Le Sezioni Unite della Cassazione dettano la linea: il superamento dell’80% del valore dell’immobile non provoca la nullità del contratto. Così le banche sono favorite.

Se ti è capitato di chiedere un mutuo ipotecario per comprare casa, sai bene che la banca non finanzia l’intero valore dell’immobile, ma si mantiene quasi sempre entro la soglia prudenziale massima dell’80%. Questa cautela serve a diminuire i rischi: se il mutuatario non paga e smette di rimborsare le rate, la banca per riottenere le somme prestate (più gli interessi) si rivale proprio sull’immobile, che infatti viene subito ipotecato a garanzia, al momento della sottoscrizione del contratto, per evitare sorprese future. Infatti la durata dei mutui è lunga: possono arrivare anche a 30 anni, e nel frattempo il valore commerciale dell’immobile potrebbe essersi deprezzato, senza contare i ribassi che avvengono nel corso delle vendite alle aste giudiziarie.

Le cose però cambiano quando si tratta di mutuo fondiario, quello che può essere chiesto esclusivamente per la costruzione, l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, e non per altri scopi. La legge prevede vincoli maggiori per questo tipo di mutuo rispetto a quello ipotecario. E allora, quali sono i limiti di finanziabilità del mutuo fondiario? Esistono davvero? E in caso affermativo, cosa succede se non vengono rispettati? Esistono molti contenziosi legali e giudiziari di questo tipo. La Corte di Cassazione è intervenuta, pronunciandosi a Sezioni Unite, per dirimere la questione: in senso favorevole alle banche.

Mutuo fondiario: qual è il limite legale di finanziabilità

La disciplina del mutuo fondiario è contenuta nell’art. 38 del Testo Unico Bancario [1], che impone una durata non inferiore ai 12 mesi e non superiore a 30 anni, e consente di erogare un finanziamento massimo pari all’80% del valore dell’immobile, salve particolari garanzie, come la sottoscrizione di polizze assicurative o di fideiussioni bancarie.

Per la precisione, l’importo massimo dell’80% erogabile con un mutuo fondiario è quello riferito al valore dell’ipoteca, che per questo tipo di mutuo deve essere obbligatoriamente iscritta sull’immobile oggetto del finanziamento, a garanzia della restituzione delle somme mutuate.

L’ammontare massimo dei finanziamenti concedibili mediante mutui fondiari viene periodicamente stabilito dalla Banca d’Italia sulla base delle deliberazioni del Cicr (Comitato Interministeriale Credito e Risparmio) in base alla situazione di mercato. E già nel 1995 una delibera del Cicr aveva previsto che il limite massimo per la concessione dei mutui fondiari fosse, appunto, quella dell’80% del valore dell’immobile su cui veniva iscritta l’ipoteca a garanzia del credito.

Mutuo fondiario: cosa succede se il limite di finanziabilità viene superato?

Questo limite massimo dell’80% di finanziabilità del mutuo fondiario non è inderogabile: in passato gran parte della giurisprudenza [2] riteneva che il suo superamento determinasse la nullità dell’intero contratto stipulato (la norma che lo imponeva veniva considerata di ordine pubblico, a tutela dell’interesse economico nazionale), ma di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione [3] hanno mutato orientamento e, dirimendo tutti i contrasti [4], d hanno stabilito che il mutuo resta valido anche in caso di superamento del limite di finanziabilità (perché, come abbiamo visto, esso non è imposto direttamente dalla legge, ma dai provvedimenti della Banca d’Italia, che sono considerati fonti normative regolamentari e dunque secondarie).

La sentenza della Suprema Corte spiega che: «il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del Testo Unico Bancario non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della vigilanza prudenziale».

Mutuo fondiario concesso in violazione del limite di finanziabilità: conseguenze

Ravvisare la nullità in caso di superamento del limite di finanziabilità del mutuo ipotecario significherebbe travolgere la validità e l’efficacia dell’intero contratto, ed anche della connessa garanzia ipotecaria: secondo le Sezioni Unite questo nuocerebbe «alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito». Sarebbe una conseguenza troppo radicale, e che, dunque, si è preferito evitare. Questo è il motivo per cui gli Ermellini hanno optato per il mantenimento in vita del contratto di mutuo fondiario anche in caso di violazione dei limiti massimi di concessione del finanziamento e della correlativa iscrizione ipotecaria.

Ma qual è la portata pratica del principio che abbiamo esposto? È molto semplice: se si ritiene valido il mutuo fondiario anche quando l’importo finanziato supera l’80% del valore dell’immobile, la banca mutuante può essere ammessa all’iscrizione nel passivo fallimento per l’intero credito, e con il suo privilegio ipotecario, il che vuol dire che verrà pagata prima dei creditori ordinari (i cosiddetti “chirografari”, coloro che non sono assistiti da particolari garanzie).

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi anche: “Mutuo fondiario: per quale scopo può essere usato?” e “Mutuo fondiario: quando la banca può pignorare“. Qui, invece, trovi un approfondimento sulle diverse posizioni giurisprudenziali esistenti prima dell’intervento delle Sezioni Unite di cui abbiamo parlato: “Mutuo fondiario nullo per finanziamento eccessivo“.

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