Che fare se l’assemblea di condominio non verbalizza la dichiarazione di un condomino o una votazione?
Potrebbe succedere che, nel corso di un’assemblea condominiale, il segretario addetto a scrivere il verbale dimentichi di riportare le dichiarazioni, le richieste o l’opposizione di uno dei condomini o addirittura ometta di trascrivere l’esito di una votazione. Cosa succede in questi casi e come ovviare alla lacuna? A ben vedere esistono diverse soluzioni alla mancata verbalizzazione in assemblea condominiale.
Il problema si pone chiaramente se, di tanto, ci si accorge quando ormai la seduta è terminata o se, allontanatisi alcuni condomini, il numero legale per la costituzione dell’assemblea è venuto meno. Diversamente, nulla toglie che la votazione dimenticata o qualsiasi altra carenza del verbale possa essere integrata “seduta stante”. Ma procediamo con ordine.
Si può contestare il verbale dell’assemblea di condominio?
L’articolo 1137 del Codice civile offre ai condomini la possibilità di contestare le decisioni dell’assemblea condominiale che violano la legge o il regolamento interno. Se un condomino non era presente, non era d’accordo con una determinata decisione o si è astenuto dal votare, può richiedere l’annullamento di tale decisione rivolgendosi alla giustizia entro trenta giorni. Tal termine decorre dalla stessa assemblea per gli astenuti e i dissenzienti o dalla data di ricevimento del verbale per gli assenti.
Si può modificare il verbale dell’assemblea?
Se il termine è scaduto o si vuole evitare il contenzioso legale è possibile chiedere una modifica del verbale dell’assemblea inviando una lettera raccomandata o una PEC (Posta Elettronica Certificata) al presidente e al segretario del condominio affinché colmino suddetta lacuna. È verosimile tuttavia che questi ultimi, per non assumersi la responsabilità di una correzione che potrebbe essere contestata da altri, attendano la successiva assemblea per ovviare al problema.
Si può integrare il verbale in una successiva assemblea?
Un’altra opzione per il condomino interessato potrebbe essere quella di richiedere la convocazione di una nuova assemblea per riformulare la contestazione o verbalizzare la decisione precedente che non era stata correttamente trascritta.
Secondo l’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione al Codice civile, l’assemblea condominiale può essere convocata non solo annualmente per le questioni di routine, ma anche in vi straordinaria dall’amministratore se lo ritiene necessario o se gli viene richiesto dai condomini medesimi.
La convocazione dell’assemblea straordinaria è obbligatoria se ne fanno richiesta due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore totale dell’edificio (166,66 millesimi). Se l’amministratore, decorsi 10 giorni, non provvede alla convocazione, i condomini che hanno fatto la richiesta possono organizzare l’assemblea da soli.
Che valore ha il verbale dell’assemblea di condominio?
Né l’amministratore, né il segretario, né il presidente dell’assemblea sono pubblici ufficiali. Il verbale dell’assemblea pertanto non si può considerare un atto pubblico. È una semplice scrittura privata. Ciò significa che esso non fa piena prova e il suo valore si limita a confermare che le dichiarazioni provengono dal presidente e dal segretario che hanno firmato il verbale, ma non garantisce la certezza del contenuto del verbale stesso come potrebbe essere invece un atto notarile o di altro pubblico ufficiale. Di conseguenza, se un condomino vuole contestare ciò che è stato riportato nel verbale, può utilizzare qualsiasi tipo di prova disponibile (anche testimoniale) ma deve essere in grado di dimostrare che il verbale non riflette la realtà dei fatti.