Quali tipologie, chi sono i soggetti coinvolti e quali clausole non devono mancare nell’accordo tra concedente e utilizzatore.

Per leasing immobiliare, noto anche come locazione finanziaria immobiliare, si intende il contratto con cui un intermediario finanziario o una banca si obbliga ad acquistare o a far costruire un immobile da adibire ad attività industriale, commerciale o terziaria su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Quest’ultimo ne dispone per un certo tempo in cambio del pagamento di un canone, il cui importo viene determinato sulla base del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza, l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito oppure l’obbligo di restituirlo. Per il leasing immobiliare, come deve essere fatto il contratto? Quali sono le sue caratteristiche e le sue peculiarità rispetto ad altri accordi che consentono di utilizzare un immobile?

Si può premettere, in linea generale, che il leasing immobiliare si contraddistingue per una lunga durata e per l’elevato prezzo dell’opzione di acquisto. Ha sostanzialmente la funzione di finanziare indirettamente l’utilizzatore in modo che quest’ultimo abbia la disponibilità immediata dell’immobile. L’utilizzatore dovrà rimborsare ratealmente la somma anticipata dal concedente, oltre agli interessi e alla remunerazione del capitale per il rischio dell’operazione. Vediamo le principali caratteristiche di questo contratto.

Tipologie di leasing immobiliare

Il contratto di leasing immobiliare può essere stipulato con due finalità:

• a scopo di godimento: la durata corrisponde alla vita economica dell’immobile e il valore residuo dello stesso alla scadenza contrattuale è limitato. I canoni versati remunerano esclusivamente l’uso dell’immobile;
• a scopo traslativo: per l’utilizzatore è particolarmente conveniente esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile oggetto di leasing, in quanto lo stesso conserva un valore residuo apprezzabile, superiore al prezzo di opzione. I canoni, oltre a remunerare l’uso dell’immobile, scontano anche una quota del prezzo.

Contratto di leasing immobiliare: i soggetti coinvolti

Sono tre i soggetti coinvolti nel leasing immobiliare:

• l’utilizzatore, cioè il soggetto che sceglie ed utilizza l’immobile. Può essere una società, un imprenditore persona fisica, un professionista o un lavoratore autonomo;
• il concedente, vale a dire il soggetto che acquista l’immobile scelto dall’utilizzatore o lo fa costruire secondo le indicazioni del richiedente e ne conserva la proprietà fino al momento dell’eventuale riscatto;
• il fornitore, che è il proprietario o il costruttore dell’immobile scelto dall’utilizzatore e che di norma è un imprenditore (persona fisica o società).

L’attività di leasing è riservata alle banche e alle società finanziarie, italiane ed estere, iscritte in appositi elenchi tenuti dalla Banca d’Italia.

L’operazione di leasing è caratterizzata da due contratti collegati funzionalmente tra di loro: quello tra società di leasing e utilizzatore e la vendita tra fornitore e concedente.

Cosa deve contenere il contratto di leasing immobiliare?

Una volta chiarito che cos’è il leasing immobiliare e quali sono i soggetti coinvolti, ecco come fare il contratto e quali sono le clausole più frequenti:

• durata del contratto: è normalmente lunga, con eventuale previsione di una proroga;
• prezzo di riscatto: solitamente è altro, a volte adeguato al valore stimato dell’immobile sul mercato alla scadenza del rapporto. Sono a carico dell’utilizzatore le spese e le tasse di trasferimento o trascrizione relative all’acquisto;
• opzioni dell’utilizzatore alla scadenza del leasing: acquisire la proprietà, restituire l’immobile o proseguire il contratto;
• canone: devono essere indicati l’importo iniziale, quello complessivo dei canoni, le clausole di adeguamento periodicità e l’eventuale loro imponibilità ai fini Iva;
• spese: sono generalmente a carico dell’utilizzatore quelle relative alle utenze e ai servizi utilizzati per l’esercizio delle attività svolte nell’immobile, come ad esempio le utenze;
• manutenzione dell’immobile: sono a carico dell’utilizzatore sia quella ordinaria sia quella straordinaria
• addizioni o innovazioni: l’utilizzatore può eseguirle previa approvazione del concedente;
• danni subiti dall’immobile: normalmente l’utilizzatore ne è responsabile anche se sono dovuti a forza maggiore o a caso fortuito e, in caso di distruzione o danneggiamento, può essere tenuto a ripristinare o ricostruire l’immobile. È anche possibile prevedere la risoluzione del contratto;
• rischi relativi all’esecuzione del contratto: il concedente è esonerato da tutte le responsabilità che riguardano l’immobile e l’utilizzatore si accolla i rischi relativi all’esecuzione del contratto;
• cessione del contratto e sublocazione dell’immobile: sono normalmente previsti divieti o limiti in merito;
• assicurazione dell’immobile: spetta all’utilizzatore per i rischi di incendio e di responsabilità civile.