Ingiustificato recesso dalle trattative di un contratto: quando c’è risarcimento del danno.

Nel contesto delle trattative che, di norma, vengono svolte prima della conclusione di un contratto, il recesso ingiustificato di una delle parti può determinare l’obbligo di risarcire il danno all’altra che ha riposto un affidamento nella conclusione del contratto stesso. In questo articolo approfondiamo le circostanze che legittimano il rimborso delle spese sostenute in caso di mancata stipula del contratto. Vedremo cioè cosa accade quando un soggetto si ritira ingiustificatamente dalla negoziazione, dopo che le discussioni hanno raggiunto un punto tale da creare nella controparte il convincimento nella conclusione dell’affare. Esploreremo così cos’è la responsabilità precontrattuale e quali sono le implicazioni della mancata stipula di un contratto.

Cos’è la responsabilità precontrattuale?

Il codice civile stabilisce che le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fedenon solo nella fase di esecuzione e interpretazione del contratto (ossia dopo la stipula dello stesso) ma anche nella fase anteriore, quella cioè delle trattative. Esse non devono pertanto tenere comportamenti che possano ingiustamente danneggiare l’altro soggetto.

Ad esempio, non bisogna tacere circostanze che potrebbero influire sulla validità del contratto o sul consenso della controparte.

Nell’ambito della responsabilità precontrattuale si inserisce anche il dovere di risarcire la parte che abbia fatto legittimo affidamento sulla conclusione dell’accordo perché indotta in errore dal comportamento altrui.

Si pensi a una persona che, con uno scambio di email, si dica disposta a dare la propria casa in affitto a un’altra, indicandole il canone, la tipologia di contratto, il giorno in cui l’appartamento sarà disponibile. Un comportamento del genere farà confidare all’inquilino nella conclusione dell’affare, inducendolo magari a disdire una locazione che ha già in corso.

Recesso ingiustificato dalle trattative

Il recesso dalle trattative è sempre possibile. Tuttavia, quando queste sono arrivate a uno stadio tale da far presumere che il contratto è “cosa fatta” e deve essere solo formalizzato per iscritto, il recesso è legittimo solo se avviene per una giusta causa.

Pertanto, secondo quanto stabilisce il nostro codice civile, deve ritenersi responsabile – e quindi tenuto a risarcire tutti i danni – colui che recede dalle trattative senza un giustificato motivo quando queste sono giunte ad uno stadio tale da creare il legittimo affidamento della controparte sulla futura conclusione del contratto inducendola a sostenere spese o a rinunciare ad occasioni più favorevoli. Un comportamento del genere viola il principio di buona fede contrattuale.

Quando il recesso dalle trattative è ingiustificato?

Il recesso dalle trattative è considerato ingiustificato quando:

• le trattative sono giunte ad uno stadio avanzato, creando un legittimo affidamento nella controparte sulla futura conclusione del contratto;
• la controparte ha sostenuto spese in vista della conclusione del contratto o ha rinunciato ad occasioni più favorevoli.

Ecco alcuni esempi di recesso ingiustificato:

• promessa di stipulare un nuovo contratto di locazione seguita dall’annullamento dell’appuntamento per la firma senza validi motivi;
• recesso dalle trattative per la stipula di un contratto di compravendita immobiliare a causa di un’offerta economicamente più vantaggiosa ricevuta dal proponente.

Quando il recesso dalle trattative è giustificato?

Il recesso dalle trattative è giustificato quando:

• le parti non hanno ancora raggiunto un accordo sugli elementi essenziali del contratto (prezzo, oggetto, modalità e termini di pagamento, ecc.).
• il recedente ha informato tempestivamente la controparte della sua decisione di non concludere il contratto.
• il recedente ha agito con serietà e correttezza durante le trattative;
• quando le trattative si prolungano eccessivamente, in modo tale da richiedere l’adeguamento delle prestazioni alle nuove condizioni di mercato;
• se il contraente si accorge di essere stato indotto alla trattativa con l’intento di pregiudicare diritti precedentemente costituiti a favore di altro soggetto riguardo allo stesso bene (Cass. 18 aprile 1983 n. 2651);
• il motivo di recesso era già noto al contraente prima di iniziare le trattative (Cass. 29 novembre 1985 n. 5920).

Quando il recesso dalle trattative è ingiustificato

Il recesso dalle trattative è considerato illegittimo, perché si è formato ormai l’affidamento legittimo della controparte, quando:

• le parti hanno discusso e concordato gli aspetti principali del contratto;
• il comportamento del recedente ha indotto la controparte a ritenere che il contratto sarebbe stato concluso;
• l’imprenditore che, confidando nella futura conclusione del contratto, assume nuovo personale e acquista materie prime per l’esecuzione del contratto (Cass. 14 febbraio 2000 n. 1632);
• quando le parti hanno raggiunto un accordo su tutti gli elementi del contratto e manca solo la redazione in forma scritta per la sua validità;
• il contraente recede adducendo una diversa valutazione della convenienza dell’affare senza che siano sopravvenute circostanze estranee alla sua sfera e che abbia colpevolmente ignorato.

In alcuni casi, invece, non si configura un legittimo affidamento:

• il semplice convincimento soggettivo di una parte nel perfezionamento del negozio non è sufficiente a determinare un legittimo affidamento;
• la semplice definizione del prezzo e dell’oggetto del contratto di compravendita immobiliare, senza altri elementi che garantiscono il progredire delle trattative verso l’accordo finale, non è sufficiente a creare un legittimo affidamento.

Risarcimento del danno

In caso di recesso ingiustificato, la controparte può richiedere il risarcimento del danno, che comprende:

• le spese sostenute in vista della conclusione del contratto (es: spese notarili, commissioni di agenzia);
• il lucro cessante, ossia il guadagno che la controparte avrebbe ottenuto se il contratto fosse stato concluso.

Per ottenere il risarcimento bisogna chiaramente agire con una causa civile dinanzi al giudice, a mezzo del proprio avvocato. Bisogna portare le prove in giudizio che dimostrino il comportamento concludente della controparte che abbia fatto ritenere ormai “chiuso” l’affare.