Cosa succede se l’amministratore non agisce tempestivamente per il recupero dei crediti condominiali? Cos’è il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo?
L’inadempimento anche di un solo condomino potrebbe esporre l’intera compagine a un’azione di recupero da parte del creditore. All’esterno, infatti, il condominio si pone come un’unità granitica, cioè come un soggetto unitario, che agisce per mezzo del suo amministratore. Di conseguenza, se ad esempio l’impresa edile oppure la società fornitrice del servizio elettrico non è stata pagata, potrà agire in giudizio contro l’intero condominio, anche se solo un proprietario non ha versato la propria quota.
Per evitare di giungere a tale situazione, la legge impone all’amministratore di agire tempestivamente per il recupero, anche coattivo, delle somme che i condòmini inadempienti non hanno pagato. In questo contesto generale si pone il seguente quesito: cosa fare nel caso di morosità non riscosse? Scopriamolo.
Cosa sono le morosità condominiali?
Un condomino è moroso allorquando non paga la propria parte di spese condominiali.
Queste solitamente riguardano la gestione ordinaria dell’edificio, e sono pertanto composte da bollette periodiche (luce, gas, ecc.), compenso dell’amministratore, stipendio del portiere, ecc.
Nulla esclude, tuttavia, che nelle spese condominiali possano rientrare anche costi straordinari, come avviene ad esempio quando l’assemblea approva la realizzazione di alcuni lavori (rifacimento della facciata ammalorata, ecc.).
Quando il condomino non paga la quota di spese condominiali che gli è addebitata secondo la ripartizione dettata dalle tabelle millesimali, egli diventa moroso e può essere pertanto soggetto ad azione di recupero crediti da parte del condominio.
Morosità condominiali: cosa deve fare l’amministratore?
Secondo l’articolo 1129 del codice civile, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In buona sostanza, la legge impone all’amministratore di agire tempestivamente contro il condomino debitore, in modo tale da scongiurare spiacevoli conseguenze che potrebbero gravare sull’intera compagine, come già illustrato in apertura.
Per adempiere a tale obbligo l’amministratore può (anzi, deve) conferire incarico a un avvocato affinché agisca in giudizio per ottenere il recupero del credito, senza che ci sia necessità di essere autorizzato dall’assemblea: come detto, l’amministratore può autonomamente intraprendere tale iniziativa senza dover attendere il consenso dei proprietari.
Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: cos’è?
Il recupero delle morosità condominiali è favorito dalla legge grazie allo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l’opposizione.
In buona sostanza, nel momento in cui l’avvocato del condominio agisce per il recupero dei crediti, il giudice può ordinare al condomino moroso di pagare immediatamente le somme dovute, senza dover attendere la fine di un (presumibile) lungo processo.
L’opposizione al decreto promossa dal debitore non sospende la provvisoria esecutività dell’ingiunzione, che quindi giustifica sin da subito il recupero coattivo del credito, cioè mediante pignoramento e successiva esecuzione forzata.
Cos’è la sospensione dei servizi comuni?
Secondo la legge [1], in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
In pratica, l’amministratore non solo può (deve) agire in giudizio contro il condomino moroso ma può anche inibirgli l’utilizzo dei servizi comuni, come ad esempio il riscaldamento centralizzato.
Si tratta di uno strumento volto a “convincere” il condomino moroso a pagare i propri debiti senza perdere ulteriore tempo.
Cosa fare se l’amministratore non riscuote le morosità condominiali?
Se l’amministratore non si attiva tempestivamente per recuperare le morosità condominiali rischia di essere revocato, eventualmente anche mediante ricorso giudiziario, se l’assemblea non vi provvede.
Il recupero dei crediti del condominio e la cura diligente dell’intera procedura costituisce infatti un obbligo inderogabile per l’amministratore, il cui venir meno costituisce una grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale su ricorso al tribunale anche di un solo condomino.
L’amministratore, quindi, non può tardare il recupero dei crediti, magari per favorire qualche condomino: deve sempre agire tempestivamente, non oltre sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale, così da impedire che l’intero edificio possa incorrere in problematiche nei confronti dei terzi che, per la morosità anche di un solo condomino, possano vantare un credito che può poi essere azionato contro l’intera compagine.