Come si calcola il prestito erogato dalle banche? Quando si parla di mutuo fondiario? In quali casi è possibile superare l’80% del valore del bene?

Tantissime persone, soprattutto giovani e coppie appena sposate, per acquistare la loro prima casa ricorrono a un mutuo, cioè al prestito erogato da una banca. Quest’operazione non è semplice, visto che l’istituto di credito non si accontenta dell’ipoteca sull’immobile ma chiede anche altri tipi di garanzie, come ad esempio la busta paga o la firma di un garante. Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico argomento: vedremo cioè cos’è e come funziona un mutuo 100%.

Come diremo nel prosieguo, ottenere un finanziamento non è semplice. Ci sono però casi in cui la banca, fidandosi particolarmente del cliente, cerca di soddisfare la richiesta di denaro acconsentendo a pagare l’intero prezzo dell’immobile. Ciò in genere accade quando l’istituto di credito, dopo aver ottenuto garanzie certe e verificato l’affidabilità del richiedente all’interno del Sistema di informazioni creditizie, ritiene che il cliente possa far fronte all’impegno assunto. Ma procediamo per gradi. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è e come funziona un mutuo 100%.

Mutuo bancario: cos’è?

Il mutuo è un prestito che viene concesso a condizione che venga restituito con gli interessi. A differenza dei prestiti personali e dei finanziamenti, il mutuo si caratterizza per essere a medio-lungo termine e per avere una certa consistenza, in genere superiore ai 75mila euro.

Cos’è un mutuo fondiario?

Quando il mutuo è erogato da una banca, serve ad acquistare un immobile ed è garantito da ipoteca sullo stesso, si è soliti parlare di mutuo fondiario.

Questo particolare prestito ha anche un’altra caratteristica: quello di essere proporzionato al valore del bene da acquistare.

Per la precisione, è stato stabilito che l’ammontare massimo dei mutui che gli istituti di credito possono concedere ai propri clienti corrisponde all’80% del valore di stima dell’immobile da acquistare (o del costo delle operazioni da eseguire sullo stesso) [1].

Ad esempio, se una giovane coppia chiede un mutuo per l’acquisto della prima casa il cui valore stimato è di 100mila euro, il mutuo non potrà superare gli 80mila euro, cioè l’80% del totale.

Cos’è e come funziona il mutuo 100%?

Quanto appena detto a proposito dell’entità del mutuo fondiario non significa che una banca non possa accordare un prestito pari al 100% del valore del bene da acquistare.

La concessione di un mutuo al 100% è però subordinata alla presentazione, da parte del richiedente, di alcune garanzie integrative a quelle normalmente previste per un classico mutuo all’80%.

Pertanto, il cliente che voglia ottenere un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile da acquistare dovrà, alternativamente:

• ipotecare per intero il bene, in modo tale che, in caso di inadempimento, la banca potrà soddisfarsi sul ricavato della vendita all’asta;
• ipotecare un altro bene, integrando così l’ipoteca dell’80% sull’immobile da acquistare;
• far sottoscrivere il mutuo anche a un’altra persona a titolo di garante.

Il mutuo al 100% è legale?

La Corte di Cassazione [2] ha stabilito che il mutuo fondiario 100% è valido non solo quando il richiedente offre idonee garanzie, ma anche quando la banca riesce a finanziare per intero l’acquisto sovrastimando il valore dell’immobile.

Ad esempio, se un immobile vale 100mila euro ma la banca decide di sovrastimarlo 125mila, giungerà comunque a finanziare per intero l’acquisto, visto che l’80% di 125mila è proprio 100mila.

Questa pratica, ampiamente in voga tra le banche, è stata a lungo condannata dalla giurisprudenza, tanto che ne era stata sancita perfino la nullità.

Le Sezioni unite della Corte di Cassazione, mutando completamente orientamento, ha invece stabilito che, anche quando il mutuo finanzia il 100% del valore del bene tramite un’illegittima operazione di sovrastima, il contratto resta valido e il mutuatario deve comunque restituire le somme ricevute in prestito.

Questa sentenza ha quindi attribuito grande discrezionalità alle banche, le quali sono praticamente libere di stimare come meglio credono gli immobili al fine di calibrare su tale valore l’importo del mutuo da erogare, anche in assenza di ulteriori garanzie fornite dal richiedente.

Mutuo 100%: come funziona in sintesi

In sintesi, il mutuo 100% può essere ottenuto in due modi:

• fornendo ulteriori garanzie alla banca, la quale può quindi spingersi oltre l’80% che la legge stabilisce;
• alterando il valore dell’immobile da acquistare, sovrastimandone il prezzo in modo che l’80% finisca per coprire per intero il valore reale del bene. Questa pratica, in precedenza ritenuta illegittima, è stata invece “riabilitata” dalle Sezioni unite della Cassazione, secondo le quali si tratterebbe di contratto comunque valido.