In quali casi il locatore può chiedere il risarcimento al conduttore che gli ha impedito di poter affittare nuovamente il proprio immobile?

Il responsabile di un danno deve pagare il risarcimento di cui è stato causa. Ciò avviene solitamente versando una somma di denaro corrispondente al pregiudizio economico provocato. La legge prevede tale obbligo non solo nella classica ipotesi di danneggiamento materiale, ma anche quando il debitore ha impedito al creditore di poter utilizzare legittimamente un suo bene. È in questo contesto che si pone la seguente domanda: cos’è il danno da perdita di chance nelle locazioni?

Come vedremo, tale ipotesi ricorre tutte le volte in cui la condotta illecita del conduttore ha impedito al locatore di poter dare in affitto il proprio bene, causandogli quindi una perdita economica derivante dal mancato guadagno dei canoni. Approfondiamo la questione.

Danno da perdita di chance: in cosa consiste?

La “perdita di chance” è il danno che subisce chi perde l’occasione di ottenere un guadagno economico.

Si pensi, ad esempio, al promettente atleta che, a causa di un sinistro stradale, deve abbandonare la speranza di una carriera sportiva agonistica, oppure all’aspirante pianista che, a causa di un incidente, perde l’uso di una mano.

Perdita di chance: quando c’è diritto al risarcimento del danno?

Il risarcimento del danno da perdita di chance può essere invocato solamente quando il danneggiato dimostra che, a causa dell’illecito altrui, egli ha perso una concreta opportunità di guadagno.

Tornando all’esempio dell’aspirante atleta, non è sufficiente dimostrare di essere uno sportivo per poter invocare il risarcimento del danno da perdita di chance, ma occorre fornire prove concrete circa la possibilità che, senza l’incidente, il danneggiato avrebbe realisticamente potuto avere una carriera da professionista, con ciò che ne consegue, quindi, in termini di perdita economica.

Locazione: quando c’è danno da perdita di chance?

In tema di locazione, c’è danno da perdita di chance quando il proprietario patisce un mancato introito dalla condotta illecita del conduttore.

La maggior parte delle volte tale danno si verifica allorquando l’inquilino rifiuta di restituire l’immobile al termine del contratto, ovvero quando l’immobile, pur essendo stato liberato, è stato lasciato in condizioni tali da costringere il locatore a eseguire interventi di ripristino che, ovviamente, rendono impossibile il nuovo affitto fino a che non sono terminati.

Insomma: in materia di locazione, il danno da perdita di chance consiste nel mancato guadagno derivante dal non poter affittare il proprio immobile a causa della condotta illecita dell’(ex)inquilino.

Locazione: come dimostrare il danno da perdita di chance?

Anche per la locazione c’è diritto al risarcimento per il danno da perdita di chance solamente se il proprietario riesce a fornire adeguata prova della perdita del guadagno che avrebbe potuto ottenere mettendo a frutto il proprio bene.

Secondo la giurisprudenza, il locatore ha diritto al risarcimento al danno per perdita di chance se dimostra che l’immobile aveva un elevato “appeal” sul mercato, nel senso che esso risultava ambito da quanti sono in cerca di un appartamento da affittare.

Ad esempio, è tale l’abitazione posta proprio al centro di una città turistica oppure particolarmente trafficata per le proprie fiorenti attività commerciali. Lo stesso non può dirsi, invece, per l’abitazione fatiscente che si trova in montagna o in periferia.

La prova dell’alto “potenziale di affittabilità” può essere fornita anche producendo in giudizio i contratti di locazione che si sono susseguiti nel tempo, a dimostrazione del fatto che l’immobile è stato una costante fonte di introiti per il proprietario.

È dunque chiaro che, al ricorrere di tali condizioni, se l’inquilino non restituisce l’immobile causa un danno da perdita di chance al locatore, il quale può chiederne il risarcimento in giudizio.

Lo stesso dicasi se il conduttore, pur essendo puntuale nel rilascio dell’appartamento, non rispetta l’obbligo di restituire la cosa in buono stato, costringendo così il locatore a intraprendere lavori che ritardano la successiva locazione dell’immobile.

In un’ipotesi del genere, peraltro, il proprietario avrebbe diritto non solo al risarcimento per il danno da perdita di chance ma anche quello derivante dai danni subiti dal proprio bene.