Normativa sui condizionatori sul balcone o sotto la finestra: cosa dice la legge, le autorizzazioni del Comune e i permessi del condominio. 

Quando si installa un condizionatore esterno bisogna attenersi alle norme comunali, che fissano i limiti amministrativi, e alle norme condominiali, che fissano invece i limiti relativi ai rapporti tra privati. 

Sotto il primo profilo possono entrare in rilievo aspetti relativi ad autorizzazioni e a vincoli paesaggistici. Sotto il secondo profilo, invece, possono incidere eventuali lesioni al decoro architettonico dell’edificio e gli aspetti relativi alla sicurezza di chi vive sotto l’impianto.  

Cerchiamo dunque di comprendere quali sono le norme sull’installazione di un condizionatore esterno partendo proprio dagli eventuali vincoli di natura amministrativa.

Regole installazione condizionatore

Sotto l’aspetto edilizio, gli impianti di condizionamento non hanno più necessità di autorizzazione [1]. 

Questo significa che è ben possibile installare un climatizzatore sotto la finestra o sul balcone senza dover chiedere l’autorizzazione al Comune. 

Sotto l’aspetto ambientale, invece, possono essere previste regole speciali nei centri storici e nelle aree vincolate sotto l’aspetto paesaggistico. La legge [2] esclude la necessità di autorizzazione ambientale per condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, purché si intervenga su prospetti secondari, in spazi pertinenziali interni, in posizioni comunque non visibili dallo spazio pubblico, o purché si tratti di impianti integrati nella configurazione esterna degli edifici. Tipico è il caso del condizionatore installato sotto una finestra che affaccia sulla corte interna del fabbricato e non sulla strada pubblica. 

Va aggiunto che, sempre secondo quanto prescrive la legge in materia [3], si possono realizzare liberamente nuove coperture fotovoltaiche, anche trasformando tetti piani e lastrici solari in tetti spioventi e modificando, con essi, le sagome e le altezze dei fabbricati.

Installazione condizionatore: divieti in condominio

Passiamo ora ad analizzare la normativa civilistica e, segnatamente, quella condominiale.

Prima di installare un condizionatore esterno bisogna verificare se esistano degli specifici divieti all’interno del regolamento di condominio. Il divieto però avrebbe valore solo se il regolamento fosse di natura «contrattuale» cioè approvato all’unanimità. L’unanimità si raggiunge o con il voto di tutti i condomini in assemblea oppure con l’approvazione del regolamento all’atto della compravendita del singolo appartamento, e quindi in momenti tra loro diversi.

Autorizzazioni del condominio per installare un condizionatore

In linea generale, ciascun condomino è libero di installare un condizionatore ancorandolo alla facciata dell’edificio, sotto la propria finestra. E ciò perché la facciata è un bene comune – ossia di tutti i condomini – e, pertanto, ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, può essere utilizzata da chiunque per il miglior godimento della propria abitazione. Quindi, per installare un condizionatore – sulla finestra o tanto più sul proprio balcone – non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea dei condomini. È però indispensabile informare l’amministratore il quale lo comunicherà all’assemblea stessa alla prima riunione utile.

Vincoli per installare un condizionatore esterno

Abbiamo appena detto che, per installare un condizionatore sulla facciata di un edificio, non c’è bisogno di chiedere né permessi al Comune né al condominio. Tuttavia, il condominio può chiederne lo smantellamento se il condizionatore: 

• lede il decoro architettonico del fabbricato;
• pregiudica il pari uso da parte degli altri condomini, impedendo ad esempio al vicino di installare a sua volta un proprio apparecchio o magari un’antenna.

È quindi necessario rispettare tali due vincoli imposti dall’articolo 1102 del Codice civile.

Il decoro architettonico deve essere valutato alla luce delle condizioni in cui il palazzo si trova nel momento in cui viene realizzata l’opera in questione. Sicché, se già lo stesso risulta deturpato da precedenti interventi, non si potrà impedire al condomino di installare il proprio condizionatore, benché vistoso.

Limiti distanza del condizionatore dal vicino di casa

Il condizionatore non deve generare esalazioni di fumi, gas e rumori che superino la normale tollerabilità. Questo concetto, definito dall’articolo 844 del Codice civile in modo volutamente ampio, dà spazio al giudice di valutare lo specifico caso in base alla situazione concreta. 

Inoltre, la legge stabilisce una distanza minima di 1 metro rispetto all’appartamento del vicino ma la giurisprudenza ritiene che tale limite possa essere derogato laddove la struttura dell’edificio non consenta il rispetto di tale distanza (si pensi ad appartamenti molto vicini l’uno all’altro). Leggi sul punto Distanze legali in condominio.

La regola che impone la distanza legale di un metro per pozzi, cisterne, fossi e tubi, vale anche per gli edifici in condominio ma, come tutte le norme relative ai rapporti di vicinato, troverà applicazione rispetto alle singole unità solo se compatibile con la concreta struttura del palazzo e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari. Di conseguenza, in una causa tra condòmini, il giudice accerterà se la rigorosa osservanza di quelle regole non sia irragionevole, considerata l’esigenza di contemperare i vari interessi coinvolti e garantire una pacifica convivenza [4].

Altrettanto restrittivo è, infine, il ragionamento se il compressore, collocato all’esterno a pochi metri di distanza da una finestra, ostacoli la godibilità di un panorama significativo (Tar Toscana, relativo a un intervento nel centro storico di Firenze). 

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