Affitto irregolare: anche se il contratto non è registrato e quindi l’affitto è in nero, l’immobile si deve considerare domicilio dell’inquilino abusivo. 

Ipotizziamo il caso di una persona che dia in affitto un proprio appartamento senza tuttavia registrare il contrato. A voce, le parti concordano il canone mensile e la data entro cui l’immobile dovrà essere liberato. Qualcosa va storto, l’inquilino smette di pagare e non intende andare via. Il locatore, invece, di rivolgersi a un avvocato, con il duplicato delle chiavi che gli è rimasto entra nella propria casa per “sfrattare” con la forza gli inquilini divenuti ormai “abusivi”. Un comportamento del genere è consentito dalla legge? Se il locatore entra nella casa affittata in nero è violazione di domicilio? E cosa rischia l’inquilino nel presentare eventualmente una denuncia, dovendo ammettere non solo la propria morosità ma anche il fatto di aver accettato un contratto irregolare? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Affitto in nero: cosa rischia l’inquilino?

Il contratto di affitto non registrato ha due implicazioni. 

La prima è di carattere civilistico: il contratto si considera completamente nullo. Questo significa che nessuna delle parti potrà mai rivolgersi al giudice per essere tutelata dall’inadempimento dell’altra. Ad esempio, non c’è modo di ottenere il pagamento del canone di locazione non registrato, né di imporre il rispetto della durata minima del contratto. 

Il locatore inoltre non potrà avviare l’azione di sfratto per morosità o per finita locazione, ma dovrà attivare una causa ordinaria (“occupazione senza titolo”), più lunga e onerosa.

Le conseguenze dunque derivanti dalla nullità del contratto di locazione sono sia per il locatore che per l’inquilino non potendo, ciascuno dei due, pretendere il rispetto degli accordi presi, neanche in un’aula di tribunale.

La seconda implicazione del contratto di affitto in nero è l’evasione fiscale. In particolare vengono evase due imposte. La prima è l’imposta di registro che si versa una tantum, all’atto della registrazione. Del mancato pagamento di essa rispondono sia l’inquilino che il locatore in via solidale. La seconda è l’Irpef per i canoni non dichiarati, di cui però risponde solo il locatore.

Dunque, da un punto di vista fiscale, l’inquilino di un affitto in nero rischia solo che l’Agenzia delle Entrate possa chiedergli l’integrale versamento dell’imposta di registro. Null’altro. Non ci saranno per lui altre sanzioni civili, amministrative o penali.

Cosa succede se il locatore entra nella casa affittata in nero?

Nonostante il contratto di locazione sia “in nero” e quindi nullo, l’immobile ove vive l’inquilino è comunque considerato un suo domicilio. Ragion per cui, il locatore non vi può entrare, neanche per recuperarne la disponibilità materiale dinanzi all’abusivo. 

Come ha detto la Cassazione [1], è colpevole di violazione di domicilio il proprietario che entra di forza nell’immobile dato in affitto in nero. È del tutto irrilevante il fatto che l’inquilino abbia interrotto il pagamento del canone di locazione. Questi quindi potrà presentare una querela entro 3 mesi da quando è avvenuto l’episodio.

Secondo i giudici della Cassazione, in materia di violazione di domicilio, l’occupazione di un immobile non coperta da valido contratto, non esclude in capo all’inquilino abusivo il diritto di escludere dalla propria abitazione tutti gli estranei, compreso il proprietario dell’immobile. 

Allo stesso modo, non commette violazione di domicilio l’inquilino che, pur avendo subito un provvedimento di sfratto emesso dal giudice civile, si introduce nell’immobile prima che il locatore venga reimmesso effettivamente nel possesso, spontaneamente o in seguito ad un procedimento di esecuzione forzata per rilascio.

Quindi il fatto di occupare un appartamento in virtù di un contratto di locazione non registrato ed il fatto di aver sospeso il pagamento del canone di affitto non esclude che tale luogo possa essere considerato «domicilio» per l’occupante abusivo: con la conseguenza che chiunque vi entri senza essere autorizzato – ivi compreso il locatore – commette reato.  

Il proprietario di casa non può, col duplicato delle chiavi, entrare con forza nell’appartamento per mandarlo via. Deve per forza ricorrere al giudice con un avvocato e avviare una causa contro l’occupazione dell’immobile.

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