Che succede se non si comunica la compravendita di un appartamento all’amministratore di condominio?
Per legge, nel momento in cui si vende o si acquista una casa in un condominio, bisogna dare immediato avviso all’amministratore affinché questi aggiorni la cosiddetta anagrafe condominiale. L’anagrafe è un registro che contiene le generalità e i dati di tutti i condomini, anche ai fini della convocazione dell’assemblea e della notifica di eventuali atti giudiziari come quelli per il recupero dei crediti per le spese comuni.
La comunicazione della compravendita di un appartamento all’amministratore del condominio è dunque un passaggio fondamentale per garantire la corretta gestione delle convocazioni assembleari e delle decisioni prese. Ma cosa succede se tale comunicazione non viene effettuata? Una recente ordinanza della Cassazione [1] chiarisce le responsabilità e le conseguenze per i condomini coinvolti. In questo articolo, analizzeremo i principali aspetti dell’ordinanza e forniremo esempi pratici per comprendere meglio gli effetti del mancato avviso della compravendita all’amministratore di condominio. Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, quali sono le indicazioni della giurisprudenza.
Qual è l’obbligo del condomino in caso di compravendita di un appartamento?
In caso di acquisto di un immobile all’interno di un condominio, tanto il nuovo proprietario quando l’acquirente hanno l’obbligo di comunicare all’amministratore il passaggio di proprietà. Questa comunicazione è essenziale per diverse ragioni. Innanzitutto serve per garantire la corretta convocazione delle assemblee condominiali e la validità delle decisioni prese: infatti l’amministratore deve inviare l’avviso di convocazione all’effettivo condomino.
In secondo luogo questo passaggio segna il momento a partire dal quale l’acquirente è corresponsabile in solido, insieme al venditore, per le spese condominiali da questi non versate nell’anno del rogito e in quello precedente.
In ultimo, la conoscenza dei dati del condomino serve per agire nei confronti dell’effettivo debitore in caso di omesso versamento dei contributi.
Cosa succede se non si comunica il passaggio di proprietà all’amministratore?
Se il nuovo proprietario non comunica il passaggio di proprietà all’amministratore, potrebbero sorgere problemi nella convocazione delle assemblee condominiali e nella validità delle decisioni prese. La recente ordinanza della Cassazione chiarisce che l’amministratore ha il dovere di convocare l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalla comunicazione del passaggio di proprietà.
L’amministratore ha infatti il compito di verificare chi debba essere convocato in assemblea per garantirne la validità. Se l’amministratore è a conoscenza del passaggio di proprietà, anche in assenza di comunicazione ufficiale, ha l’obbligo di convocare il nuovo proprietario all’assemblea condominiale.
Poniamo il caso di Caio, amministratore del condominio in cui Tizio ha acquistato l’appartamento. Se Caio è a conoscenza del passaggio di proprietà, ha il dovere di convocare Tizio all’assemblea, anche se quest’ultimo non ha comunicato ufficialmente l’avvenuta compravendita.
Cosa accade se l’amministratore convoca erroneamente il precedente proprietario dell’immobile?
Se l’amministratore convoca erroneamente il precedente proprietario dell’immobile, l’assemblea condominiale potrebbe essere considerata non valida e le decisioni prese potrebbero essere annullate. L’annullamento però può essere chiesto entro massimo 30 giorni.
L’amministratore che non è a conoscenza dei dati dell’effettivo condomino è tenuto a effettuare ricerche nei pubblici registri e imputare a quest’ultimo le spese sostenute per le ricerche stesse.
Quali sono le conseguenze per il condomino non convocato?
Il condomino non convocato può chiedere l’annullamento delle decisioni prese in assemblea, poiché la convocazione non corretta potrebbe compromettere la validità dell’assemblea stessa. Tuttavia, è importante ricordare che la responsabilità di comunicare il passaggio di proprietà all’amministratore ricade sul nuovo proprietario: del resto è questi che deve rimborsare le spese che l’amministratore sostiene per recuperare i suoi dati.
Quali sono le buone pratiche per evitare problemi nella convocazione delle assemblee condominiali?
Per evitare problemi nella convocazione delle assemblee condominiali e garantire la validità delle decisioni prese, è fondamentale che i nuovi proprietari di immobili all’interno del condominio comunichino tempestivamente il passaggio di proprietà all’amministratore. Inoltre, l’amministratore ha il dovere di aggiornare regolarmente il registro anagrafico condominiale e di verificare la correttezza delle convocazioni in base alle informazioni in suo possesso.