A cosa va incontro chi riesce ad ottenere dalla banca un mutuo superiore al valore della casa: quando scatta l’accertamento fiscale.

Hai ottenuto dalla banca un mutuo di 200mila euro per finanziare l’acquisto di un appartamento, ma nell’atto notarile è stato indicato un prezzo di compravendita pari a soli 100mila euro: il venditore ti ha chiesto di abbassare la cifra ufficiale dichiarata, e tu hai acconsentito. Quando il mutuo è più alto del prezzo dell’immobile, quali rischi corrono le parti, e, in particolare, il venditore che ha incassato una parte del corrispettivo “in nero”, senza dichiararlo?

Diciamolo subito: si tratta di evasione fiscale, e l’Agenzia delle Entrate può recuperare le imposte dovute sulla differenza tra il prezzo reale e quello dichiarato, proprio facendo leva sul fatto che il valore del mutuo è superiore a quello dell’immobile e dunque emerge un’ingiustificata sproporzione. Ma in realtà, oggi come oggi, è quasi impossibile ottenere dalla banca un mutuo per una cifra superiore al valore dell’immobile, perché le verifiche più importanti sull’importo concretamente concedibile vengono compiute prima, e dalle banche stesse. Inoltre, a livello giuridico, superare un certo limite di rapporto tra l’importo mutuato e il valore dell’immobile finanziato rende illegittimo il contratto di mutuo: la nullità viene dichiarata dal giudice, e le banche non vogliono certo esporsi al rischio di non poter recuperare più le somme mutuate, in caso di insolvenza del debitore.

Valore del mutuo e perizia sull’immobile

Nessuna banca (tranne se vi sono compiacenze illecite) concede un mutuo per una cifra superiore al reale valore del bene, perché, in caso di inadempimento del mutuatario che non rimborsa le rate, la garanzia di recupero delle somme prestate è costituita proprio dall’immobile, che infatti viene già ipotecato in partenza. Quindi se per qualsiasi ragione ad un certo punto il mutuatario smette di pagare e non rispetta più il piano di rimborso programmato, dopo 8 rate “saltate” l’immobile verrà pignorato e venduto all’asta, in modo che l’istituto di credito mutuante possa soddisfarsi sul ricavato.

Considerato questo meccanismo, è evidente che un mutuo sproporzionato al reale valore del bene non sarebbe adeguatamente garantito, e le banche, specialmente al giorno d’oggi, non vogliono certo assumersi questi rischi (come invece avveniva spesso in passato, prima della grande crisi finanziaria mondiale del 2008-2011, quando i mutui venivano concessi con estrema facilità anche a persone che non erano in grado di ripagarli e su immobili di scarso valore): il crollo delle quotazioni immobiliari ha fatto il resto, e adesso gli istituti di credito sono molto più prudenti.

Così le banche, per cautelarsi, prima di concedere il mutuo e stabilirne la cifra sottopongono sempre a perizia l’immobile oggetto del finanziamento, facendolo stimare da un tecnico di propria fiducia: il professionista incaricato terrà conto di tutte le caratteristiche concrete che incidono sul valore dell’immobile (consistenza, zona di ubicazione, anno di costruzione, stato di manutenzione, ecc.). In questo modo diventa molto difficile riuscire ad ottenere un mutuo più alto del reale valore della casa: la banca si accorge delle discrepanze prima di stipulare il contratto di finanziamento, e se l’acquirente insiste nel chiedere una cifra più alta, riceverà un netto rifiuto alla concessione del mutuo.

Come si determina l’importo massimo del mutuo

Un altro importante accorgimento degli istituti di credito è quello di non prestare l’intera cifra necessaria per l’acquisto immobiliare, ma soltanto una parte, che in genere arriva, al massimo, all’80% del prezzo pattuito per la compravendita (che, a sua volta, deve essere conforme ai valori emersi dalla perizia, senza discostarsene troppo): questo è il limite stabilito dalla normativa vigente, e si può arrivare al 100% soltanto offrendo garanzie speciali ed esterne, non facili da ottenere per i comuni acquirenti privati: così la banca previene anche le possibili oscillazioni future del mercato immobiliare, che potrebbero determinare un calo delle quotazioni, un’eventualità ben possibile durante il lungo periodo di durata del mutuo ipotecario (che di solito è compresa tra i 15 e 25 anni).

È quasi inutile dire, a questo punto, che per la concessione del mutuo conta parecchio anche la solidità finanziaria del richiedente: le banche, innanzitutto, compiono apposite verifiche sul suo merito creditizio, per verificare se è un cattivo pagatore che in passato non ha restituito altri finanziamenti ricevuti. E soprattutto, anche quando il giudizio è positivo, le banche tendono a non prestare mai una cifra che comporti una rata di restituzione superiore ad un terzo dei redditi, che oltretutto devono essere stabili nel tempo e  non occasionali: ad esempio, un impiegato con uno stipendio di 1.500 euro mensili potrà ottenere un mutuo con una rata massima di 500 euro al mese, o 3.000 euro semestrali (ecco perché un lavoratore autonomo o un titolare di partita Iva ha più difficoltà ad ottenere un mutuo rispetto a un dipendente con contratto a tempo indeterminato). Anche questo serve molto a prevenire le insolvenze.

