Cosa fare se il regolamento contiene norme che impongono obblighi particolarmente gravosi ai condòmini?

Il regolamento rappresenta lo “statuto” del condominio, l’insieme di norme che tutti sono tenuti a rispettare, col rischio di incorrere in sanzioni nel caso di infrazioni. Le regole contenute al suo interno sono solitamente approvate dalla maggioranza assembleare; può tuttavia accadere che esse vengano imposte ai condòmini direttamente all’interno dell’atto d’acquisto della propria unità immobiliare. È in tale contesto che si pone il seguente quesito: cosa sono e come funzionano le clausole vessatorie nel regolamento condominiale?

In effetti, quando si parla di clausole vessatorie si pensa immediatamente alle norme poste a tutela del consumatore, cioè del soggetto che effettua un acquisto al di fuori dei propri interessi professionali. In realtà, come diremo a breve, tali tipologie di clausole possono nascondersi anche all’interno del regolamento condominiale. Vediamo perché.

Cos’è il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è il testo che raccoglie le norme fondamentali da rispettare all’interno dell’edificio.

Secondo la legge, il regolamento di condominio contiene, tra le altre cose, le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché quelle per la tutela del decoro dell’edificio e per la sua amministrazione.

I condòmini sono tuttavia liberi di disciplinare in maniera dettagliata ogni aspetto della vita condominiale, entro i limiti stabiliti dalla legge.

Come si approva il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è approvato con deliberazione votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’intero edificio (cioè, 500 millesimi).

Il regolamento condominiale è obbligatorio?

Il regolamento è obbligatorio soltanto nell’ipotesi di condominio con almeno undici proprietari diversi.

In tutti gli altri casi, la sua approvazione è meramente facoltativa.

Regolamento condominiale: quanti tipi?

Esistono fondamentalmente tre tipologie di regolamento condominiale, differenti in ragione della modalità di approvazione:

• regolamento assembleare, approvato a maggioranza qualificata dall’assemblea;
• regolamento giudiziale, approvato dal giudice nei casi in cui, pur essendo obbligatorio, l’assemblea non abbia adottato alcuna decisione;
• regolamento contrattuale, approvato all’unanimità da tutti i condòmini, in sede assembleare oppure al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare. Quest’ultima è l’ipotesi più diffusa, che ricorre ogni volta in cui l’originario costruttore dell’edificio predisponga il regolamento all’interno dell’atto di compravendita degli appartamenti.

Cosa sono le clausole vessatorie?

Una clausola contrattuale è vessatoria quando impone condizioni eccessivamente sfavorevoli nei confronti della parte che non l’ha predisposta.

È il caso, ad esempio, di clausole che escludono o limitano la responsabilità di uno dei contraenti, che ne consentono il recesso unilaterale, che prevedono la proroga tacita del contratto, ecc.

Secondo il Codice del consumo [1], sono vessatorie tutte le clausole che, nonostante la buona fede della parte, creano uno squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto a svantaggio del consumatore.

Solitamente le clausole vessatorie sono apposte all’interno di moduli o formulari prestampati che vengono sottoposti all’altra parte solamente per essere sottoscritti, senza margini di trattative.

Classica ipotesi è quella dei contratti bancari o assicurativi.

Le clausole vessatorie sono valide?

Secondo l’art. 1341 del Codice civile, le clausole vessatorie sono efficaci soltanto se sono state appositamente sottoscritte dal contraente che non le ha predisposte.

Diverso è invece il discorso se tali clausole sono previste all’interno di un contratto stipulato da un consumatore.

In questa ipotesi, se la clausola rientra tra quelle che la legge presume sempre essere vessatorie, oppure il consumatore riesce comunque a dimostrare che la stessa comporta un notevole squilibrio delle obbligazioni contrattuali, allora la stessa deve ritenersi radicalmente nulla, senza però che l’intero contratto risulti invalidato.

In altre parole, una clausola vessatoria si ritiene semplicemente non apposta all’interno del contratto.

Clausole vessatorie nel regolamento condominiale: quali sono?

È possibile che un regolamento condominiale contenga clausole vessatorie? Sì, quando lo stesso è stato redatto ed imposto agli acquirenti dall’originario costruttore.

Classico esempio di clausola vessatoria è quella con cui l’impresa costruttrice dell’edificio si esonera dal pagamento delle spese condominiali, le quali gravano solamente sugli altri proprietari.

Clausole vessatorie regolamento condominio: cosa fare?

Nell’ipotesi di clausole vessatorie all’interno del regolamento, i condòmini possono invocarne la nullità facendo ricorso al tribunale.

La Corte di Cassazione [2] ha tuttavia specificato che la clausola del regolamento che esonera il costruttore dell’immobile dal pagamento delle spese condominiali relativamente alle unità immobiliari che rimangono di sua proprietà in quanto invendute è nulla soltanto nel caso in cui vi sia un significativo squilibrio a fronte della previsione di un onere, in capo all’acquirente, di sopportare maggiori spese condominiali per sopperire al vantaggio del venditore di non contribuire alle spese riferibili alle unità immobiliari che rimangono di sua proprietà.

Se la clausola del regolamento stabilisce che il costruttore non deve pagare nulla, ma tale previsione non “pesa” sugli altri condòmini, non se ne potrà chiederne la nullità.

Pertanto, in ambito condominiale, affinché una clausola regolamentare possa essere valutata come vessatoria occorre che la stessa provochi un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita tra venditore professionista (il costruttore) e consumatore acquirente (il condomino).