La parcella dell’amministratore deve essere resa nota al momento del conferimento dell’incarico con analitico preventivo a pena di nullità della delibera.

La legge ha di recente imposto a tutti i professionisti di consegnare al cliente, prima del conferimento dell’incarico, il preventivo scritto del proprio onorario. Spetta all’avvocato, al commercialista, all’ingegnere e così via. Ma che ne è degli amministratori di condominio? Se il cosiddetto “capo condomino” non comunica in anticipo all’assemblea la parcella per l’attività che andrà a svolgere può rivendicare, in un momento successivo, il pagamento delle proprie spettanze?

La nomina dell’amministratore di condominio e l’indicazione del compenso sono temi affrontati più volte dalla giurisprudenza. Ecco quali sono le indicazioni fornite dai giudici sull’argomento.

L’amministratore deve comunicare in anticipo il proprio compenso?

L’art. 1129, c. 14 c.c. stabilisce che, per la validità della nomina dell’amministratore, è essenziale che questi indichi il compenso per l’attività svolta con una analitica elencazione di tutte le voci (compresa l’eventuale assistenza per i lavori di ristrutturazione).

L’omissione di tale specifica rende nulla la delibera che pertanto potrà essere impugnata. Non solo: dalla nullità della delibera deriva anche la nullità della nomina e quindi anche l’impossibilità per l’amministratore di esigere il pagamento per l’attività svolta nell’anno precedente. Egli quindi non potrà agire in giudizio contro il condominio (evidentemente con un decreto ingiuntivo).

Per esempio, se in un condominio di 10 unità viene nominato un amministratore senza specificare il suo stipendio, tale nomina potrebbe essere impugnata da qualsiasi condomino.

È sufficiente fare riferimento a un preventivo precedente?

No. Nel caso in cui la delibera riconfermi la nomina di un amministratore già in carica, questi non può far riferimento a un “vecchio preventivo” senza dettagli specifici, anche se già noto ai condomini. Quindi, affermare che “i condomini riconfermano l’amministratore confermando anche il preventivo di spese di loro conoscenza” non è abbastanza.

Quali sono i tempi per contestare la delibera se manca il preventivo dell’amministratore?

Dato che stiamo parlando di una nullità e non di un annullamento, non vi è un limite temporale per contestare una delibera. Contrariamente, nel caso di annullamento, sarebbe necessario agire entro 30 giorni.

Questo significa che, anche dopo 30 giorni dalla delibera, ciascun condomino può impugnare la stessa e rifiutarsi di pagare il compenso all’amministratore.

È necessario rilevare la nullità in sede di mediazione?

Secondo il Tribunale di Prato, no (sent. n. 599/2023). Anche se l’eccezione di nullità non viene sollevata durante la mediazione obbligatoria, il giudice può comunque riconoscerla.

Conclusione

La corretta gestione di un condominio passa anche attraverso la trasparenza e il rispetto delle normative vigenti. La recente sentenza del Tribunale di Prato ci ricorda quanto sia essenziale essere informati e agire in conformità con la legge, sia per garantire una gestione efficace che per evitare spiacevoli sorprese legali. Se sei un condomino, ora conosci l’importanza di verificare la corretta indicazione del compenso nella nomina del tuo amministratore. Se sei un amministratore, sai cosa non può mancare nella tua delibera di nomina.