

Odori nelle scale: quando sono illegali?

Al di là dei divieti regolamentari, gli odori nelle scale potrebbero essere illegali laddove creino danno o semplice disagio ai condòmini. Si pensi alla puzza di frittura, agli odori forti provenienti dal barbecue o al fumo della legna che arde in camino.

Alla stessa maniera, sarebbe illegittimo “appestare” le scale con fragranze troppo forti. È il caso dei profumatori lasciati in spazi angusti oppure privi della giusta aerazione, come può esserlo un tratto di scale senza finestre.

Stessa cosa vale per chi, magari per fare dispetto al vicino che abita sullo stesso pianerottolo, si diverta a spruzzare profumo in grandi quantità.

In ipotesi del genere le immissioni olfattive costituiscono un illecito, sanzionabile sia in sede penale che civile.

Odori sgradevoli: quando si può chiedere il risarcimento?

Il Codice civile [1] vieta ogni tipo di immissione intollerabile, per tale dovendosi intendere qualsiasi tipo di propagazione dalla proprietà altrui, anche di tipo olfattivo.

Ciò significa che il condomino disturbato dagli odori provenienti dalla proprietà privata del vicino può agire in giudizio per chiedere la cessazione delle molestie e il risarcimento dei danni, purché l’immissione sia intollerabile, cioè non sia in alcun modo sopportabile.

Non ci si potrà lamentare, quindi, se di tanto in tanto dal balcone del vicino provengono gli odori di una frittura, essendo invece necessaria la costanza dell’esalazione.

Sicuramente non è facile dimostrare l’intollerabilità di qualcosa che non può essere fotografato, ripreso o registrato. Ci si potrà perciò avvalere di qualsiasi mezzo di prova, come ad esempio delle testimonianze di altre persone.

Esistono poi particolari strumenti in gradi di rilevare anche gli odori. Si parla in questi casi di analisi olfattometriche per valutare l’incidenza delle immissioni olfattive in un dato ambiente. A volte vengono impiegati anche strumenti elettronici (cosiddetti “nasi elettronici”), in grado di aiutare a svolgere le suddette indagini.

Odori sgradevoli: quando c’è reato?

Nei casi più estremi gli odori sgradevoli potrebbero perfino configurare il reato di getto pericoloso di cose [2]. Secondo la giurisprudenza [3], infatti, rientrano nella fattispecie criminosa anche le molestie olfattive, come possono esserlo, ad esempio, quelle causate dalla scarsa igiene dei locali, dall’accumulo di immondizia, ecc.

Trattandosi di una contravvenzione, chiunque potrebbe sporgere denuncia, anche una persona che non è disturbata dagli odori, come ad esempio il condomino che vive distante dalla “fonte di molestie” oppure l’amministratore.

Odori insopportabili in condominio: cosa fare?

Quanto detto sinora vale nell’ipotesi in cui gli odori insopportabili si propaghino dalla proprietà privata a un’altra, causando quindi una lite tra vicini, esattamente come avviene nel caso di rumori intollerabili.

Come comportarsi, invece, se le molestie olfattive si verificano in una parte comune del condominio, come ad esempio all’interno delle scale?

In questa ipotesi, è possibile avvertire l’amministratore affinché diffidi il condomino che, con la sua condotta, rende di fatto inservibile una parte comune.

Se la diffida non dovesse sortire effetti, allora contro il condomino che “appesta” le scale l’assemblea può:

• dare mandato all’amministratore affinché intraprenda un’azione giudiziaria, trattandosi di dover tutelare un bene comune;
• applicare una multa a carico del proprietario, ma solo se il regolamento ne contempla l’ipotesi.

Resta ovviamente impregiudicata la possibilità, per ciascun condomino disturbato “personalmente” in casa propria, di poter agire singolarmente contro l’autore della condotta illecita, oltre che quella di poter sporgere denuncia per getto pericoloso di cose (come detto, trattasi di reato procedibile d’ufficio che chiunque può segnalare alle autorità competenti).