Casa in usufrutto: chi deve ricevere l’avviso di convocazione e chi deve andare alla riunione di condominio? 

Le dinamiche di partecipazione all’assemblea condominiale possono diventare complesse quando il diritto di proprietà è “spacchettato” in due: da un lato la nuda proprietà e dall’altro l’usufrutto. Il problema deriva dal fatto che, come noto, alla riunione deve essere convocato e ha il diritto di presenziare solo il condomino. In questi casi però di chi si tratta: di chi è formalmente intestatario dell’appartamento o di chi ha il diritto di abitarvi? Insomma, chi ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale: il nudo proprietario o l’usufruttuario? Questa guida è pensata per chiarire le vostre perplessità e fornirvi le chiavi per una migliore comprensione di questi aspetti, grazie anche all’interpretazione dei riferimenti normativi presenti nel Codice Civile. 

Qual è il ruolo dell’usufruttuario in assemblea condominiale?

Per comprendere chi ha diritto di voto in assemblea, bisogna far riferimento alle norme che regolano la ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario. Questo perché laddove uno dei due debba mettere mano al portafogli è anche giusto che abbia potere decisionale in merito alle eventuali decisioni assembleari.

Le norme di riferimento sono gli articoli 1004 e 1005 del codice civile.

In particolare l’art. 1004 cod. civ. pone a carico dell’usufruttuario: 

• le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del condominio;
• le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione;

L’art. 1005 cod. civ. invece pone a carico del proprietario le riparazioni straordinarie ossia quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Se il nudo proprietario si rifiuta o ritarda i lavori di sua competenza, l’usufruttuario può sostituirsi a lui, secondo l’articolo 1006 del Codice Civile. In particolare, è facoltà dell’usufruttuario far eseguire tali opere a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l’usufruttuario ha diritto di ritenere l’immobile riparato 

La normativa è integrata dall’art. 67 commi 6 e 7 delle disposizioni di attuazione al codice civile per il quale l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio (cui è equiparato il titolare del diritto di abitazione, come l’ex coniuge), esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (ad esempio le spese relative ai consumi, la pulizia, il giardinaggio, ecc.). Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto contemplato all’articolo 1006 del Codice civile (cioè di sostituirsi al nudo proprietario che si rifiuti o ritardi i lavori di sua competenza) ovvero si tratti di lavori od opere ex articoli 985 e 986 del Codice civile

Dunque, se Tizio è l’usufruttuario di un appartamento, sarà convocato in assemblea per discutere e votare le questioni che riguardano la manutenzione ordinaria dell’edificio e le spese di amministrazione.

Quando invece si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, come il rifacimento della facciata, è necessario coinvolgere il nudo proprietario. In questo caso, l’amministratore deve convocare il nudo proprietario, secondo quanto stabilito da una sentenza della Cassazione del 2013.

Supponiamo che l’assemblea del condominio stia considerando un progetto per rinnovare la facciata dell’edificio. In questo caso, Caio, che è il nudo proprietario dell’appartamento di cui Tizio è usufruttuario, deve essere convocato in assemblea per discutere e votare la proposta.

Chi deve essere convocato in assemblea?

L’amministratore di condominio deve essere al corrente che un appartamento è stato concesso in usufruttò: deve saperlo al fine di aggiornare l’anagrafe condominiale. Pertanto, consapevole di ciò, deve inviare l’avviso di convocazione al nudo proprietario o all’usufruttuario (o ad entrambi) a seconda delle questioni poste all’ordine del giorno per la votazione in assemblea. 

Come si esercita il diritto di voto in assemblea?

L’usufruttuario esercita il diritto di voto per le questioni che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, come sancito dall’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile. Per altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvo alcune eccezioni.

Se in assemblea si discute della pulizia delle scale, un’affare di ordinaria amministrazione, Tizio, in qualità di usufruttuario, può votare. Lo stesso dicasi per il cambio di un operatore della luce o del gas. Se invece l’assemblea delibera sul rifacimento della facciata, Caio, in qualità di nudo proprietario, avrà diritto di voto.

Che succede se il nudo proprietario o l’usufruttuario non pagano il condominio? 

A norma dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Il che significa che se uno dei due non paga, l’amministratore può chiedere la relativa somma all’altro.