L’amministratore di condominio deve eseguire i compiti che gli sono stati imposti dall’assemblea: la responsabilità personale in caso di inadempimento e i termini entro cui agire.
Quanto tempo ha l’amministratore di condominio per attuare una delibera dell’assemblea che gli abbia imposto una determinata attività (si pensi alla ricerca di una ditta che possa svolgere dei lavori di manutenzione o alla riparazione di un cancello rotto)? Cosa succede se non lo fa? Può essere revocato?
La questione è molto più frequente di quanto non si pensi. Sono numerosi i condomini che si lamentano di amministratori assenti o distratti. Il più delle volte la questione si risolve in sede assembleare, con la sua revoca per giusta causa. Ma è possibile agire contro di lui per ottenere i danni ed entro quanto tempo bisogna farlo? Vediamo cosa dice la legge in merito all’obbligo dell’amministratore di condominio di attuare le delibere dell’assemblea. In questo articolo esploreremo le norme che regolano la responsabilità del capo condomino, la possibilità di recedere in tronco dal contratto e l’eventuale richiesta di risarcimento. Ma procediamo con ordine.
Quali sono le responsabilità principali di un amministratore di condominio?
L’amministratore ha diversi doveri e tra questi, come previsto dall’articolo 1130, primo comma, n. 1, del Codice civile, rientra l’obbligo di eseguire le delibere prese durante le assemblee condominiali. In pratica, deve assicurarsi che le decisioni prese collettivamente siano portate a termine: deve quindi adoperarsi per svolgere le attività che l’assemblea gli ha chiesto di fare, così come ogni buon mandatario deve fare.
Cosa rischia l’amministratore che non esegue una delibera assembleare?
Se un amministratore omette o ritarda l’esecuzione delle delibere, si trova di fronte a una grave irregolarità. Secondo l’articolo 1129, dodicesimo comma, n. 2, del Codice civile, questa inadempienza può addirittura giustificare una sua revoca per giusta causa: l’assemblea potrebbe cioè decidere di rimuoverlo dalla sua posizione senza obbligo di risarcimento, con una votazione presa a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Se tale maggioranza non viene raggiunta, anche un solo condomino può rivolgersi al giudice affinché sia questi, con un provvedimento coercitivo, a revocarlo.
Si fa presente che l’incarico dell’amministratore dura un anno, al termine del quale l’assemblea deve decidere se rinnovarlo o sostituirlo (ad eccezione solo della prima scadenza in occasione della quale il mandato si rinnova in automatico). Tuttavia, anche prima della scadenza del mandato, l’assemblea può revocare l’amministratore se viene meno il rapporto di fiducia, corrispondendogli però l’onorario che gli sarebbe spettato. Nulla invece gli è dovuto se la revoca avviene «per giusta causa» come appunto quella del suo inadempimento ai compiti istituzionali (mancata attuazione delle delibere, omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio, mancata riscossione delle quote condominiali, ecc.).
Entro quanto tempo l’amministratore deve eseguire una delibera?
La legge condominiale non fornisce una scadenza precisa entro cui l’amministratore deve eseguire una delibera. Tuttavia, secondo l’articolo 1183 del Codice civile, se non è specificato un termine, i condomini possono pretendere che l’amministratore agisca immediatamente.
L’assemblea potrebbe riunirsi una seconda volta e fissare uno specifico termine per attuare la delibera.
E se l’amministratore ritarda o non esegue una delibera, cosa possono fare i condomini?
In presenza di un inadempimento, l’articolo 1218 del Codice civile stabilisce che l’amministratore è tenuto al risarcimento dei danni, a meno che non dimostri che il ritardo o l’omissione sono stati causati da circostanze indipendenti dalla sua volontà. In altre parole, i condomini, singolarmente o collettivamente, possono chiedere un risarcimento per i danni subiti.
Ci sono dei precedenti giuridici in materia?
Sì, ci sono diverse sentenze che hanno affrontato questi argomenti. Un esempio è la sentenza del Tribunale di Milano 5021 del 5 maggio 2017, in cui è stata ribadita la responsabilità dell’amministratore in caso di mancata esecuzione di una delibera assembleare.