Quando non si può sopraelevare? Come funziona il diritto costruire sopra l’ultimo piano, sulla terrazza o sul lastrico solare? Cosa sono le condizioni statiche dell’edificio?

A meno che non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale, il proprietario dell’ultimo piano o chi possiede esclusivamente il lastrico solare ha il diritto di costruire nuovi piani o strutture all’edificio già preesistente. Queste nuove costruzioni possono anche essere realizzate con materiali diversi da cemento o mattoni, purché siano stabili e solide. È ciò che si chiama «diritto di sopraelevazione». In questo breve articolo vedremo quali sono i limiti al diritto di sopraelevazione in condominio, ossia quando non si può sopraelevare. Ma procediamo con ordine.

In cosa consiste il diritto di sopraelevazione?

Il proprietario del lastrico solare o della terrazza ha il diritto di utilizzare liberamente lo spazio aereo al di sopra di tale area per costruire ulteriori piani. Questo non significa solo “alzare di un piano” l’edificio ma realizzare anche qualsiasi manufatto, anche un piccolo ripostiglio.

Il diritto di sopraelevazione è regolato dall’articolo 1127 del Codice Civile e può essere esercitato dal proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, a meno che non vi siano restrizioni specifiche nel regolamento di condominio.

Sempre lo stesso articolo vieta la sopraelevazione quando le condizioni statiche dell’edificio non la consentono (vedremo più avanti cosa significa).

Come funziona la sopraelevazione quando l’ultimo piano ha più proprietari?

Se l’ultimo piano dell’edificio è suddiviso tra più proprietari, ognuno ha il diritto di sopraelevare la propria sezione, rispettando i confini della propria unità immobiliare e le normative legali sulla sopraelevazione che vedremo qui di seguito.

È possibile trasferire il diritto di sopraelevare?

Il diritto di sopraelevare può essere trasferito ad un altro condomino o anche a terzi, come un costruttore. Questo trasferimento può avvenire tramite un contratto specifico che cede tale diritto.

Quali sono gli obblighi di chi realizza una sopraelevazione?

Chi decide di sopraelevare deve anche ricostruire il lastrico solare, garantendo che svolga correttamente la sua funzione di copertura per l’edificio.

Inoltre, se il lastrico solare era in precedenza utilizzato da altri condomini, il nuovo lastrico deve mantenere questa disponibilità.

Di conseguenza, i diritti e gli oneri relativi alla proprietà comune del lastrico originale si trasferiscono sul nuovo lastrico costruito.

Inoltre chi esercita il diritto di sopraelevazione non deve pregiudicare le condizioni statiche che dell’edificio. Le “condizioni statiche dell’edificio” si riferiscono alla capacità strutturale di un edificio di sopportare modifiche o aggiunte, come una sopraelevazione. Queste condizioni possono limitare il diritto di aggiungere nuovi piani all’edificio se mettono a rischio la sua stabilità.

La Corte di Cassazione ha chiarito che le condizioni statiche dell’edificio sono un criterio fondamentale per determinare se sia possibile o meno procedere con una sopraelevazione (Cass. ord. n. 32281/2023).

Quali sono le condizioni per poter realizzare una sopraelevazione?

Una sopraelevazione è permessa solo se l’edificio è strutturalmente in grado di sostenerla. Inoltre, gli altri condomini possono opporsi se la sopraelevazione danneggia l’aspetto estetico dell’edificio o riduce significativamente luce e aria per i piani inferiori.

Come viene calcolata l’indennità per la sopraelevazione?

Chi realizza la sopraelevazione deve compensare gli altri condomini con il pagamento di una indennità. L’indennità è calcolata in base al valore dell’area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero totale dei piani, compreso quello aggiunto. Dal totale si sottrae la quota spettante a chi effettua la sopraelevazione. È anche tenuto a ricostruire qualsiasi lastrico solare usato in comune dai condomini.

La vicenda

Nella pronuncia della Cassazione sopra richiamata, il Tribunale aveva deciso di non accogliere la richiesta di Sempronio di demolire la sopraelevazione realizzata da Tizio sull’ultimo piano di un edificio di loro comproprietà. Questa decisione si basava sul fatto che Tizio aveva costruito l’aggiunta senza rispettare le norme urbanistiche e violando i diritti di proprietà di Sempronio.

Sempronio riteneva che la sopraelevazione realizzata da Tizio fosse illegale perché costruita senza seguire le normative urbanistiche e che avesse violato i suoi diritti di proprietà. Per questi motivi, chiedeva che Tizio fosse obbligato a demolirla e a risarcire i danni subiti.

Dopo il rifiuto del Tribunale di demolire la sopraelevazione, Sempronio ha fatto appello contro questa decisione. Nel suo appello, ha sostenuto che il danno da lui subito derivava direttamente dalla violazione delle leggi urbanistiche da parte di Tizio.

La Corte d’Appello di Bari, dopo aver esaminato le difese e i risultati delle perizie tecniche, ha confermato la decisione del Tribunale. La Corte ha stabilito che la sopraelevazione non comprometteva la stabilità e la sicurezza dell’edificio, bensì l’intera struttura era considerata stabile.

Non soddisfatto del giudizio della Corte d’Appello, Sempronio ha presentato un ricorso in Cassazione. Contestava il ragionamento della Corte d’Appello, sostenendo che le analisi tecniche dimostravano chiaramente come la costruzione di Tizio non solo violasse le normative urbanistiche, ma avesse anche danneggiato l’aspetto estetico dell’edificio, alterando la sua facciata.

La Corte di Cassazione, nell’ordinanza del 21 novembre 2023, n. 32281, ha accolto il ricorso presentato da Sempronio. Ha deciso di rimandare il caso alla Corte d’Appello di Bari per una nuova valutazione, sottolineando che la legge vieta le sopraelevazioni che compromettono la stabilità strutturale dell’edificio o che non rispettano le normative antisismiche.

Qual è il principio stabilito dalla Corte di Cassazione in materia di sopraelevazione?

La Corte ha chiarito che il diritto di sopraelevare l’ultimo piano di un edificio condominiale è limitato non solo dalle condizioni statiche dell’edificio ma anche dal rispetto delle leggi antisismiche. Questo approccio si basa sulla presunzione che qualsiasi mancato rispetto di queste norme comporti un potenziale rischio per la sicurezza dell’edificio.

Secondo la Cassazione, il giudice di merito avrebbe dovuto valutare attentamente i rischi legati alla violazione delle condizioni statiche dell’edificio da parte di Tizio. Questo includeva l’analisi delle possibili conseguenze della sopraelevazione sulla stabilità e sicurezza dell’intero edificio condominiale.