Quanto si prende il Fisco dai finanziamenti richiesti per l’acquisto di una casa. Quali sono i casi di esenzione.

Chiedere un mutuo per comprare una casa significa, come noto, dover restituire alla banca o ala società finanziaria il capitale ricevuto più gli interessi. Ma vuol dire anche corrispondere un po’ di soldi allo Stato, che vuole -tanto per cambiare – la sua fetta. Quali sono le tasse da pagare sul mutuo?

La parte da destinare al Fisco cambia a seconda del tipo di finanziamento e del beneficiario. Si parla, come al solito, di Iva e imposte di registro, di bollo, catastale e ipotecaria. Vediamole di seguito in modo schematico.

Tasse sul mutuo: Iva e imposta di registro

I mutui di denaro o di titoli che vengono conclusi dietro corrispettivo da parte di un soggetto passivo Iva si qualificano come prestazioni di servizi rilevanti ai fini dell’imposta sul valore aggiunto ma sono comunque soggetti al regime di esenzione.

L’imposta di registro è dovuta:

• in misura fissa di 200 euro se il mutuo è stipulato per scrittura privata non autenticata e tutte le disposizioni contenute nel contratto sono soggette a Iva;
• in termine fisso se il mutuo è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata o scrittura privata non autenticate e non contenente disposizioni soggette a Iva.

Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla stipula dell’atto.

In caso di mutuo concesso da un soggetto non Iva, il mutuo è escluso dall’imposta sul valore aggiunto e soggetto a registrazione in termine e all’imposta di registro con l’aliquota del 3%. Se l’imposta proporzionale su scrittura privata non autentica è inferiore a 200 euro, la registrazione si ha in caso d’uso versando l’imposta in misura fissa pari comunque a 200 euro.

Non sono soggetti a registrazione i contratti conclusi per corrispondenza o all’estero, salvo che in caso d’uso.

Se il mutuo è gratuito, senza cioè il pagamento di interessi, si resta sempre al di fuori del campo di applicazione dell’Iva, a prescindere da chi sia il mutuante. L’operazione è quindi soggetta a registrazione in termine fisso con l’applicazione dell’aliquota del 3%.

Tasse sul mutuo ipotecario

La garanzia ipotecaria prestata da chi chiede un mutuo non è soggetta all’imposta di registro, che è invece applicabile, nella misura dello 0,5%, quando la garanzia è prestata da un terzo datore o fideiussore, estraneo al rapporto tra mutuante e mutuatario.

L’iscrizione ipotecaria è soggetta all’imposta ipotecaria nella misura proporzionale del 2%. La base imponibile è costituita dall’ammontare del credito garantito.

Tasse sul mutuo a medio e lungo termine

Le operazioni relative ai mutui a medio e lungo termine, cioè di durata superiore a 18 mesi possono essere assoggettate a un’imposta sostitutiva di quelle di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e della tassa sulle concessioni governative, la cui aliquota ordinaria è pari allo 0,25%.

Si tratta di un regime opzionale a quello ordinario che si estende a tutte le successive cessioni dei contratti o crediti e ai trasferimenti delle garanzie ad essi relativi. L’opzione per l’applicazione della imposta sostitutiva è esercitata per iscritto nell’atto di finanziamento.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine che non si riferiscono all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) diversi dalla prima casa di abitazione è pari al 2%.

Tasse sul mutuo prima casa

Chi chiede un mutuo per l’acquisto della prima casa può beneficiare di una detrazione Irpef del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo per un massimo di 4.000 euro all’anno. Significa che, al massimo, si avrà una detrazione annuale di 760 euro.

Le spese accessorie del mutuo sulla prima casa che si possono portare in detrazione con l’Irpef sono:

• la parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo (non per l’atto di compravendita della casa);
• le spese di istruttoria della banca;
• il costo della perizia tecnica;
• l’imposta sostitutiva.

Chi invece ha meno di 36 anni ed un Isee inferiore a 40mila euro ha l’esenzione dal pagamento delle imposte conseguenti alla sottoscrizione del mutuo, cioè di quelle di registro, ipotecaria e catastale.

Inoltre, è esente dal pagamento dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile destinato ad abitazione principale.