Come ottenere un mutuo superiore al valore dell’immobile

Stando così le cose, l’unica concreta possibilità di ottenere un mutuo per una cifra maggiore del valore dell’immobile è la necessità di dover eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione sull’immobile stesso: ma qui, a ben vedere, la banca finanzia – sia pure con un unico contratto – due distinte operazioni, e cioè l’acquisto dell’immobile e gli interventi edilizi da eseguire su di esso.

In ogni caso, il contratto di mutuo deve specificare la parte della somma complessiva che si riferisce al finanziamento dell’acquisto dell’immobile e la parte che, invece, riguarda gli interventi di ristrutturazione o recupero edilizio, anche perché le condizioni praticate – a partire dai tassi di interesse e dal piano di restituzione – sono diverse per queste due categorie di operazioni, che quindi è necessario tenere ben distinte.

Mutuo superiore al valore dell’immobile: quando è nullo

A questo punto avrai già ben compreso che il primo grosso ostacolo alla possibilità di ottenere un mutuo per una cifra superiore al valore dell’immobile è rappresentato proprio dall’atteggiamento delle banche, che non sono affatto disposte a concedere finanziamenti eccessivi e non adeguatamente garantiti, ed, anzi, adottano una efficace strategia di difesa preventiva per neutralizzare questi fenomeni: il loro lavoro principale è proprio quello di prestare denaro, e non lo fanno di certo ad occhi chiusi.

Vi sono, poi, degli importanti impedimenti normativi che vanificano un eventuale mutuo sproporzionato che, per qualsiasi ragione, sia stato concesso. In particolare, secondo la giurisprudenza, il mutuo è nullo se finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile, perché la norma che prevede questo limite è posta a garanzia della stabilità del sistema creditizio nel suo insieme e dunque è di ordine imperativo. La conseguenza della nullità del contratto e che le pattuizioni in esso contenute sono invalide, perciò il mutuatario non è tenuto a rispettare il piano di rimborso stabilito. E ovviamente nessuna banca è disposta a correre questo rischio.

Anche le fideiussioni prestate da parenti, amici o soci per incrementare l’entità dell’importo mutuato, pur costituendo un’ulteriore garanzia in favore della banca (oltre all’ipoteca iscritta sull’immobile finanziato al momento della concessione del mutuo), potrebbero essere dichiarate nulle dal giudice, in base ad un recente ma autorevolissimo orientamento giurisprudenziale, che promana dalle Sezioni Unite della Cassazione (leggi: “fideiussioni  bancarie: quando sono nulle“), così rendendo impossibile il recupero delle rate insolute anche nei confronti di coloro che, in qualità di fideiussori, avevano prestato la propria garanzia. Le banche lo sanno bene, e sono già corse ai ripari; quindi anche questa via è preclusa.

Mutuo troppo alto: rischio di accertamento fiscale

Un’ulteriore e pesantissima conseguenza negativa del mutuo troppo alto rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile ed al suo reale valore è il rischio di un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Una recente sentenza della Cassazione [1] ha stabilito che l’Amministrazione finanziaria può utilizzare questo elemento per fondare la ricostruzione dei redditi incassati dal venditore dell’immobile ed il calcolo delle correlative imposte evase; ciò avviene ancor meglio se a corroborare il dato oggettivo della differenza tra l’importo mutuato ed il prezzo di compravendita riportato nell’atto notarile vi sono anche le dichiarazioni rese dagli acquirenti alla Guardia di Finanza, che ammettono qual era stato il vero prezzo pagato.

Questo orientamento giurisprudenziale è ormai costante: da tempo la Suprema Corte [2], afferma che l’erogazione, da parte delle banche, di mutui per importi inferiori rispetto al valore effettivo dell’immobile è un «fatto notorio», e che «solo in casi eccezionali particolari agevolazioni ovvero ulteriori garanzie, possono indurre alcuni istituti di credito a finanziare fino al 100% del valore dell’immobile».

In sostanza, la Cassazione ha preso atto di tutti i fenomeni di mercato che ti abbiamo spiegato e, in particolare, dell’atteggiamento estremamente prudente delle banche nella concessione dei mutui: quindi si presume che la somma mutuata sia adeguata e congrua, e che, invece, il prezzo indicato dalle parti nel rogito sia falso e sottostimato rispetto alla realtà. Perciò se il prezzo dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita è più basso della cifra mutuata e del valore dell’immobile periziato dalla banca (o stimato in base ad altri fattori, come i dati dell’Omi – Osservatorio mercato immobiliare), c’è un importante indizio di evasione che può far scattare l’accertamento fiscale ed il recupero delle somme sottratte a tassazione. Se il venditore è un’impresa risponderà anche di sottofatturazione dei ricavi, ai sensi della normativa sull’Iva e, in caso di superamento delle soglie di punibilità penale, rischierà  la condanna per i reati tributari ravvisabili.

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