Quali sono i diritti dell’inquilino? Cosa deve fare il locatore per garantire al conduttore il pacifico godimento del bene dato in affitto?

Chi vive in affitto spesso si rivolge al proprietario per chiedere di intervenire al fine di risolvere alcuni problemi, come ad esempio il guasto improvviso della caldaia o la rottura di una tubazione. A volte la richiesta fatta al locatore consiste nell’intervenire personalmente per porre fine a una molestia che l’inquilino subisce, spesso causata dai vicini maleducati.

È il caso del proprietario del piano di sopra che fa rumore tutta la notte oppure che è causa di infiltrazioni d’acqua. In ipotesi del genere, è giusto rivolgersi al locatore? Cos’è e come funziona la garanzia per molestie nella locazione? Vediamo cosa dice la legge.

Quali sono i diritti dell’inquilino?

A seguito della stipula del contratto di locazione sorgono in capo all’inquilino alcuni diritti ben precisi, che corrispondono poi ai principali obblighi del proprietario. Vediamo quali sono i principali.

Consegna della cosa locata

Secondo il Codice civile [1], il conduttore ha innanzitutto il diritto di ricevere la cosa locata in buono stato di manutenzione, acquisendone così l’effettiva detenzione.

Nel caso dell’appartamento preso in affitto, questo diritto si traduce nell’obbligo del locatore di consegnare le chiavi, oltre ovviamente a eliminare ogni ostacolo che impedisca all’inquilino di farvi ingresso.

Si pensi alla casa la cui porta blindata è rotta e, di fatto, impedisce l’accesso all’interno.

La cosa deve essere consegnata in buono stato di manutenzione, ossia deve essere idonea a realizzare l’interesse del conduttore.

L’inquilino ha quindi il diritto non solo di essere immesso nel possesso dell’immobile, ma anche di riceverlo nelle condizioni idonee per essere utilizzato (per abitarvi, ecc.).

Il locatore non può quindi fittare una casa senza porte né finestre, ovvero priva di servizi igienici, di tubazioni, ecc.

Mantenimento del bene in buono stato

L’inquilino ha il diritto di pretendere dal locatore che l’immobile sia mantenuto, per tutto il tempo della locazione, nello stato idoneo a servire all’uso pattuito.

Ciò significa che il proprietario deve provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.

Sono esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria che, invece, sono a carico dell’inquilino.

Ad esempio, se la porta d’ingresso dovesse rompersi perché fatiscente (e, quindi, per cause non imputabili al conduttore), il locatore è tenuto alla riparazione/sostituzione a proprie spese, in quanto è inimmaginabile un’abitazione senza porta.

Pacifico godimento del bene locato

Infine, l’inquilino ha diritto a godere pacificamente del bene ricevuto. Ciò significa che il locatore deve astenersi dal tenere comportamenti che possano turbare il godimento del bene da parte del locatario.

Si pensi al proprietario che, per indurre l’inquilino ad abbandonare la casa, dedica in tutti i modi di infastidirlo, ad esempio chiedendogli un aumento del canone pattuito, di provvedere ad alcune riparazioni non dovute, ecc.

Ma non solo: secondo la legge, il locatore deve tutelare il conduttore anche dalle turbative che possono provenire da terzi. È in questo contesto che si pone il problema della garanzia per le molestie. Vediamo di cosa si tratta.

Garanzia per molestie: che cos’è?

Secondo la legge [2], il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, purché arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa locata. Si parla in questi casi di “molestie di diritto”. Facciamo un esempio.

Tizio e Caio sono comproprietari di un immobile. Tizio decide di affittarlo a Sempronio e di dividere il canone con Caio. Questi è d’accordo ma non partecipa alla conclusione del contratto. Dopo un po’ di tempo Caio chiede a Sempronio di abbandonare l’abitazione in quanto ha cambiato idea e non vuole più che sia locato. Questa pretesa, del tutto illegittima, è una molestia di diritto per la quale il locatore Tizio deve intervenire.

Sussiste una molestia di diritto da parte del soggetto che ritiene di vantare un diritto al godimento del bene che è già stato dato in locazione al conduttore.

Secondo la Cassazione, costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire l’inquilino, tutte le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore [3].

La garanzia per le molestie di diritto consente al conduttore di rivalersi nei confronti del locatore se dovesse perdere la detenzione del bene locato o anche se solo dovesse subire una limitazione del suo godimento.

Molestie di fatto: cosa sono?

La garanzia per molestie non si estende alle cosiddette “molestie di fatto”, cioè a quelle che provengono da soggetti che non accampano alcun diritto sul bene locato.

È il classico caso delle infiltrazioni provenienti dal piano superiore: in casi del genere, l’inquilino non può pretendere alcunché dal locatore, ma potrà agire per conto proprio contro il responsabile del danno.

Lo stesso dicasi nell’ipotesi di schiamazzi provenienti dal bar che si trova al piano di sopra: pur trattandosi di una grave turbativa del proprio diritto al godimento pacifico dell’immobile, il conduttore non potrà pretendere nulla dal locatore.